나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경10517 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 589-8 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다온감정 · 평가일 2025.10.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 ①은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '동포초등학교' 남서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 ① 까지 차량접근 가능하며 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형 토지로서 '단독주택 건부지' 및 일부 '도로' 상태임.

인접 도로상태

지적도 상 맹지이나 본건 남서측으로 아스콘 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-12)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>.

제시목록 외의 물건

기호 ① 지상에 후첨‘지적 및 건물개황도’와 같이 제시외 건물 소재하여 개략적으로 실측사정 후 평가하되, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 토지가격은‘토지건물 감정평가명세표’상 비고란에 부기하였으니 참고하시기 바람.

공부와의 차이

기호 ①의 제시목록 상 지목은 '전' 이나 현황 '단독주택 건부지' 및 일부 '도로' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 - 기호 ①은 전체 소유권 중‘신호기’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란한 바 토지 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바람. - 기호 ①은 인접 토지와 지적경계 다소 불분명한 바 정확한 지적경계 확인을 위해서는 지적측량이 필요할 것으로 판단되며 측량결과에 따라 이용상황 및 점유현황이 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

- 기호 ② : 블록조 시멘트 기와지붕(현. 칼라강판 지붕) 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임. - 기호 ②-1 : 블록조 스레트지붕 단층 건으로 외 벽 : 시멘트 몰탈 위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지도배 등 마감. 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

기호 ②,②-1 공히 '단독주택' 상태임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

'토지 감정평가요항표' 참고.

공부와의 차이

- 기호 ②는 제시목록 상 '시멘트 기와지붕' 이나 현황 '칼라강판 지붕' 상태임. - 기호 ②-1은 제시목록 상 '경상남도 창녕군 남지읍 남지리 589-8' 지상에 소재하는 것으로 등기되어 있으나 현황 '경상남도 창녕군 남지읍 남지리 589-8, 589-9' 양지상에 걸쳐 소재하는 것으로 추정되니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 기호 ②,②-1은 전체 소유권 중‘신호기’지분만의 평가로 평가대상 지분만의 위치확인이 곤란한 바 건물 전체를 기준으로 단가를 산정하되 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고 하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(1-1, 2-1) 포함.
-지분매각. 공유자 우선매수는 1회에 한함.
-[목록1] 공부상 '전'이나, 현황 '단독주택 건부지' 및 일부 '도로'임.
-[목록2] 건물 중 '블록조 스레트지붕 단층주택'은 현황 '남지리 589-8, 589-9' 양지상에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되는 바 정확한 위치나 경계는 측량을 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 밀양지원 2025타경10517 (1)

소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 589-8

용도: 단독주택

감정가: 23,971,250원 (토지 및 건물 지분)

토지면적: 총 321.00㎡ (약 97.10평) / 매각 지분 58.3578㎡ (약 17.66평)

건물면적: 총 82.65㎡ (약 25.00평) / 매각 지분 15.03㎡ (약 4.55평)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 희OOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재하며, '동포초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

* 도로상태: 지적도상 맹지이나, 본건 남서측으로 아스콘 포장도로가 소재하여 이용에는 문제가 없는 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 동포초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능합니다. 현재까지 조사된 내용상 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 희망1자산대부관리유한회사 명의의 강제경매개시결정(2025-09-19)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되지 않았으나, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 1979-12-04. 대항력 있음. (매우 오래전 전입 신고되었고 보증금 및 차임이 미상인 경우로, 실제 임차관계 및 대항력 유무에 대한 철저한 확인이 필요합니다.)

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-05-30. 대항력 있음. (최근 전입 신고되었으나 보증금 및 차임이 미상인 경우로, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 실제 점유 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부상 채권 총액: 8,529,368원

* 특이사항:

* 지분매각: 토지 및 건물에 대한 지분만 매각되므로, 낙찰자는 해당 지분에 대해서만 소유권을 취득합니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자는 우선매수 신고를 할 수 있으며, 이는 1회에 한정됩니다. 낙찰 후 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰자의 지위는 소멸됩니다.

