나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31708 [1] 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 372-43 마이하우스 5층 501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지덕 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 진안군 진안읍 구하리 소재"진안제일고등학교"남서측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 공동주택, 단독주택, 농경지등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 일반적인 교통조건은 보통 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 중 501호 연립주택 외벽 :치장벽돌쌓기 및 대리석 붙임등 마감 내벽 :몰탈, 페인팅 및 판넬등 마감. 창호 :샷시 창호

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 시설, 소화전, 도시가스 난방설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 공동주택(연립주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남측 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 하수처리구역, 연농불리지농지.

공부와의 차이

공부상 5층 501호로 등록되었으나, 현황은 4층입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 :미상 기 타 : - -

물건 비고

공부상 5층 501호로 등록되어 있으나 현황은 4층임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31708 (1)

소재지: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 372-43, 마이하우스 5층 501호

용도: 연립주택

감정가: 132,000,000원

토지면적: 99.91㎡ (약 30.24평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 조OO

주요사항: 공동담보, 대항력있는임차인, 공부상 5층이나 현황 4층

건축물대장상 사용승인일: 2018-09-05

건물 총 호수: 16호

2. 입지조건

위치: 전북특별자치도 진안군 진안읍 군하리 소재 "진안제일고등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주변으로는 학교, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 조용하고 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 일반적인 교통 조건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 전주지방법원 2024카단10683, 전북신용보증재단의 가압류 (2024-05-21 접수)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 갑3호(전북신용보증재단 가압류)부터 갑10호(정선순 가압류)까지 모든 가압류, 압류, 강제경매 등은 낙찰과 동시에 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 등기부등본상 인수되는 권리 사항은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

주요 임차인 현황:

* 임차인: 조

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-02

확정일자: 2021-03-24

배당신고일자: 2025-09-18

대항력: 있음

비고: 본 경매의 채권자로 강제경매를 신청하였습니다.

주의: 대항력이 있으며 상당한 금액의 보증금이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 분류됩니다. 채권자로서 경매를 신청한 점은 특이사항으로, 향후 명도 과정이나 낙찰가의 적정성을 판단하는 데 고려해야 할 부분입니다.

* 임차인: 황

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-03-02

대항력: 있음

비고:

주의: 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 실제 권리관계에 대한 추가 확인이 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인에 대해서는 항상 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

주변 시세 분석:

입력된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 유사한 규모와 연식의 건물들은 다음과 같은 가격대로 거래되었습니다.

* 헤라리움 (2014년식, 68.43㎡): 2026년 1월, 1억 5,500만원 (약 748만원/평)

* 진안자연마을 (2018년식, 59.67㎡): 2026년 4월, 1억 4,600만원 (약 808만원/평)

* 마이빌리지 (2019년식, 59.85㎡): 2026년 4월, 1억 5,000만원 (약 828만원/평)

본 건 감정가: 1억 3,200만원 (약 728만원/평)

종합 분석:

본 건의 감정가는 1억 3,200만원으로, 주변 연립주택들의 최근 매매가(1억 4,600만원 ~ 1억 5,500만원) 및 평당 시세(약 748만원 ~ 828만원) 대비 상대적으로 낮게 형성되어 있습니다. 특히, 본 건의 건물 면적(약 18.13평)과 연식(2018년 준공)을 고려할 때, 감정가는 시세 대비 약 10% 이상 저평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거환경: 조용한 주거지역 내에 위치하며, 인근에 학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재되어 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

교통: 단지 앞으로 도로가 잘 접해 있어 차량 접근성이 좋으며, 대중교통 이용을 위한 버스 정류장이 인근에 있습니다.

편의시설: 본건 단지 자체 내에 편의시설이 상세히 명시되어 있지 않으나, 진안읍내 중심지로 이동 시 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

건물 구조 및 설비:

* 건물: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 중 4층 (공부상 5층으로 등록되어 있으나, 현황은 4층이며 건물 자체는 4층까지 있습니다).

* 외벽: 치장벽돌쌓기 및 대리석 붙임 마감.

* 내벽: 몰탈, 페인팅 및 판넬 등 마감.

* 창호: 샷시 창호.

* 설비: 위생 및 급배수 시설, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공부와의 차이: 본건 주소지는 5층 501호이나, 건축물대장상 해당 호수의 층수는 4층으로 확인되었습니다. 이는 건물이 4층까지만 존재하므로 공부상의 오류일 가능성이 높습니다. 이로 인해 추후 등기부 등재나 행정 처리상 혼선이 발생할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인: 조 임차인은 1억 500만원의 보증금과 대항력을 보유하고 있으며, 본 경매의 채권자이기도 합니다. 또한, 황 임차인 역시 대항력을 보유하고 있어 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 가능성이 있습니다. 비록 인수되는 보증금은 없지만, 임차인과의 원만한 협상 또는 명도 소송 등 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 담보로 제공된 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 경매 절차 또는 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 소재지 및 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터, 납골당, 산업 폐수 처리장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'으로 지정된 점은 참고할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진안읍 군하리에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 내부 설비도 갖추어져 있어 거주 요건이 양호합니다. 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있습니다.

하지만 공부상의 층수 오류와 대항력 있는 임차인의 존재는 주의 깊게 살펴보아야 할 리스크 요소입니다. 특히 채권자인 임차인 조 씨의 존재는 경매 과정의 복잡성을 시사합니다. 이러한 리스크들을 충분히 인지하고, 명도 절차에 필요한 시간과 비용을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가: 주변 유사 부동산의 거래가격을 고려할 때, 본 건은 시세 대비 약 10% 이상 저평가된 것으로 판단되어 시세 차익 실현 가능성이 높습니다.

비교적 신축 건물: 2018년에 사용 승인된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대 수요 대응이 용이합니다.

안정적인 주거 환경: 조용한 주거 지역에 위치하며, 학교 등 생활 편의 시설과의 접근성이 나쁘지 않아 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 132,000,000원

주변 시세 (평당 약 795만원): 본건 건물 면적(약 18.13평) 기준으로 환산 시, 약 1억 4,400만원 수준입니다.

권리 분석상 인수되는 임차인 보증금은 0원이지만, 채권자인 조 임차인의 보증금(1억 500만원)은 경매 낙찰 대금으로 우선 변제받아야 하므로, 최소한 이 금액 이상으로 낙찰될 가능성이 높습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 결정하는 것이 합리적입니다.

리스크 요인(층수 오류, 임차인 명도 등)에 대한 추가 비용 및 시간 소요를 감안하여, 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 추천합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 최근 시장 동향 추가 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.