나이스옥션 법원경매 거창 2025타경10329 [1] 경상남도 거창군 거창읍 송정리 504 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우노 · 평가일 2025.10.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 송정리에 소재하는 토지로서, "한국승강기대학교" 북동 측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 전, 답 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장상태 등을 고려할 때, 제 반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형으로 평지의 토지로서 '주상용 건부지'임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 5M 내외 아스콘포장도로 있음,

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(소 말 젖소 사슴 양 돼지 개 닭 오리 메추리 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(세종유 치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국승강기대학교)<교육환경 보호에 관한 법률> [추가기재사항]문화재(문화관광과) 및 하천(재난안전관리과)에 관한 사항은 담당부서에 문의하시기 바랍니다

제시목록 외의 물건

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크판넬지붕 3층 건물로서, 외벽: 스톤코드마감, 석재치장 등. 창호: 샷시창호.(사용승인일: 2023.06.21)

이용상태

기호(2-가) 1층: '제1종근린생활시설(정욱건설, 다온건설), 단독주택'임. 2층: '단독주택'임. 3층: '단독주택'임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 태양광설비 등이 있음.

부합물 및 종물

후첨 "건물개황도"의 제시외건물 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(2-1~3) 포함, 감정평가서상 제시외 수목 정원수(소나무, 단풍나무 등, 약 3주) 포함, 목록2번 건물 지붕에 소재하는 태양광설비(1식) 포함
2. 목록1번 토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대지'임(거창군 사실조회 회신서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 거창지원 2025타경10329 (1)

소재지: 경상남도 거창군 거창읍 송정리 504

용도: 근린주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 수OOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 503,092,200원

토지면적: 455.00㎡ (약 137.64평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 197.98㎡ (약 59.89평)

건물지분: 197.98㎡

건물제시외면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

총 건물 연면적: 252.58㎡ (약 76.41평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거창군 거창읍 송정리에 소재하며, "한국승강기대학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 전, 답 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭, 포장 상태 등을 고려할 때 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북동측으로 노폭 약 5M 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

공부상 지목은 '전'이나 현황은 '대지'로 이용 중입니다. 도시지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역(소, 말, 젖소, 사슴, 양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 제한 지역), 상대보호구역(세종유치원, 한국승강기대학교)에 해당합니다. 추가적으로 문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서 문의가 필요합니다.

2.4. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트 구조, 징크판넬 지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 스톤코드 마감, 석재 치장 등으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 사용승인일은 2023년 6월 21일입니다.

1층은 제1종근린생활시설(정욱건설, 다온건설), 단독주택으로 이용 중입니다.

2층 및 3층은 단독주택으로 이용 중입니다.

2.5. 설비 내역

건물에는 위생 설비, 급·배수 설비, 보일러에 의한 난방 설비, 태양광 설비 등이 갖추어져 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* (주)다온건설: 보증금 0원, 차임 0원, 사업자등록일 2023-07-11, 대항력 없음.

* (주)대경건설: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2022-04-21, 대항력 있음.

* 수부건설(주): 보증금 0원, 차임 100,000원, 사업자등록일 2025-04-23, 대항력 없음.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-08-29 수승대농업협동조합 근저당)

토지 및 건물 등기부등본 상 다수의 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 가압류, 임의경매 개시결정 등기가 존재합니다.

말소기준권리(토지)는 2022년 8월 29일 접수된 수승대농업협동조합의 근저당 (370,000,000원)이며, 이를 포함한 모든 후순위 권리 및 임의경매는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 약 468,376,783원입니다.

3.3. 인수되는 권리

특별히 명시된 인수되는 권리는 없습니다. 다만, '대항력 있는 임차인' (주)대경건설이 존재하며, 보증금 50,000,000원이 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본건은 한국승강기대학교 인근에 위치하여 대학가 상권의 일부 또는 배후 주거지역으로 기능할 수 있습니다. 주변에 주택, 농경지, 소규모 상가 등이 혼재하고 있습니다. 인근 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

4.2. 시세 분석 (참고용)

제공된 JSON 정보에 따르면, 인근 "송정문화빌라" (연립, 다세대, 빌라)의 경우 2024년 1월에 84.44㎡ 면적이 13,500만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건은 근린주택으로, 이와 직접 비교하기는 어렵지만 지역 내 부동산 거래 동향을 참고할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육시설

거창읍 소재지로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 한국승강기대학교가 인근에 있어 관련 인프라를 활용할 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

주택 및 농경지가 혼재하는 비교적 조용한 지역으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

보증금 50,000,000원의 '대항력 있는 임차인' (주)대경건설이 존재합니다. 이 임차인의 보증금이 매각대금으로 완전히 변제되지 않을 경우, 인수될 가능성이 있으므로 권리 분석 시 주의가 필요합니다. (본 건의 경우, 해당 임차인의 권리 분석 결과 대항력이 있으나, 보증금 5천만원에 대한 별도 인수 여부는 추가 확인 필요)

6.2. 토지 현황

토지의 공부상 지목은 '전'이나, 현황은 '대지'로 이용 중이므로 토지 이용 계획 확인 및 추후 재산세 등 관련 부과에 대한 사전 인지가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건이 공동담보로 제공된 물건이므로, 동일 채무와 관련된 다른 부동산의 경매 진행 여부 및 결과가 본 건의 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 법규 제한

가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 법규 제한 사항을 인지하고 있어야 합니다.

6.5. 제시 외 물건

건물 지붕의 태양광 설비, 정원수 등 제시 외 물건도 일괄 매각에 포함되므로, 이에 대한 관리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거창군 거창읍 송정리에 위치한 근린주택으로, 한국승강기대학교 인근에 소재하여 잠재적인 가치 상승 요인을 가지고 있습니다. 2023년 신축된 건물이라는 점은 장점이나, '대항력 있는 임차인' 및 토지 지목과 현황의 차이 등 주의해야 할 사항이 존재합니다. 또한, 공동담보 물건이라는 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 근린주택: 2023년 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 대학가 인근 입지: 한국승강기대학교 인근이라는 지리적 이점으로 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 토지 활용: '전' 지목이나 현황 '대지'로 이용 중인 토지는 향후 개발 가능성을 내포합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 종합적인 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 503,092,200원입니다. 등기부채권 총액은 약 468,376,783원으로, 감정가 수준과 채무 부담을 고려할 때, 시장 상황 및 본건의 특수성을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 필요합니다. '대항력 있는 임차인'의 보증금(50,000,000원)은 인수되는 보증금이 없을 경우 매각대금에서 충당될 것으로 예상되나, 최종 확인이 필요합니다.

현 시세 분석 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 약 470,000,000원에서 490,000,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것이며, 실제 현장 조사, 권리 관계 재확인, 경쟁 입찰 현황 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.