나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경747 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 1660 센텀롯데캐슬2차 212동 22층2203호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 반여동 소재 무정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 중소형 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 일반주택지대로서, 주거환경 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층건 건물 내 22층 2203호로서, 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등 내벽 : 벽지 마감 등 창호 : 샷시창 등의 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 엘리베이트시설 및 도시가스에 의한 개별 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북서하향의 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지로서, 아파트 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 중로와 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경747 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1660 센텀롯데캐슬2차 212동 22층2203호

* 용도: 아파트

* 감정가: 340,000,000원

* 토지면적: 51.82㎡ (약 15.68평)

* 건물면적 (전용면적): 84.97㎡ (약 25.70평)

* 본 물건의 전용면적은 84.97㎡입니다. 제공된 정보에서 이와 별도로 분양면적에 대한 명확한 수치는 확인되지 않습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부OOOOOOOOO

* 건물명: 센텀 롯데 캐슬 2차

* 사용승인일: 2005년 02월 24일

* 총 채권액 (등기부 기준): 496,224,993원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 부산광역시 해운대구 반여동 소재 무정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 중소형 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성된 일반주택지대입니다. 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로상태: 북동측으로 중로와 접하고 있으며, 단지 내 도로망도 잘 정비되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 북서하향의 완경사지를 계단식으로 조성한 부정형의 토지 위에 아파트 부지로 이용 중입니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건에 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 05월 11일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (384,000,000원)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (2021-05-11, 농업협동조합자산관리회사)

* 가압류 (2024-09-26, 신용보증기금)

* 가압류 (2024-12-20, 울산신용보증재단)

* 임의경매개시결정 (2025-09-19, 부산경남우유협동조합)

* 이 외 등기부등본상의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 제공되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자/확정일자: 2024년 05월 29일

* 배당신고일자: 2025년 10월 02일

* 대항력: 없음

* 본 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 회수 문제는 배당을 통해 정리될 것으로 보이며, 낙찰자에게 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설: 본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 시설: 무정초등학교가 인근에 위치하며, 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설들이 자리하고 있어 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 전반적 평가: 중소형 아파트 단지와 학교, 상가 등이 어우러진 전형적인 주거지 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 주거 환경은 양호한 편이며, 아파트 단지로 계획되어 있어 단지 내 녹지 공간 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 단지 정보: 센텀 롯데 캐슬 2차는 총 12개동, 1165세대로 이루어져 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 1357대의 주차가 가능하며, 지하에는 전기차 충전 시설도 마련되어 있습니다.

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 있습니다.

* 기반 시설: 도시가스 개별 난방, 급배수 및 위생 설비, 승강기 시설 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 등기부 상 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 정우현 씨가 존재합니다. 이 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 직접적인 명도 부담을 안게 될 가능성은 낮으나, 배당 절차 상의 변수나 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

* 미소멸 권리: '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용이 없어 정확한 권리 관계 파악을 위해 추가적인 조사가 요구됩니다. (통상적으로 아파트 매각에서 지상권은 흔치 않으므로, 권리 신고 누락 또는 오기일 가능성도 있습니다.)

* 건물 노후도: 2005년 사용승인된 건물로, 약 20년가량 경과되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치한 센텀 롯데 캐슬 2차 아파트입니다. 무정초등학교 인근의 양호한 주거지에 자리하고 있으며, 아파트 단지로서 갖춰야 할 기본적인 생활 편의 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 분석 상, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인 정우현 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, '지상권'과 같이 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있다는 점은 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

전반적으로 주거 환경이 양호하고 생활 편의성이 좋은 아파트임에도 불구하고, 최근 매매 사례 및 감정가를 고려했을 때 시장 가치 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 주거 입지: 해운대구 반여동의 안정된 주거 지역에 위치하며, 초등학교 등 교육 시설과 근린생활시설이 인접해 있습니다.

* 대단지 아파트: 1165세대의 대단지로서 단지 내 커뮤니티 시설 및 관리 시스템이 잘 갖춰져 있을 것으로 예상됩니다.

* 깔끔한 권리관계: 임차인은 대항력이 없으며, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정이어서 권리관계가 비교적 명확합니다.

* 시장 대비 가격 경쟁력: 감정가 및 최근 실거래가를 고려했을 때, 투자 가치가 있는 시세로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건과 동일한 면적(84.97㎡)의 실거래가는 2026년 7월 14일 14층이 322,000,000원, 2026년 7월 4일 8층이 338,000,000원입니다. 본 건의 감정가는 340,000,000원입니다.

최근 동일 면적 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시세는 약 325,000,000원 ~ 335,000,000원 수준으로 판단됩니다.

다만, 낙찰 후 명도 비용, 잔금 납부 후 보유 기간 동안의 제반 비용, 그리고 '지상권'과 같은 미소멸 권리에 대한 추가 확인 비용 등을 감안해야 합니다.

이에, 종합적인 판단 하에 예상 입찰가는 330,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 수준이며, 시장 경쟁 상황에 따라 일부 조정이 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.