나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33921 [1] 광주광역시 남구 진월동 산82-12 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진제초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변의 임야지대임.

교통상황

본건 인근 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) 부정형 급경사로 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 소폭의 임도를 통해 도보 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

진입이 가능한 곳은 지상에서 조사하였으나 수풀이 우거져 진입이 어려운 구간은 드론을 활용한 항공촬영을 통해 확인하였음. "사진용지"와 같이 기호(1) 남측 하단부에 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었으나, 관리되지 않은 분묘 또는 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

남측 하단부에 분묘 3기 소재, 관리되지 않은 분묘 및 확인되지 않은 분묘 소재 여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

경매구분: 부동산임의경매

사건번호: 광주지방법원 2025타경33921 (1)

채권자: 광OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 남구 진월동 산82-12

용도: 임야

토지면적: 6033.00㎡ (약 1825평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 380,079,000원

감정평가서요약 요향표: 토지감정요항표

1.3. 1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 남구 진월동 소재 '진제초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변의 임야지대임.

1.3. 2. 교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 등이 소재하고 있어, 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

1.3. 3. 형태 및 이용상태

기호1,2) 부정형 급경사로 자연림으로 이용중임.

1.3. 4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이나, 소폭의 임도를 통해 도보 접근이 가능함.

1.3. 5. 토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>

1.3. 6. 기타 참고사항

진입이 가능한 곳은 지상에서 조사하였으나 수풀이 우거져 진입이 어려운 구간은 드론을 활용한 항공촬영을 통해 확인하였음. 사진용지와 같이 기호(1) 남측 하단부에 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었으며, 관리되지 않은 분묘 또는 확인되지 않은 분묘가 소재할 수 있으니 경매 진행 시 참고하시기 바람.

2. 권리분석

2.1. 등기부 요약

등기부채권 총액: 322,800,000원

말소기준권리: 2021-09-09 접수된 광주광역시산림조합 근저당권 (을1)

2.2. 권리 분석 결과

본 경매물건은 2021년 9월 9일자 광주광역시산림조합의 근저당권을 말소기준권리(을1)로 하여 진행됩니다. 따라서 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요: 지상 소재 분묘를 위하여 분묘기지권이 성립할 여지 있음'이라고 기재되어 있어, 해당 분묘와 관련된 분묘기지권은 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.

2.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원

해당 물건에는 인수할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 광주광역시 남구 진월동의 시가지와 인접한 임야지대에 위치하고 있습니다. 비교적 가까운 거리에 진제초등학교가 소재하여 교육 시설 접근이 가능하나, 물건 자체는 자연림 지역으로 개발이 제한적인 환경입니다.

3.2. 접근성

차량 접근은 가능하나, 지적도상 맹지이며 소폭의 임도를 통해 접근이 가능하여 차량 통행에 제약이 있을 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설

주변이 임야지대로 형성되어 있어 직접적인 상업시설은 부족하며, 시가지 인근 지역임을 고려할 때 기본적인 편의시설은 어느 정도 확보될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 진제초등학교를 비롯한 기본적인 생활 편의시설은 시가지 인근 지역으로서 접근 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

위성 사진상으로 인근에 혐오시설이나 위험시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않습니다. 그러나 임야 지대라는 특성상 주변 개발 계획이나 용도 변경 여부에 따라 환경이 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 분묘기지권

가장 큰 리스크는 남측 하단부에 소재하는 분묘 3기와 관련하여 분묘기지권이 성립할 여지가 있다는 점입니다. 이는 낙찰 후 분묘 이장 등에 따른 추가 비용 발생 또는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다. 특히 분묘가 관리되지 않거나 확인되지 않은 분묘일 가능성도 있어 주의가 필요합니다.

6.2. 맹지 및 지형

지적도상 맹지이며 급경사의 임야라는 점은 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가져올 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획

보전녹지지역, 보전산지 등 개발이 엄격히 제한되는 용도지역으로 지정되어 있어 건축이나 개발을 통한 가치 상승을 기대하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 남구 진월동에 위치한 급경사의 맹지 임야로, 감정가는 3억 8천만원 수준입니다. 시가지 인근 임야지대에 속하며, 진제초등학교가 인접해 있으나, 자체적으로는 개발이 제한적인 보전녹지 및 보전산지 지역입니다.

가장 큰 이슈는 분묘 3기의 존재와 이로 인한 분묘기지권 성립 가능성입니다. 이는 낙찰 시 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있으며, 추가적인 비용 발생의 요인이 됩니다. 또한, 지적도상 맹지이고 급경사라는 물리적인 제약도 토지 활용에 큰 어려움을 줍니다.

8. 투자 포인트

8.1. 잠재적 가치 (제한적)

임야의 경우, 향후 지역 개발 계획이나 토지 이용 규제 완화 시 가치 상승 가능성을 일부 가지고 있을 수 있으나, 본건의 경우 보전녹지 및 보전산지라는 점, 그리고 분묘기지권이라는 명확한 부담 요인이 존재하여 적극적인 투자 가치를 평가하기는 어렵습니다.

8.2. 경매 특성

시세 대비 저가 매수를 기대하는 투자자라면, 잠재적 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 본 물건의 위치, 주변 시세, 분묘 관련 법적 이슈, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 심층적인 현장 조사 및 권리 분석, 그리고 전문가의 감정평가를 통해 결정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 다만, 위에서 언급된 분묘기지권 부담, 맹지, 급경사, 개발제한 용도지역 등의 요소를 감안할 때, 입찰 시에는 이러한 위험 요소를 충분히 할인하여 접근해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.