나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33943 [1] 광주광역시 광산구 우산동 1586-18 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진남감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '한국산업은행 광주지점' 북동측 인근에 위치하고, 부근은 아파트단지 위주의 공동주택, 중,소규모의 각종 상업용부동산 및 업무용부동산 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 구분건물단지까지 제반 차량접근이 자유롭고, 인근 간선도로변에 시내버스승강장이 위치하는 등 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 8층건내 제2층 일부로서, 외벽: 석재붙임 및 페어글래스마감 등 내벽: 콘크리트위페인팅 등 창호: 새시창호 등

이용상태

근린생활시설로서, 기존에 시그니엘 홀덤바로 이용되었던 것으로 추정되나, 기준시점 현재 는 내부출입이 불가능하여 구체적인 이용상황은 미상임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 평탄한 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 구분건물단지 동측으로 노폭 약 15m 내외, 서측으로 노폭 약 6m내외의 아스팔트포장 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 일반상업지역이고, 방화지구(2016-09-30), 제1종지구단위계획구 역, 도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2019-12-27)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(완료)<택지개발촉진법>, 전통상업보존구역 (유통산업발전법)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 이해관계인 부재로 임대관계는 미상이고, 폐문부재로 내부출입이 불가능하여 내부상태는 통상적인 현상 및 관리상태를 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 광주지방법원 2025타경33943 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 우산동 1586-18, 2층 203호

용도: 근린상가 (제1종근린생활시설)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건축물 구조: 철골철근콘크리트구조, 8층 건물 내 2층 일부

준공일: 2018년 11월 10일

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 761,000,000원

토지 면적: 43.62㎡ (약 13.2평)

토지 지분: 43.6204㎡ (약 13.2평)

건물 면적: 166.40㎡ (약 50.3평)

건물 지분: 166.4㎡ (약 50.3평)

1.4. 기타 사항

특이사항: 공동담보

주의사항: (제공된 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 광주광역시 광산구 우산동 소재 '한국산업은행 광주지점' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 아파트 단지를 중심으로 한 공동주택과 중소규모의 각종 상업용 및 업무용 부동산으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건이 속한 구분건물단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 위치하는 등 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지의 용도지역은 일반상업지역이며, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등이 적용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2019년 4월 25일 접수된 광주농업협동조합의 근저당권(채권액 474,000,000원)입니다.

본 경매는 광주농업협동조합의 신청으로 진행되며, 현재 등기부상의 총 채권액은 618,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 유한회사시그니엘컴퍼니, 임동

보증금: 30,000,000원

차임: 280,000원

전입일자(사업자등록일): 2024-04-08

확정일자: (제공된 정보 없음)

배당신고일자: (제공된 정보 없음)

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 결과

말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 본 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단됩니다.

따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 건의 용도는 제1종근린생활시설이며, 건물은 철골철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 2층 203호입니다.

이전에는 '시그니엘 홀덤바'로 이용되었던 것으로 추정되나, 현재 내부 출입이 불가능하여 구체적인 이용 상황은 미확인 상태입니다.

건물 내에는 일반적인 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 및 소화전설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 인근 상권 특성

주변이 아파트 단지와 상업, 업무용 부동산으로 형성되어 있어 기본적인 배후 수요 확보가 가능한 지역으로 평가됩니다.

차량 접근성과 대중교통 이용이 편리하여 유동 인구 확보에 유리한 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 '한국산업은행 광주지점'이 위치하며, 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

구체적인 편의시설 현황은 추가적인 현장 조사를 통해 파악하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 상태 및 접근성

현장 조사 시 내부 출입이 불가능하여 정확한 건물 내부 상태 및 관리 상태를 파악할 수 없습니다. 이는 향후 명도 과정이나 예상치 못한 수리 비용 발생의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

또한, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 임대 관계 파악이 어려운 점도 고려해야 합니다.

6.2. 법적 제한 및 규제

본 건 토지에는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 택지개발지구(완료), 전통상업보존구역 등 다양한 도시계획법규 및 건축법규가 적용되고 있습니다. 이러한 규제는 향후 건물의 신축, 증축, 개축 등 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다. 하지만 광주광역시 광산구는 일부 지역에 공장단지가 분포하는 점을 감안할 때, 정확한 파악을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 인근 주민 탐문이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구의 일반상업지역에 위치한 근린상가로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 주변에 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요를 갖춘 입지입니다.

교통 접근성 또한 양호한 편이며, 권리 관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자의 권리 승계나 명도 부담이 적을 것으로 보입니다.

다만, 현재 내부 출입이 불가능하여 건물 상태 파악이 어렵고 임대 관계도 미상인 점은 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 풍부한 배후 수요: 아파트 단지와 상업 지역이 인접해 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 권리 관계: 인수 부담이 되는 별도의 권리나 임차 보증금이 없어 안전하게 취득 가능합니다.

* 상업 지역 내 위치: 일반상업지역의 특성상 향후 지역 개발 가능성을 고려한 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가(761,000,000원)를 기준으로 하되, 현재 내부 상태 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인을 신중하게 고려하여 결정해야 합니다.

인수해야 할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 구체적인 입찰가는 향후 현장 재조사를 통한 건물 상태 파악, 주변 상권 시세 조사, 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

감정가의 80% ~ 100% 범위 내에서 면밀한 검토가 필요할 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.