나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101967 [1] 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 '모라초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 '모라역' 이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층건 내 제12층 제1206호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 화강석 붙임 마감 등. 창 호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로, 북동측으로 약 5미터 폭의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(가로구역별 건축물 최고높이 지정구역(60m이하))<건축법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101967 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 986-3 대상로웰아파트 12층1206호

용도: 아파트

건물 규모: 철근콘크리트구조 17층 건물 내 12층 1206호

전용 면적: 48.37㎡ (약 14.63평)

토지 지분 면적: 11.84㎡ (약 3.58평)

감정가: 187,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

1.1. 입지조건

위치: 부산광역시 사상구 모라동에 위치하며, '모라초등학교' 남동측 인근입니다.

주위 환경: 본 건은 아파트 단지, 단독주택, 그리고 근린생활시설 등이 혼재된 지역에 자리하고 있습니다.

교통: 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 지하철 2호선 '모라역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 단지 서측으로 광대로, 북동측으로는 약 5미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

지역 지구: 준주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리: 갑5 압류 (사상구, 2025.05.21)

주요 권리 분석:

* 을1. 주택임차권 (임차인: 이서연)

* 보증금: 170,000,000원

* 전입일자: 2022.08.04

* 확정일자: 2022.07.01

* 대항력: 있음

* 선순위 임차권: 확인됨.

매수인이 인수해야 할 보증금: 임차인 이 의 보증금 170,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수하게 됩니다.

기타 권리: 소유권이전 신탁 등기 말소(갑2, 갑4), 압류(북부산세무서장, 갑6), 강제 경매(이서연, 갑7) 등기 내역은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 170,000,000원

권리 분석 요약: 대항력 있는 선순위 임차인 이 이 존재하며, 170,000,000원의 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 높습니다. 이는 낙찰 후 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 권리 분석 전문가와 심층 상담을 진행해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 대상로웰아파트는 아파트 단지와 단독주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 공존하는 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

지역 개발: 모라동 일대에서 도시재생 사업이 활발히 추진되고 있으며, 최근 '문화공작소'와 '활력UP센터'가 개소하여 지역 주민들의 삶의 질 향상과 공동체 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

인접 시설: 모라초등학교가 가까이 있어 어린 자녀를 둔 가정의 교육 환경에 긍정적인 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산 도시철도 2호선 '모라역'을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

교육: 단지 인근에 모라초등학교가 위치해 있어 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주거지 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 일상생활에 필요한 상업 시설 이용이 편리합니다.

건축 특징: 대상로웰아파트는 2018년에 준공된 비교적 신축 건물로, 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 소화전, 화재탐지 설비, 승강기, 도시가스 난방 설비 등 기본적인 생활 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수: 본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 이 의 존재입니다. 임차 보증금 170,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 이를 인수해야 하므로 추가적인 재정적 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 명도 과정에서도 복잡성을 야기할 수 있는 요인입니다.

혐오시설: 현재 물건지 주변에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 과거 사상구 내 다른 지역에서 구치소 이전 등으로 주민 반대 사례가 있었으나, 본 물건과는 지리적으로 거리가 있습니다. 또한, 모라폐교와 같은 폐건물은 철거되었거나 용도가 변경되었습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 모라동에 위치한 대상로웰아파트로, 지하철 2호선 '모라역' 역세권이라는 뛰어난 교통 여건을 갖추고 있습니다. 모라초등학교가 인접하여 교육 환경도 우수하며, 2018년에 준공되어 건물 상태 또한 양호한 편입니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 이 이 존재하며, 170,000,000원의 임차 보증금 인수 부담은 반드시 고려해야 할 매우 중요한 리스크 요인입니다. 이 점에 대한 면밀한 법률 및 권리 분석이 필수적입니다.

모라동 지역의 도시재생 사업 추진은 장기적으로 지역 가치 상승을 기대하게 하는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 2호선 모라역 도보 이용 가능 거리로, 출퇴근 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

생활 편의: 모라초등학교, 각종 근린생활시설이 인접해 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

신축 아파트: 2018년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 유지보수 측면에서 유리합니다.

지역 발전 잠재력: 모라동 일대의 도시재생 사업 추진은 향후 지역 가치 상승의 기반이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 감정가에서 인수되는 임차 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정합니다.

감정가: 187,000,000원

인수 임차 보증금: 170,000,000원

상기 지침에 따른 산정 결과:

187,000,000원 (감정가) - 170,000,000원 (인수 보증금) = 17,000,000원

주의: 위 17,000,000원은 제공된 정보와 지침에 따른 단순 계산 결과입니다. 실제 입찰 시에는 본 물건의 시장 가치, 유사 물건의 최근 실거래가, 경쟁 입찰 현황, 그리고 인수되는 임차 보증금 170,000,000원을 합산한 총 매수 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 본 산정액만으로는 현실적인 입찰가가 되기 어려우므로, 반드시 전문가와의 상담 및 추가적인 시장 조사를 통해 정확한 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.