나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22744 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층1113호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부경 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진구보건소 북동측 인근에 위치하는 대동레미안센트럴시티5 11층 1113호로서, 부근은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선 범내골역이 소재하여 대중교통사정은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물내 11층 1103호로서 외부 : 석재 및 페인트 마감 등. 창호 : 샷시창 구조이며, 내부마감재 등은 이해관계인의 부재로조사하지 못하였음.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 화재탐지 및 경보 설비, 주차타워설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로 주상복합용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 18m, 남동측으로 폭 약 7m 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합). 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 부산지방법원 2025타경22744 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 11층1113호

용도: 아파트

감정가: 141,000,000원

토지면적: 4.28㎡ (약 1.29평)

건물면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보 (본건 외 다른 담보물건이 존재할 수 있으나, 본 경매는 해당 물건을 기준으로 진행됩니다.)

1.2. 건물 정보

아파트명: 대동레미안센트럴시티5

건축년도: 2019년 11월 5일 사용승인

총 동수: 1개동

총 세대수: 187세대

최고층/최저층: 20층/2층

전용면적: 27.38㎡ (약 8.28평)

공급면적: (제공된 정보에 따라 전용면적과 동일하게 표기)

주차대수: (자료상 지하주차 0대 기재되어 있으나, 통상적인 아파트 규모상 실제 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 부산진구보건소 북동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등으로 형성된 도심 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용계획

* 인접 도로: 북동측으로 폭 약 18m, 남동측으로 폭 약 7m 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m) 접합, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 총 부채액 (등기부채권 총액): 146,000,000원

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2019-11-29 접수)

* 낙찰 시 소멸되는 권리:

* 을2: 우리은행 근저당권

* 을4: 주택임차권 서은희

* 갑4: 주택도시보증공사 강제경매

* 인수되는 권리: 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 서은희 (채권양도)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 299,000원

* 전입일자: 2021-07-26

* 확정일자: 2021-07-06

* 배당신고일자: 2024-08-12

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 채권양도 되었고, 배당신고가 이루어졌으며, 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 및 편의시설

* 부산진구 범천동의 주요 도로변에 위치하며, 부산진구보건소를 비롯한 관공서와 상업 시설이 인접해 있어 접근성이 뛰어납니다.

* 주변에 편의점, 카페, 음식점 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

* 부산 도시철도 1호선 범내골역이 도보 거리에 위치한 역세권 아파트로서, 출퇴근 등 이동이 편리하여 실수요자들에게 인기가 높을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수요 확보가 가능하며, 지역 발전 및 교통망 개선에 따른 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

* 본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 20층 건물 중 11층에 위치하며, 외부 마감은 석재 및 페인트입니다.

* 내부 마감재에 대한 자세한 조사는 이해관계인 부재로 인해 이루어지지 못했으나, 일반적인 아파트 설비는 완비되어 있습니다.

* 설비 내역: 급·배수 및 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 공동현관기, 화재탐지 및 경보 설비, 주차타워설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 관련)

주변 지역을 조사한 결과, 주거 및 상업 시설이 밀집한 도심 환경을 이루고 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

* 이해관계인 부재로 인해 내부 마감재 및 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 이에 따라 도배, 장판, 내부 시설 등에 수리가 필요할 경우 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 주차 시설 관련

* 아파트 정보에 지하 주차대수가 0대로 표기되어 있으나, 이는 일반적인 아파트의 규모와 상이하므로, 실제 주차 가능 여부 및 주차 환경에 대한 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 핵심 지역에 위치한 역세권 신축급 아파트(2019년 입주)로서, 뛰어난 교통 접근성과 양호한 주거 환경을 갖추고 있어 실수요자는 물론 투자 가치도 높은 물건입니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없으며, 대항력 없는 임차인이 있어 명도 절차도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세가 상승할 잠재력이 충분한 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 도시철도 1호선 범내골역 초역세권, 부산진구 핵심 상권 인접.

* 우수한 교통망: 광역 교통망 접근성 용이, 대중교통 이용 편리.

* 안정적인 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 예정.

* 명도 리스크 최소화: 대항력 없는 임차인으로, 명도 진행 용이.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 내부 상태 양호 기대, 향후 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 141,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본건 건물면적: 27.38㎡ (8.28평)

* 최근 거래 사례 (2025년 5월): 44.1671㎡ (13.36평) 245,000,000원 [cite:input json 1]

* 최근 거래가 기준 평당가: 약 18,338,323원/평

* 본건 면적 기준 예상 시세: 8.28평 * 18,338,323원/평 ≈ 151,730,000원

* 인수 보증금: 0원

* 상기 분석을 종합하여 예상 입찰가는 150,000,000원 으로 산정합니다.

본 예상가는 감정가와 최근 시세 동향을 고려한 수치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 경쟁 상황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.