나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22679 [1] 부산광역시 연제구 거제동 740-484 대가하이츠 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 시청역 및 동해선 거제해맞이역이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층 건내 5층 503호로서, 외벽 : 스톤코트 및 치장석 붙임, 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창구조, 내부 및 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로 조사하지 못하였음.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지대 내 사다리형에 유사한 토지로서, 업무시설 및 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역에 속함.

공부와의 차이

본건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 본건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은'공장용지'이나 현황은 '대'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22679 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 740-484 대가하이츠 5층503호

건물명: 대가하이츠

토지면적: 27.73㎡ (약 91.67 평)

건물면적: 77.88㎡ (약 23.57 평)

전용면적 (JSON 분석): 81.76㎡ (약 24.74 평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 242,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주

특이사항: 주거환경개선지구, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인

주의사항: 업무시설(오피스텔)로 본건 대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 '공장용지'이나 현황은 '대'임.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 '거제초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 아파트단지, 중소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 형성되어 있습니다.

1.1. 1. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치해 있습니다. 또한 부산도시철도 1호선 시청역 및 동해선 거제해맞이역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건에는 다음과 같은 권리관계가 존재합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 은 (한국주택금융공사)

* 보증금: 180,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-05-17

* 확정일자: 2021-04-13

* 배당신고일자: 2025-05-26

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 매수인에게 대항 가능하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 변동 및 신탁 관련 내용이 존재합니다. (갑2, 갑6, 갑9)

* 을구 2번: 주택임차권 (은성익, 180,000,000원, 2021-05-17 전입, 2021-04-13 확정) - 인수 대상입니다.

* 을구 1번: 근저당권 (이정오, 22,000,000원) - 말소기준권리입니다.

* 갑9: 소유권이전 (강신우, 2022-09-21)

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 130,000,000원) - 본 경매 사건의 채권자 중 하나입니다.

등기부채권 총액: 202,000,000 원 (근저당, 강제경매 등 등기된 채권 총액)

1.3. 상권분석

본건이 위치한 연제구 거제동 일대는 주거단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 대규모 아파트 단지가 있어 배후수요가 존재하며, 상업시설 또한 발달해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있다고 판단됩니다. 하지만 오피스텔의 경우, 직주근접성이 좋은 지역이나 업무시설 수요가 많은 지역에서 더욱 높은 가치를 형성하는 경향이 있습니다. 본건 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 주요 시설: 거제초등학교가 인근에 위치해 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 도시철도 1호선 시청역 및 동해선 거제해맞이역 이용이 가능하여 시내 접근성이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 가장 큰 리스크는 보증금 180,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 해당 금액을 인수해야 한다는 점입니다. 총 등기부채권액 202,000,000원과 임차인 보증금 180,000,000원을 합하면 총 부담액이 상당하며, 감정가 242,000,000원을 초과할 가능성이 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 '공장용지'이나 현황은 '대'로 이용 중입니다. 이는 건축 관련 규제나 재산세 등에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주거환경개선지구: 해당 지구 지정으로 인한 개발 제한 또는 특별 규제가 적용될 수 있습니다.

* 내부 상태 미확인: 이해관계인 부재로 내부 마감재 및 상태 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태를 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 도심권 내에 위치하여 교통 여건이 양호하고 비교적 최근에 건축된 오피스텔이라는 장점이 있습니다. 하지만, 180,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 매우 큰 물건입니다. 또한, 총 채권액이 감정가를 초과할 가능성이 높아 권리 분석 및 현장 조사를 철저히 하여 잠재적 손실 위험을 면밀히 검토해야 합니다. 주거환경개선지구라는 점과 공부상 지목과의 차이도 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 주요 지하철역이 인근에 있어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 부산의 주요 상권: 부산시 연제구라는 지리적 이점을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 순수 자산 가치에 대한 평가를 기반으로 산정해야 합니다. 감정가 242,000,000원에서 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금 180,000,000원을 제외하면, 실질적인 자산 가치는 62,000,000원으로 볼 수 있습니다.

따라서, 인수해야 할 보증금 180,000,000원을 고려할 때, 투자가치가 있는 수준으로 입찰가를 산정하기 위해서는 상당한 할인율을 적용해야 합니다.

총 부담액(예상 입찰가 + 인수 보증금)이 시세 또는 감정가 대비 합리적인 수준이 되는지 면밀히 검토해야 합니다.

이를 바탕으로, 본건의 잠재적 리스크와 높은 인수 보증금 부담을 고려하여, 순수 자산 가치의 70% 수준을 목표로 산정합니다.

예상 입찰가: 43,400,000 원

(참고: 위 예상 입찰가는 인수해야 할 임차인 보증금 180,000,000원을 제외한 순수 자산 가치에 대한 보수적인 산정이며, 실제 총 지출액은 예상 입찰가와 인수 보증금 합계가 됩니다. 또한, 경매 절차에서 우선변제받는 채권액 규모에 따라 최종 부담액이 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 선행되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.