* 공동담보: 해당 물건은 공동담보로 설정되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 상기 기재된 임차인들의 존재로 인해 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

* 건물 위치 불분명: 공부상 지번과 현황 위치가 다르거나 여러 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 정확한 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 동포초등학교가 인접해 있어 소규모 학군 수요가 존재하며, 지역 주민들을 위한 기본적인 근린생활시설들이 분포하고 있어 국지적인 소비 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업시설과의 연계성은 낮으나, 지역 내 기본적인 생활 편의를 제공하는 수준의 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 동포초등학교가 인접해 있으며, 지역 내 소규모 상가들을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 전반적으로 조용한 주택가 및 복합 용도 지역에 속해 있어 지역 주민들에게 일반적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각의 복잡성: 토지 및 건물의 지분만 매각되므로, 전체 부동산을 단독으로 사용하거나 관리하는 데 제약이 따릅니다. 지분 소유자 간의 협의가 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 기존 공유자가 최고가 매수 신고액으로 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰을 받더라도 소유권을 취득하지 못하게 됩니다. 이는 입찰 참여자에게 가장 큰 리스크 요인 중 하나입니다.

* 대항력 있는 임차인 및 보증금 미상: 김 (1979년 전입) 및 신 (2025년 전입) 임차인은 대항력이 있는 것으로 조사되었으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 이러한 경우, 실제 임차 관계의 진위 여부, 명도 조건, 잠재적인 추가 비용 발생 가능성 등에 대해 면밀한 사전 조사가 필수적입니다. 특히 최근 전입한 신 임차인의 경우, 실체 관계 확인이 중요합니다.

* 건물 위치 및 경계 불분명: 제시외 건물 포함, 건물 일부가 여러 필지에 걸쳐 소재하는 것으로 조사되어 정확한 위치 및 경계 확인을 위해 측량이 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사에 혼란을 야기할 수 있습니다.

* 등기부상 다수의 권리 설정: 가처분, 가압류 등 다수의 권리 설정이 등기되어 있어, 매각으로 소멸되는 권리 및 잠재적인 법적 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창녕군 남지읍에 위치한 단독주택 지분 경매물건입니다. 소유권이 여러 지분으로 나뉘어 있고, 특히 공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인(보증금 및 차임 미상)의 존재, 건물 위치 및 경계의 불확실성 등 다수의 복합적인 리스크를 안고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 잠재적 수익성보다는 명도 및 권리 관계 정리에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 공유자 우선매수권 행사가 없을 경우, 지분 취득을 통한 향후 재산권 행사 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 낙동강 인근 지역으로, 주변 개발 계획 및 지역 가치 상승 가능성을 장기적인 관점에서 분석해 볼 수 있습니다. (다만, 본 물건의 지분 특성과 현황으로 인해 직접적인 투자 포인트로 보기는 어렵습니다.)

9. 예상 입찰가

제공된 자료에 따르면, 본건의 감정가는 23,971,250원입니다. 주변 시세 분석 결과, 유사 면적의 연립/다세대 주택 거래 사례에서 평당 약 175만원 ~ 226만원 수준의 가격이 형성되어 있습니다. 본 건은 단독주택 지분 매각이며, 매각 지분은 건물 약 4.55평입니다. 단순 평당 단가로 환산 시 시장가치는 약 796만원 ~ 1,030만원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인(보증금 및 차임 미상)의 존재, 건물 위치 및 경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이러한 요인들을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다. 또한, 등기부 채권 총액이 약 853만원임을 감안해야 합니다.

감정가(23,971,250원)가 지분 가치를 적정히 반영하였는지에 대한 의문이 들며, 시장가치 추정액보다 감정가가 상당히 높게 책정되었습니다. 리스크를 감안하여 감정가의 약 70% 수준을 보수적인 입찰 희망가로 제시합니다.

예상 입찰가: 약 16,800,000원 ~ 19,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황, 입찰 참여자 수, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 변동될 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 해당 금액을 상회하는 금액으로 낙찰될 가능성도 있으므로, 철저한 사전 조사를 기반으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.