나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21366 [1] 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정진 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 소재하며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스승강장이 소재하는 등 제반교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 22층 중 11층 1101호로서 외 벽 : 몰탈위페인팅, 돌붙임 등 마감. 내 벽 : 벽지 등 마감. 창 호 : 샤시창임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스 난방설비, 엘리베이터, 소방설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형평지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측에 접한 도로를 통하여 차량출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(저촉) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본 정보

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* 사건번호: 군산지원 2025타경21366 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

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1.2. 물건 현황

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* 소재지: 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 104동 11층1101호

* 용도: 아파트

* 감정가: 312,000,000원

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 토지면적: 47.49㎡ (약 14.4평) (토지 지분 포함)

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 분양면적: 본 건의 정확한 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 전용면적은 84.95㎡입니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주변 환경

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* 전북특별자치도 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 형성되어 있습니다.

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2.2. 교통상황

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* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선 도로 및 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 동측에 접한 도로를 통해 차량 접근이 용이합니다.

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2.3. 토지 이용 계획 및 제한

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* 본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉 및 접합되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당합니다.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

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* 본 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 18일 접수된 우리은행의 근저당권(120,000,000원)입니다.

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3.2. 인수되는 권리

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* 감정평가서 요약 및 등기부등본 요약표에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부등본상의 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시결정 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

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3.3. 임차인 현황

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* 임차인: 김

* 보증금: 249,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-05

* 확정일자: 2023-11-13

* 배당신고일자: 2024-10-11

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

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3.4. 권리분석 요약

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* 인수 보증금 합계: 0원.

* 낙찰자는 등기부상의 권리 관계에 대한 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 시설

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* 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거지역의 상권을 형성하고 있습니다.

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4.2. 편의시설

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* 단지 내 또는 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 여건이 보통 수준으로, 차량이나 대중교통을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

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5. 생활정보

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5.1. 아파트 정보

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* 아파트명: 송학크레지움캐슬아파트

* 사용승인일: 2022년 9월 29일 (비교적 신축)

* 동수: 4개동, 총 294세대

* 최고층: 27층 (해당 동 104동은 22층)

* 주차: 총 384대 (지하자동 364대, 지상자동 20대) - (단지 전체 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

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5.2. 면적 정보

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* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.7평)

* 해당 면적은 실제 거주 공간을 나타내는 전용면적입니다.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 토지 이용 제한

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* 토지이용계획상 대로3류, 소로2류, 소로3류 도로에 저촉 및 접합되어 있어, 향후 토지 이용이나 건물 증축 등에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 해당 용도로의 토지 이용은 불가합니다.

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6.2. 임대차 관계

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* 임차인 김 은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없으나, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 기타 임대 관계가 미상인 부분에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

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6.3. 주변 혐오시설

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* 주변 지역은 아파트 단지 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 일반적인 주거 지역입니다.

* 별도의 외부 조사 결과, 물건지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

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7. 종합 의견

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* 본 물건은 2022년 준공된 신축 아파트로, 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 판단됩니다.

* 권리분석상 인수되는 권리가 전혀 없어 낙찰받은 후 법적, 금액적 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 다만, 감정가(312,000,000원) 대비 최근 실거래가(230,000,000원 ~ 255,000,000원)가 낮게 형성되어 있어, 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

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8. 투자 포인트

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8.1. 신축 아파트

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* 2022년에 사용승인된 아파트로, 건물 노후도가 낮아 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

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8.2. 권리 무하자

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* 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 부동산을 취득할 수 있습니다.

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8.3. 시세 대비 저평가 가능성

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* 감정가 대비 최근 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 반영 입찰을 통해 시세차익을 기대해 볼 수 있는 기회가 있습니다.

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9. 예상 입찰가

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9.1. 시세 분석

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* 최근 실거래가 (2026년 6월-7월): 23,000만원(6층) ~ 25,500만원(14층)

* 감정가: 31,200만원

* 본건은 11층으로, 최근 최고가 거래(14층, 25,500만원)와 비교 시 현재 시세는 25,000만원 내외로 판단됩니다.

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9.2. 입찰가 제안

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* 최근 실거래 최고가인 25,500만원보다 소폭 높은 가격으로 입찰하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 현장 조사를 통해 물건의 상태(내외부 관리 상태, 수리 필요 여부 등)를 면밀히 확인한 후, 26,000만원 ~ 27,000만원 범위 내에서 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 특히, 26,500만원을 기준으로 현장 답사 후 입찰가를 확정하는 전략이 유효할 것으로 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.