나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33884 [1] 전라남도 화순군 동면 복암리 459-4 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 화순군 동면 복암리 소재 ‘구암마을’ 북동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형, 전 일부 도로 일련번호 2) 부정형, 전 일련번호 3) 부정형, 전 일부 도로

인접 도로상태

일련번호 1) 북서측으로 왕복 2차로 포장도로에 접함. 일련번호 2) 맹지임. 일련번호 3) 본건 일부가 노폭 약 6m 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역 , 농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(2019-04-01)(접도구역)<도로법>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 일련번호 2) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법> 일련번호 3) 계획관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>, 폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 지목 과수원이나 일부 도로임. 일련번호 3) 지목 전이나 일부 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

일련번호 1) 지상에 사진용지에 제시한 바와 같이 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재함.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출 시 매수보증금 미반환)
목록1 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동은 매각 제외

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33884 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주미래신용협동조합

감정가: 838,530,000원

1.2. 물건현황

소재지: 전라남도 화순군 동면 복암리 459-4

용도: 과수원

토지면적: 13,310.00㎡ (약 4,026.28평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 소재지및주변환경

본 건은 전라남도 화순군 동면 복암리에 위치하며, '구암마을' 북동측 인근 지역입니다.

주변으로는 단독주택, 농지, 자연림 등이 혼재하는 지방도변 농촌지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통접근성

본 건 소재지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건의 말소기준권리는 2020년 12월 2일에 접수된 광주미래신용협동조합의 근저당권입니다.

총 채권액은 780,000,000원이며, 본 경매는 광주미래신용협동조합의 신청(2025년 9월 19일, 채권액 640,427,030원)에 의해 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리및소멸권리

말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않는 것으로 파악됩니다.

본 경매 절차를 통해 등기부상의 대부분 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수권리

제시된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 언급되어 있으나, 해당 지상권에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인현황

인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 파악되었으며, 임차인 현황은 본 건에 존재하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 토지이용현황

본 건은 전라남도 화순군 동면 복암리 459-4번지에 소재한 과수원 용지의 토지이며, 총 면적은 13,310.00㎡(약 4,026.28평)입니다.

토지는 부정형의 전(밭)으로 이용되고 있으며, 일부 필지는 공부상 지목과 달리 도로로 이용되고 있는 부분이 확인됩니다.

4.2. 토지이용계획및제한

본 토지는 계획관리지역 및 농림지역(일련번호 1)에 속하며, 가축사육제한구역(개/닭/오리/메추리 1000m, 돼지 2000m, 소/말/양/사슴 300m, 젖소 500m), 접도구역(일련번호 1) 등에 해당합니다.

또한, 개발촉진지구 및 폐광지역진흥지구로 지정되어 있어, 토지 이용 및 개발에 있어 관련 법규 검토가 필수적입니다.

5. 생활정보

본 건이 위치한 화순군 동면 복암리는 농촌 지역 특성상, 주변의 시내나 읍내와의 접근성을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 농지취득자격증명관련

본 건은 농지이므로, 매수자는 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다.

만약 농지취득자격증명을 제출하지 못할 경우, 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있으므로 사전에 철저한 준비가 요구됩니다.

6.2. 맹지및도로접합문제

일련번호 2번 토지는 맹지로 기재되어 있어, 건축이나 독립적인 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

또한, 일부 필지(일련번호 1, 3)의 경우 공부상 지목과 달리 도로로 이용되는 부분이 있어, 실제 이용 가능한 토지 경계에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용제한

계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 접도구역 등 복합적인 토지 이용 제한이 존재하므로, 토지 활용 또는 개발 시에는 반드시 관련 법규 및 규제 사항을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 기타(컨테이너)

매각 대상 물건 외에 지상에 이동이 용이한 컨테이너 1동이 소재하나, 이는 본 경매 매각 대상에서 제외되므로 주의가 필요합니다.

7. 종합의견

본 건은 전라남도 화순군에 소재한 넓은 면적의 농지(과수원) 경매 물건입니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 토지 자체의 면적 확보라는 장점이 있습니다. 채권 총액이 감정가를 상회하지만, 임의경매로 진행되어 권리 관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 농지취득자격증명 필수, 맹지 포함, 복합적인 토지 이용 제한 등은 취득 및 활용에 있어 신중한 접근이 필요한 부분입니다.

8. 투자포인트

* 광활한 토지 확보: 13,310.00㎡ (약 4,026.28평)의 대규모 토지를 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회입니다.

* 잠재적 개발 가능성: 계획관리지역, 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등에 속해 있어 향후 토지 활용이나 개발을 통한 가치 상승 잠재력을 모색할 수 있습니다. (단, 세부적인 개발 계획 및 규제 사항 검토 필수)

* 경매 물건으로서 시세차익 기대: 시장 가격 대비 저렴하게 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상입찰가

감정가: 838,530,000원

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없고, 권리 관계가 비교적 명확하게 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

하지만 농지취득자격증명 필요, 맹지 존재, 다양한 토지 이용 제한 등 고려해야 할 사항들이 많으므로, 실제 입찰 시에는 이러한 요소들을 종합적으로 분석하여 시장 조사 및 현장 답사를 거친 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 주변 유사 토지 시세와 본 건의 미래 활용 가치를 면밀히 평가하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.