나이스옥션 법원경매 통영 2025타경621 [1] 경상남도 거제시 거제면 외간리 636-23 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.05.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 외간리 소재 '외간초등학교' 남측 근거리에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

1,5: 완경사지세 내 자체지반 평탄히 조성 된 사다리형 토지로서, '단독주택 건부지' 로 이용중임. 4: 완경사지세 내 자체지반 평탄히 조성 된 부정형 토지로서, '전기타(부속토지)' 상태임.

인접 도로상태

1,4,5: 동측으로 노폭 약 5~6m 내외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1,4,5: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외 건물 4동, 제시외 물건(조경시설, 조경수 등)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 '그 밖의 사항' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2: 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 회반죽 및 단열몰탈, 목재 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등, 창호: 샷시 창호, 목재창호 등임. 3: 일반목구조 기와지붕 단층 건물로서, 외벽: 회반죽 및 단열몰탈, 목재 마감 등, 내벽: 벽지, 타일 및 인테리어 마감 등, 창호: 목재창호임.

이용상태

2, 3: '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

2, 3: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 시스템냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도'에 표시한 바와 같이, 종물 및 부합물 성질의 제시외 건물 4동이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 '그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함.
- 제시외 물건[감정서상 ㅁ] 조경시설 및 제시외 수목[감정서상 ㅂ] 매각 포함.
- [목록4] 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 미반환). 원상회복명령 발하여질 가능성 있음(농지취득자격증명 신청시 '농지원상복구계획서' 제출 요함). 별첨 사실조회에 대한 회신 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 통영지원 2025타경621 (1)

소재지: 경상남도 거제시 거제면 외간리 636-23

용도: 단독주택

감정가: 919,252,600원

1.2. 면적 정보

토지면적: 1,247.00㎡ (약 377.22평)

토지지분: 1,247㎡ (약 377.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 143.73㎡ (약 43.47평)

건물지분: 143.73㎡ (약 43.47평)

건물 제시외면적: 69.50㎡

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농OOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄹ) 및 제시외 물건(조경시설, 조경수 등) 매각 포함.

* [목록4] 농지취득자격증명원 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. 농지취득자격증명 신청 시 '농지원상복구계획서'를 제출해야 하며, 미제출 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 거제면 외간리 소재 '외간초등학교'에서 남측으로 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 완경사 지세 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 사다리형 토지로서 '단독주택 건부지'로 이용 중입니다. 일부 토지는 완경사 지세 내 부정형 토지로서 '전기타(부속토지)'로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

토지의 동측으로는 폭 약 5~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2012년 8월 10일 거제수산업협동조합 근저당권 (을9)

3.2. 토지 등기부 현황

* 소유권 관련: 이강권(보존, 1971), 최성재 외 1명(이전, 2005), 하미영(공유자전원지분전부이전, 2012)

* 담보/채권 관련:

* 거제수산업협동조합 (근저당, 2012, 390,000,000원; 지상권설정, 2012) - 말소

* 거제수산업협동조합 (근저당, 2013, 260,000,000원) - 말소

* 덕재건설주식회사 (근저당공동담보목록, 2017, 340,000,000원) - 말소

* 신용보증기금 (가압류, 2025, 382,500,000원) - 말소

* 중소기업은행 (가압류, 2025, 67,477,972원) - 말소

* 농협은행 (가압류, 2025, 561,289,847원) - 말소

* 농협은행주식회사 (강제경매, 2025, 567,385,809원) - 말소 (본건 경매)

* 거제수산업협동조합 (임의경매, 2026, 499,086,159원) - 말소 (타 경매)

총 채권액: 2,001,267,819원

3.3. 건물 등기부 현황

* 소유권 관련: 하미영(보존, 2013)

* 담보/채권 관련:

* 거제수산업협동조합 (근저당, 2013, 390,000,000원) - 말소 (말소기준권리)

