나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경762 [1] 부산광역시 해운대구 우동 539-10 해운대라뮤에뜨 12층 1215호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 부산도시철도 2호선 '해운대역' 남측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 호텔, 오피스텔, 해운대역사공원 등으로 형성되어 있어, 위치 및 제반 입지조건 무난함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 부산도시철도2호선 '해운대역' 및 시내버스정류장이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 42층건내 12층 1215호로서, 외벽: 알미늄복합판넬 및 석재마감, 창호: 샷시창호임. 내부마감재 등은 이해관계인 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

생활숙박시설로 이용중임.

설비내역

공동위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 냉난방설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 대체로 등고평탄한 부정다각형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30M 폭의 도로에, 북동측으로 약 28M 폭의 도로에, 남동측으로 약 12M 폭의 도로에, 남서측으로 약 15M 폭의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

우동 539-10 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1 지구단위계획구역(최초2002.6.19.)), 대로2류(폭 30m~35m)(대로2-21)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-125)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(중로3-161(최초74.7.20.))(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 150m, 최고높이 180m)<건축법>, 온천지구(해운대온천)<온천법>, 중점경관관리구역(2018.2.21.), <추가기재>건폐율1/10강화구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

생활숙박시설로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경762 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 539-10 해운대라뮤에뜨 12층 1215호

용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

감정가: 112,000,000원

토지면적: 4.21㎡ (약 1.27 평)

건물면적: 29.24㎡ (약 8.84 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

3. 건물 개요

건축물대장상 용도: 단독주택 (주택)

건축승인일: 1971년 9월 3일

건물 전체 층수: 42층 (해당 호실은 12층)

전체 건물 연면적: 134.21㎡ (JSON 상 데이터)

4. 입지조건

5. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '해운대역' 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주위에는 각종 근린생활시설, 업무시설, 판매시설, 호텔, 오피스텔, 해운대역사공원 등이 밀집해 있어 번화한 상업 및 주거 지역을 형성하고 있습니다.

6. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 부산도시철도 2호선 '해운대역'이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

인근에 다수의 시내버스 정류장이 소재하여 교통망이 우수합니다.

7. 도로 및 토지 이용

본건은 북서측 약 30M, 북동측 약 28M, 남동측 약 12M, 남서측 약 15M 폭의 도로에 각각 접해 있습니다.

인접 필지와 등고평탄한 부정다각형 토지이며, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

8. 권리분석

9. 권리 현황

말소기준권리:

을1. 근저당권, 부산은행, 2015-08-24, 138,000,000원

후순위 권리:

* 가압류 (삼성카드, 2024-10-16, 5,021,305원) - 말소

* 가압류 (현대카드주식회사, 2024-11-13, 19,841,374원) - 말소

* 가압류 (롯데카드, 2024-12-05, 16,033,856원) - 말소

* 압류 (해운대세무서장, 2025-08-28) - 말소

* 임의경매 (부산은행, 2025-09-18, 118,227,322원) - 말소 (본 경매 사건)

등기부채권 총액: 178,896,535원 (말소기준권리 및 후순위 권리 합계)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 내용은 확인되지 않음)

10. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

주의사항: 임대관계가 미상이며, 인수 보증금이 0원으로 확인되지만, 실제 점유 및 보증금/차임 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

11. 상권분석

12. 상권 특성

해운대역 인근의 핵심 상업 지역에 위치하여 주변 상업시설, 업무시설, 숙박시설이 밀집되어 있습니다.

풍부한 유동 인구와 다양한 업종의 근린생활시설이 발달하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

13. 잠재 수요

지역 주민, 관광객, 업무 종사자 등 다양한 계층의 잠재 수요가 존재합니다.

특히 해수욕장 및 주요 관광 명소와의 접근성이 높아 관광객 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

14. 생활정보

15. 교통 및 편의시설

해운대역(2호선)을 이용한 부산 시내 이동이 매우 편리하며, 주변에 다양한 버스 노선이 운행됩니다.

각종 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

16. 문화 및 여가 시설

해운대 해수욕장, 해운대역사공원, 동백섬 등 주요 관광 명소와 인접하여 문화 및 여가 활동에 유리합니다.

주변에 다양한 음식점, 카페, 문화 시설 등이 풍부합니다.

17. 잠재적 리스크

18. 용도 불일치 (건축물대장 vs. 현황)

건축물대장상 건물 주용도는 '단독주택'으로 기재되어 있으나, 실제로는 '생활숙박시설'로 이용 중이며, 건물 규모(42층)와도 일치하지 않습니다.

이는 등기부상 내용과 실제 이용 현황 간의 명백한 불일치로, 추후 행정적 문제나 재산권 행사 시 불이익이 발생할 수 있는 중대한 리스크입니다.

19. 건축물대장상 용도 노후화 문제

건축물대장상 건축승인일이 1971년으로 매우 오래되어, 건축물대장 자체의 신뢰성 및 건물의 실제 노후도에 대한 확인이 필요합니다.

이는 건물의 가치 평가 및 유지보수 비용 측면에서 고려해야 할 사항입니다.

20. 임차인 관련 불확실성

임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금이 0원이라고 해도 실제 점유 관계나 미상 보증금/차임의 존재 가능성은 항상 존재합니다.

이는 명도 진행 시 예상치 못한 변수를 발생시킬 수 있습니다.

21. 생활숙박시설 관련 규제

생활숙박시설은 일반 주택과 달리 건축법, 주택법 등 관련 법규에 따른 규제사항이 있을 수 있으며, 취득 및 보유 시 세금 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

22. 미납 관리비 및 공과금

경매 물건의 경우, 매각으로 소멸되지 않는 연체 관리비나 미납 공과금이 있을 수 있습니다.

이는 낙찰자가 추가로 부담해야 할 비용이 될 수 있으므로, 관리사무소 등을 통해 확인이 필요합니다.

23. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 전반적인 조사 결과, 본건 인근에서 직접적인 혐오시설(폐기물 처리장, 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

해운대 지역은 주로 상업 및 주거, 관광 시설이 발달한 지역입니다.

24. 종합 의견

25. 본 물건은 부산 해운대역 역세권에 위치한 생활숙박시설로, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 매력적인 투자 대상입니다.

주변 상권이 발달하여 안정적인 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 건축 승인일의 노후화, 임대 관계의 불확실성 등은 신중한 검토가 필요한 중대한 리스크 요인입니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 현장 방문을 통한 실사 및 관련 기관 확인을 철저히 진행해야 합니다.

26. 투자 포인트

27. 입지 강점

해운대역 도보 1분 거리 초역세권에 위치하며, 해운대 해수욕장 등 주요 관광 명소 접근성이 우수합니다.

28. 시장 잠재력

해운대는 국내 대표 관광 도시로서 연중 관광객 수요가 풍부하며, 상업 및 주거 시설에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

29. 일괄 매각 이점

토지와 건물을 일괄 매각하므로, 토지 이용 및 건물 개발에 대한 권한을 모두 확보할 수 있습니다.

30. 예상 입찰가

31. 본 건의 감정가는 112,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가 수준 또는 그 이상에서 입찰이 이루어질 수 있으며, 특히 본 건의 경우 입지적 장점이 뛰어나 경쟁이 예상됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 가치 평가 및 유사 물건의 최근 거래 사례 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.