나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경767 [1] 부산광역시 남구 용호동 385-50 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정토 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(용호7 재개발사업 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(용산초등학교(병설유치원 포함))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-06)(용호중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(2024-11-20)<도시 및 주거환경정비법>임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 지상에 제시외물건㉠~㉤이 소재하나, 본건 토지의 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 별무할 것으로 보이는바 토지는 이에 구애됨 없이 감정평가 하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 2인의 공유 부동산(토지)로서, 토지 전체 가격에서 매각지분비율을 적용하여 감정평가 하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조표86-364 내 86-364호 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물(사용승인일: 1986.06.21.)로서, - 외벽: 적벽돌 및 몰탈위 페인팅 등 마감, - 창호: 샷시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 기호(1) 위 지상 및 기호(2) 건물에 제시외물건㉠~㉤이 소재하나, 용도, 구조 및 규격 등으로 보아 부합물 및 종물로 보임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 2인의 공유 부동산(건물)로서 건물 전체 가격에서 매각지분비율을 적용하여 감정평가 하였습니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 1/2 포함.
공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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사건번호: 부산동부지원 2025타경767 (1)

소재지: 부산광역시 남구 용호동 385-50 (신주소: 부산광역시 남구 동명로170번길 32)

용도: 단독주택

감정가: 324,049,250원 (전체 부동산 기준)

토지면적: 158.70㎡ (약 48평)

토지지분: 79.35㎡ (약 24평)

건물면적: 170.81㎡ (약 51.6평)

건물지분: 85.41㎡ (약 25.8평)

건물 제시외면적: 51.20㎡ (제시외 건물 1/2 포함 매각)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (1/2 지분 추정)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOO

건물구조: 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물 (사용승인일: 1986.06.21.)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 재개발구역, 정비구역, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 제시외 건물 1/2 포함. 공유자 우선매수권 행사 제한.

2. 입지조건

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* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 남구 용호동 소재 '용산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있습니다 [cite: Provided].

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통시설은 보통 수준입니다 [cite: Provided]. 인근에 재래시장과 초등학교가 접해 있어 생활하기 편리하다는 의견이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(용호7 재개발사업), 정비구역(2024-11-20)으로 지정되어 있습니다 [cite: Provided].

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외 폭의 포장도로에 접해 있으며, 주택 앞에 차량 2대 가량 주차가 가능합니다 [cite: Provided, 6].

3. 권리분석

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* 말소기준권리: 삼성카드 가압류 (2025.01.13.) [cite: Provided]

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다 [cite: Provided].

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음) [cite: Provided]

* 총 등기부채권액: 45,038,443원 [cite: Provided]

* 임차인 현황:

* 이상철: 전입 2013-10-28, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원 [cite: Provided].

* 장준원: 전입 2020-09-21, 대항력 있음, 보증금 0원, 차임 0원 [cite: Provided].

* 인수 부담: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 명시되어 있어 실제 명도 시 인수 부담 또는 추가 비용 발생 가능성이 매우 높으므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다 [cite: Provided].

* 공유자 우선매수: 본 물건은 지분매각이므로, 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 권리는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 효력을 잃습니다 [cite: Provided].

4. 상권분석

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* 주거 지역: 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 주거 지역입니다 [cite: Provided].

* 개발 잠재력: 본건 소재지는 재개발구역 및 정비구역으로 지정되어 있어(용호7 재개발사업 지구단위계획구역, 정비구역 2024-11-20), 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다 [cite: Provided, 3, 9, 10]. 용호동 일대에는 여러 재개발/정비 구역이 활발히 추진 중입니다.

* 상업 및 편의시설: 근린생활시설, 시장, 마트(하나로마트 용호점), 병원(부산성모병원) 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 양호한 편입니다 [cite: Provided, 6, 12, 16].

5. 생활정보

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* 교통: 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근도 용이합니다 [cite: Provided].

* 교육: 용산초등학교, 용호중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하다는 평가가 있습니다 [cite: Provided, 9].

* 자연 및 여가: 이기대공원, 오륙도 등 아름다운 자연 환경과 관광 명소가 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 주변에 명확히 언급된 혐오시설 정보는 확인되지 않았으며, 학교가 인접해 있어 혐오시설 입지 가능성은 낮아 보입니다.

6. 잠재적 리스크

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* 지분매각: 전체 소유권이 아닌 일부 지분(1/2 추정)만 매각되므로, 나머지 공유자와의 관계 형성 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금과 차임이 0원으로 기재된 두 명의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이 발생하거나 절차가 복잡해질 수 있습니다. 실제 명도 대상이 될 수 있는 위험을 고려해야 합니다 [cite: Provided].

* 공유자 우선매수권: 공유자가 경매 절차에 참여하여 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인이라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1986년에 건축되어 건물 노후화가 상당하므로, 향후 리모델링 또는 신축에 따른 추가적인 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 재개발/정비구역: 재개발 사업 진행 시 투자 가치가 상승할 수 있으나, 사업 지연, 무산 등 불확실성도 존재합니다.

7. 종합 의견

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본 물건은 부산 남구 용호동의 재개발/정비구역 내에 위치한 단독주택 지분 경매 건으로, 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역에 속합니다. 용산초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변의 우수한 생활 편의시설과 자연 환경 또한 장점으로 꼽힙니다.

그러나 '지분 매각'이라는 특성과 '대항력 있는 임차인(보증금 0원)'의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인과의 명도 협상이 난항을 겪을 경우 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있습니다. 또한, 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 신중하게 고려해야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 명도 가능성 및 추가 비용을 면밀히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

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* 미래 개발 가치: 재개발 및 정비구역 지정으로 인한 장기적인 시세 상승 기대.

* 우수한 입지: 생활 편의시설, 교통, 교육, 자연 환경 등이 양호함.

* 잠재적 시세 차익: 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재 등으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회 발생 가능.

9. 예상 입찰가

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* 감정가 (전체): 324,049,250원

* 감정가 (1/2 지분): 약 162,024,625원

* 시세 분석: 제공된 JSON 데이터는 '연립' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 차이가 있으나 용호동 일대의 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 최근 부산 남구 용호동에서 84㎡ 토지의 단독주택이 4억 3,000만원에 직거래된 사례가 있으며, 이는 본건 전체 감정가(3억 2,404만원)보다 높은 시세 수준을 나타냅니다. 또한, 2026년 7월 거래된 '정상네이처빌4차'(연립)는 약 70.59㎡ 면적에 2억 4,500만원(약 3,500만원/3.3㎡)에 거래되었습니다 [cite: Provided JSONs]. 이러한 시장 상황과 재개발 구역의 미래 가치를 고려할 때, 본건 지분(1/2)의 실제 시장 가치는 감정가를 상회할 가능성이 높습니다.

* 입찰가 산정: 본건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 공유자 우선매수권 등의 리스크를 내포하고 있어, 잠재적인 시장 가치 대비 낮은 금액으로 접근해야 합니다. 임차인과의 명도 협상 및 기타 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 제안: 이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 200,000,000원 ~ 250,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.