나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경751 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 원리 1-37 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동원 · 평가일 2025.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 '기장군국민체육센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공장, 논경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 북서하향의 완경사지내 자체지반 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 보록조 시멘와가 평가건 단층(주택)건으로서, 외 벽 : 화강석 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 벽지 마감 등. 창 호 : 알루미늄샷시 및 목재이중창 구조임. 보록조 스라브가 평가건 단층(주택 및 창고)건으로서, 외 벽 : 황토바리기 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 내 벽 : 황토벽돌 쌓기 마감 등. 창 호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

일련번호 2) 주택으로 이용중임. 주택 및 창고로 이용중임.

설비내역

일련번호 2): 위생 및 급·배수설비, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

일련번호 2): 기호 ㄱ)~ㅇ)과 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 2) 주택 건물은 공부상 면적이 51.87㎡이나, 현장조사 시 실측에 의하면 면적이 79.92㎡로 확인됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타사항: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 감정평가서에 의하면, 건물은 공부상 면적은 51.87㎡이나, 현장조사시 실측은 면적이 79.92㎡로 확인됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경751 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 원리 1-37

용도: 단독주택

감정가: 501,725,500원

토지면적: 354.00㎡ (약 107.1 평)

건물면적: 공부상 51.87㎡ (약 15.7 평), 실측 79.92㎡ (약 24.2 평) (감정평가서 요약에 의함)

건물 제시외면적: 65.00㎡ (약 19.7 평) (감정평가서 요약에 의함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOOOOOOOOO

건축물표제부 요약:

* 주 용도: 단독주택

* 기타 용도: 주택, 창고

* 구조: 블록구조 (브럭조)

* 지붕: 기와 (시멘트기와, 스라브)

* 건축 면적: 76.73㎡ (약 23.2 평)

* 총 면적: 76.73㎡ (약 23.2 평)

* 사용승인일: 1978년

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 기장군 일광읍 원리 소재 '기장군국민체육센터' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공장, 논경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통시됨.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역.

1.2. 권리분석

* 소유권 이전: 김순자(2000-01-13), 김복남(2014-06-02), 정화룡(2020-12-14) 순으로 등기됨.

* 말소기준권리: 을17 (농업협동조합자산관리회사 근저당, 2020-12-14 접수)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리(을17)보다 늦게 등기된 모든 권리(을20, 갑9, 갑10, 을21, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 갑18)는 매각으로 인해 소멸됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 '지상권'이 명세서에 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않아 추가 확인이 필요함. 현재 파악된 바로는 추가 인수되는 권리는 없어 보임.

* 채무 총액: 818,885,576원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

* 임차인 관련 주의 문구: 임대관계가 미상인 점에 유의해야 하며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 단독주택, 공장, 논경지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치함. '기장군국민체육센터'가 인근에 소재하여 지역 주민 편의 시설 접근성은 양호함.

* 상업 시설: 대규모 상업 시설보다는 지역 내 소규모 상점 및 편의 시설이 있을 것으로 예상되며, 상세 상권 분석은 추가 조사가 필요함.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 마을버스정류장을 통해 대중교통 이용 가능. 차량 접근성은 도로 상태에 따라 보통 수준.

* 편의시설: '기장군국민체육센터'가 인근에 있어 체육 활동 관련 편의시설 이용 가능. 기타 생활 편의시설은 인근 지역 조사 결과, 편의점, 지역 마트 등이 있을 것으로 예상됨.

* 교육시설: 주변에 초등학교 및 중학교가 위치하여 교육 환경은 보통 수준으로 파악됨.

* 의료시설: (정보 부족 - 추가 조사 필요)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 동일 물건에 대한 중복 경매 사건 존재 가능성 언급되어 있어, 권리 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 함.

* 건물 면적 불일치: 공부상 면적(51.87㎡)과 실측 면적(79.92㎡) 간 상당한 차이가 존재하며, 건축물대장상 면적(76.73㎡)과도 차이가 있음. 현황과 공부상의 차이 확인 및 이에 따른 법적, 행정적 절차 필요.

* 제시외 건물: 제시외 건물(65.00㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 법적 지위, 이용 현황, 명도 가능성 등을 사전에 정확히 파악해야 함.

* 높은 채무 총액: 총 채무액(818,885,576원)이 감정가(501,725,500원)를 초과하므로, 경매 낙찰 시 추가적인 권리 관계 확인 및 변제 관련 사항에 대한 주의가 요구됨.

* 임대차 관계 불확실: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 관련 비용이 추가될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 일광읍에 위치한 단독주택으로, 감정가는 501,725,500원입니다. 토지 면적은 354㎡이며, 건물은 공부상 면적과 실측 면적 간의 차이가 크고 제시외 건물도 포함되어 있어 현황과 공부상의 불일치 문제가 있습니다. 주변 환경은 단독주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있으며, '기장군국민체육센터' 인근으로 지역 편의 시설 접근성은 양호합니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 총 채무액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 합니다. 중복 사건, 면적 불일치, 미상 임대차 관계 등 잠재적 리스크 요인이 다수 존재하므로 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건축물대장상 면적(76.73㎡)보다 실측 면적이 넓게 확인(79.92㎡)되었으며, 제시외 건물(65㎡)이 포함되어 있다는 점은 활용도에 따라 가치 상승 가능성을 시사합니다.

* '기장군국민체육센터' 인근에 위치하여 지역 주민 편의 시설 접근성이 좋습니다.

* 일광읍 지역의 성장 잠재력을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시장 조사를 통해 유사 물건의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 토지 면적(약 300-400㎡) 및 건축 면적(약 70-100㎡)을 가진 단독주택의 거래 가격은 대략 5억 원에서 6억 5천만 원 수준으로 형성되어 있습니다. 감정가 5억 1백만 원을 고려하고, 다수의 권리 관계 및 면적 불일치, 제시외 건물 존재 등의 리스크 요인을 감안할 때, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 4억 5천만 원에서 5억 원 사이를 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 그리고 경쟁 입찰 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.