나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101955 [1] 부산광역시 북구 덕천동 404-25 2층202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 양덕초등학교 북동측 인근에 위치하는 현지호칭 '무지개맨션' 2층 202호로서, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 시내버스정류장과 도시철도 3호선 남산정역이 인근에 위치하여 대중교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물내 2층 202호로서, 외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지마감, 창 호 : 샷시창호.

이용상태

연립주택입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스공급시설 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 세장형의 토지로 공동주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로(가)의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 샷시조 판넬지붕 제시외 다용실은(후첨 사진참조) 주건물에 포함하여 평가하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101955 (1)

소재지: 부산광역시 북구 덕천동 404-25 2층202호

용도: 연립주택

감정가: 67,000,000원

토지면적: 34.12㎡ (약 10.32평)

건물면적: 43.33㎡ (약 13.11평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축물대장상 주요 용도: 공동주택 (연립주택, 근린시설)

건물구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 1984.07.20

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 북구 덕천동 소재 양덕초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 시내버스정류장과 도시철도 3호선 남산정역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측으로 세로(가)의 도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황

임대 관계는 현재 미상입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

현재 해당 물건지에 대항력 있는 임차인이 존재하지 않으며, 낙찰자가 인수하는 임차보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계가 미상인 경우, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 임대차 내용을 재확인하여 권리상 문제가 없는지 추가로 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 2. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 기록 다수 존재하며, 최근 협의분할에 의한 상속으로 박준호씨 명의로 소유권이 이전되었습니다.

현재 등기부상 삼성생명보험주식회사의 가압류(10번, 2025.02.07.)가 말소기준권리가 되어 있으며, 이를 본압류로 한 강제경매(12번, 2025.09.18.)가 개시되어 본 물건이 경매에 나왔습니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 24,450,268원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

제2종일반주거지역으로서 주변 환경은 안정적인 주거 기능을 중심으로 형성되어 있습니다.

대중교통 접근성이 양호하여 유동인구 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 양덕초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 도시철도 3호선 남산정역 및 다수의 시내버스 노선을 이용할 수 있어 부산 시내 접근성이 좋습니다.

편의시설: 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

(추가 조사 필요: 주변에 혐오시설 유무 및 대규모 편의시설, 병원 등 상세 생활 인프라 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

건물 연식: 1984년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

제시외 건물: 건물 설명에 샷시조 판넬지붕의 제시외 다용실이 주건물에 포함하여 평가되었다는 내용이 있어, 건축물대장상 위반건축물 등재 여부 및 실제 현황 확인이 필요할 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임차인이 없는 것으로 파악되나, 정확한 점유 및 임대차 관계는 현장 조사 시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 북구 덕천동의 역세권 인근에 위치한 연립주택으로, 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다.

2025타경101955 사건번호로 진행되는 부동산 강제경매 물건으로, 현재 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

감정가는 67,000,000원이며, 최근 주변 실거래가와 비교 시 시세 반영 정도를 면밀히 분석하여 입찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 인근 입지: 도시철도 3호선 남산정역 인근으로 교통 편의성이 우수합니다.

주거 환경: 학교 및 근린생활시설이 인접하여 주거 생활이 편리합니다.

권리상 하자 없음: 인수할 권리가 없어 경매 절차 진행 시 명확한 권리 승계가 가능합니다.

재건축/리모델링 잠재력: 노후 건물이지만, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 67,000,000원입니다.

최근 2026년 5월 거래 사례를 보면, 유사 면적(34.05㎡)의 다세대주택이 70,000,000원에, 더 큰 면적(51.03㎡)의 다세대주택이 80,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 43.33㎡(약 13.11평)이며, 감정가(1,546,000원/㎡) 대비 주변 시세(약 1,567,000원/㎡ ~ 2,055,000원/㎡)를 고려할 때, 감정가는 시장가와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 0원이므로, 낙찰 금액 전액이 본건 취득 비용이 됩니다.

현재 시장 상황 및 유사 물건의 거래 가격을 종합적으로 고려하여, 75,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가를 상회하지만, 최근 실거래가 수준을 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.