나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31720 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예연 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 "전주지방법원" 서측 인근에 소재하며, 부근은 만성도시개발구역으로 법원 및 검찰청 중심으로 하여 관련 사무실이 주로 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 중 제2층 제202호, 제203호 및 제205호로서, - 외 벽 : 몰탈 위 돌붙임, 강화유리 등 마감. - 내 벽 : 몰탈 위 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등 마감. - 바 닥 : 데코타일 마감. - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

기호 1-가, 2-나, 3-다) 3개호 모두 근린생활시설이나 현황 공실상태임.

설비내역

승강기설비, 소방설비, CCTV설비, 위생 및 급·배수설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복4차선의 포장도로에 접하며, 본건 동측으로 폭 약 10M정도의 보행자 전용도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-04-05)(전주성현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 전주지방법원 2025타경31720 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1265-6 2층 202호 (신주소: 전북특별자치도 전주시 덕진구 가인로 20 (만성동))

* 용도: 근린상가 (제1종근린생활시설/업무시설)

* 감정가: 320,000,000원

* 토지 면적: 53.32㎡ (약 16.13평)

* 건물 면적: 77.40㎡ (약 23.41평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 특이사항: 해당 정보 없음

* 주의사항: 해당 정보 없음

* 특수물건정보: 해당 정보 없음

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 소재하며, "전주지방법원" 서측 인근에 위치합니다. 해당 지역은 만성도시개발구역으로, 법원 및 검찰청을 중심으로 관련 법률 및 행정 사무실이 밀집해 있는 지역입니다.

* 교통상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 건물 구조:

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물 중 제2층 제202호, 203호, 205호입니다. 외벽은 몰탈 위 돌붙임 및 강화유리, 내벽은 몰탈 위 돌붙임, 타일붙임, 페인팅 등으로 마감되었으며, 바닥은 데코타일, 창호는 샷시로 시공되었습니다.

* 이용 상태:

본건 202호, 203호, 205호는 근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재 모두 공실 상태입니다.

* 설비 내역:

승강기 설비, 소방 설비, CCTV 설비, 위생 및 급배수 설비, 지하 주차장 등이 잘 갖추어져 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

토지는 대체로 가장형의 평지로, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

본건 북측으로는 왕복 4차선 포장도로가 접해 있으며, 동측으로는 폭 약 10미터의 보행자 전용도로가 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

제2종 일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 중로 1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 상대보호구역(전주성현유치원)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

말소기준권리는 2025년 9월 10일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (412,800,000원)입니다.

본 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

- 소유권 보존: 주식회사서흥개발 (2019-05-29)

- 소유권이전(2번신탁등기말소): 주식회사서흥개발 (2025-09-10)

- 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2025-09-10, 412,800,000원) - 말소기준권리

- 임의경매개시결정: 계양신용협동조합 (2025-09-22, 344,000,000원)

- 압류: 전주시 (2025-11-04)

등기부채권 총액은 412,800,000원입니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

본건의 경우 인수할 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로, 별도의 임차인 인수 위험은 없어 보입니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사 등을 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성:

만성도시개발구역 내 법조타운에 인접하여 법원, 검찰청 등 관련 공공기관 및 법률 사무소, 회계 사무소 등 전문직 종사자들의 이용이 많을 것으로 예상됩니다.

* 주변 시설:

인근에 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 발달하고 있으며, 신축 아파트 단지 등 주거 지역과도 연계되어 있어 배후 수요가 안정적일 것으로 보입니다.

* 공실 현황:

현재 본건(202호, 203호, 205호)은 공실 상태로, 이는 향후 임차인 모집 시 빠른 입점 가능성을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설:

법조타운 인근의 상업 지구에 위치하여 은행, 병원, 식당 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설:

본건은 '전주성현유치원'의 상대보호구역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경:

혐오시설 검색 결과, 본 건 주변 지역에서 특별히 확인된 혐오시설은 없었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험:

현재 건물이 공실 상태인 점은 잠재적인 공실 위험으로 작용할 수 있습니다. 적극적인 임차인 유치 활동이 필요할 수 있습니다.

* 지역 경기 변동:

만성지구 개발 및 법조타운 활성화 추세에 따라 지역 경기가 변동될 가능성이 있습니다.

* 임대 관계 미상:

임대 관계가 미상으로 파악된 점은 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주지방법원 및 검찰청 인근의 법조타운에 위치하여 안정적인 수요가 기대되는 근린상가입니다. 토지 및 건물 일괄 매각으로 진행되며, 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 현재 공실 상태이나, 주변 상권 발달 및 신규 수요 유입 가능성을 고려할 때 임대 수익 창출이 기대됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 최적의 입지: 법원 및 검찰청 등 공공기관 밀집 지역에 위치하여 법률, 행정 관련 업종의 임차 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 깨끗한 등기부 상태를 확보할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 즉시 활용 가능: 현재 공실 상태로, 임차인 유치 시 즉시 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 보증금이 없으며, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때 감정가 320,000,000원을 기준으로 낙찰가를 산정할 수 있습니다. 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 현 시점에서 예상되는 적정 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 범위 내에서 고려해 볼 수 있으며, 이는 약 256,000,000원 ~ 320,000,000원으로 추정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.