나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101972 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 197-1 초원빌아파트 1동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국제감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 '괴정초등학교' 북동측 직선거리 약 450m 지점에 위치하고 있는 초원빌아파트 1동 13층 1301호로서, 인근 주변은 공동주택·단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선(대티 역)이 각각 소재하고 있어 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 15층 건물 내 1동 13층 1301호로서, - 외벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등 - 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 마감 등 - 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인근지세는 남서하향의 경사지를 이루고 있으며, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 약 12m 내외 폭의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101972 (1)

소재지: 부산광역시 사하구 괴정동 197-1 초원빌아파트 1동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 232,000,000원

토지면적: 41.81㎡ (약 12.64평)

토지지분: 41.8073㎡ (약 12.64평)

건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9165㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사로 추정)

건축물 정보

- 건물명: 초원빌아파트

- 총 층수: 15층 (지상)

- 해당 층: 13층

- 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕

- 세대수: 58세대

- 주차대수: 총 58대 (자주식 내부 28대, 외부 30대)

- 전용면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

- 분양면적: 제공된 정보 내에 명확한 분양면적 정보는 없으나, 일반적으로 전용면적보다 크며, 본 건물의 공급면적에 해당할 것으로 추정됩니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동에 소재하며, '괴정초등학교' 북동측 약 450m 지점에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼합된 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 1호선 대티역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태

남측으로 약 12m 폭의 포장도로와 접해 있으며, 단지 내 도로망이 잘 정비되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2018년 12월 31일 접수된 한국자산관리공사 근저당권 (을4)입니다.

* 등기부 요약

* 소유권 보존: 협신종합건설주식회사 (2004-02-10)

* 소유권 이전: 김애희 (2006-11-30)

* 소유권 이전: 문쌍용 (2016-11-18, 매매)

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2018-12-31, 156,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 한국자산관리공사 (2020-11-24, 32,400,000원)

* 가압류: 장수연 (2023-11-15, 115,284,798원)

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025-09-22, 166,865,610원) - 본 건

* 가압류: 애플자산관리대부주식회사 (2025-12-12, 39,053,598원)

* 등기부채권 총액: 342,738,396원

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수되는 보증금이 없으므로, 실제 점유자 확인 및 명도 협의가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 명시된 바 없음. (지상권 개요: 없음)

4. 상권분석

* 주변 환경

본 물건이 위치한 부산광역시 사하구 괴정동 일대는 공동주택과 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 이에 따라 다양한 근린생활시설이 함께 발달해 있습니다.

* 편의시설

인근에 마트, 시장 등이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

5. 생활정보

* 교통

부산 도시철도 1호선 대티역이 인근에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 이동이 편리합니다.

* 교육

괴정초등학교가 북동측 약 450m 거리에 위치하며, 주변에 중학교도 소재하여 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 다만, 해당 지역은 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 자연환경

구덕산과 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 정보 부재: 임대차 관계가 미확인되어 있으며, 인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있습니다. 그러나 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.

* 교육환경 보호구역: 주변 초등학교와의 근접성으로 인해 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건축물 노후화 가능성: 2004년에 사용승인된 건물로, 연식에 따른 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 초원빌아파트 1동 13층 1301호로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 생활 편의시설이 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 확보할 수 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미확인된 점은 명도를 위한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통 환경: 부산 도시철도 1호선 대티역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 지역: 공동주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산 가치를 극대화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 232,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 주변 아파트 시세 및 본 물건의 구체적인 상태, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 시세 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.