* 거제수산업협동조합 (근저당, 2013, 260,000,000원) - 말소

* 덕재건설주식회사 (근저당공동담보목록, 2017, 340,000,000원) - 말소

* 신용보증기금 (가압류, 2025, 382,500,000원) - 말소

* 중소기업은행 (가압류, 2025, 67,477,972원) - 말소

* 농협은행 (가압류, 2025, 561,289,847원) - 말소

* 농협은행주식회사 (강제경매, 2025, 567,385,809원) - 말소 (본건 경매)

* 거제수산업협동조합 (임의경매, 2026, 499,086,159원) - 말소 (타 경매)

총 채권액: 2,001,267,819원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 대한예수교장로회갈릴리교회

* 보증금: 0원

* 차임: 1,000,000원

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부상 거제수산업협동조합의 지상권(2012년 8월 10일자)은 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서, 본 건 경매 절차를 통해 낙찰자는 소멸되지 않는 권리를 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지는 주로 주택 및 농경지가 혼재하는 지역으로, 인근에 근린생활시설이 일부 존재합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 거제면 소재지 중심부까지는 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 외간초등학교: 남측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 및 공공시설

본건 주변의 생활 편의시설, 병원, 마트 등은 거제면 소재지로 이동하여 이용할 수 있습니다. 정확한 편의시설 현황은 별도 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 농경지가 포함되어 있어 조용하고 한적한 주거 환경을 제공하지만, 상업 및 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 토지 일부가 농경지로 이용 중이거나 농지 관련 법규의 적용을 받을 가능성이 높습니다. 따라서, 본 건을 취득하기 위해서는 반드시 '농지취득자격증명원'을 발급받아야 합니다.

* 미제출 시 보증금 미반환 위험이 있습니다.

* 농지취득자격증명 신청 시 '농지원상복구계획서'를 제출해야 하며, 미제출 시 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부는 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 중복 병합 및 공동 담보

중복 병합 사건 및 공동 담보로 진행되는 경매 건으로, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 다만, 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 되어 있어 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

6.3. 제시외 물건

토지 및 건물 외 다수의 제시외 건물, 조경시설, 수목이 매각에 포함됩니다. 이러한 부속 물건들의 관리 및 철거, 활용에 대한 추가적인 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 거제면 외간리에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 건축물을 일괄 매각하는 건입니다. 주변 환경은 주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 외간초등학교가 인근에 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다.

가장 중요한 쟁점은 토지 일부의 농지 취득 가능성입니다. '농지취득자격증명원' 발급 여부가 본건 낙찰의 성패를 좌우할 수 있으며, 관련 절차 및 가능성을 반드시 사전에 면밀히 조사해야 합니다. 미준수 시 보증금 몰수 및 원상회복 명령 등의 중대한 리스크가 발생할 수 있습니다.

등기부상 모든 채무는 말소될 예정이므로 인수되는 권리 부담은 없습니다. 다만, 농지 관련 법규 검토를 최우선으로 진행해야 하며, 이를 해결할 수 있다면 거제 지역의 부동산을 적정 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 1,247.00㎡(약 377평)의 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 단독주택 용도: 주거용 또는 임대 수익 창출을 위한 용도로 활용 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물, 제시외 물건까지 모두 포함하여 취득 가능합니다.

* 농지 취득 가능 시: 농지 관련 법규를 해결할 경우, 토지 활용 범위가 넓어질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 919,252,600원입니다. 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 인근 유사 부동산의 최근 실거래가, 경매 낙찰가, 개발 가능성, 그리고 특히 농지취득자격증명 취득 가능 여부 및 관련 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시점에서 정확한 시장가 분석 및 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다. 이는 다음과 같은 추가 정보 및 조사가 필요하기 때문입니다.

* 주변 유사 단독주택 또는 토지의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 데이터 분석.

* 거제면 외간리 지역의 부동산 시장 동향 및 향후 전망.

* 농지취득자격증명 취득 시 예상 비용 및 소요 기간, 및 관련 규제 분석.

* 본건의 실제 현황(건물 상태, 제시외 물건 처리 방안 등)에 대한 상세 조사.

이러한 추가 조사가 완료된 후, 농지 취득 리스크를 감안한 할인율을 적용하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 제시된 감정가 또는 그 이하 수준에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.