나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21985 [1] 경상남도 거제시 연초면 명동리 425 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 연초면 명동리에 소재하는 '명하회관'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대임.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 대중교통 이용상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본 건은 남서측 하향 완경사 지세 내에 위치한, 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.

인접 도로상태

본 건 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접함. 지적도상 본 건 북서측으로 도로(581 도)에 접하나 기준시점 현재 도로 미개설 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보 호구역(2025-07-03)<농지법>, 상수원보호구역<수도법>, 상수원보호기타(환경정비구역)<수도 법>.

제시목록 외의 물건

본 건 지상에 제시 외 물건(컨테이너) 1개 동 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 토지는 공유지분 토지로서 공유지분 간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우므로 전 체 토지를 대상으로 평가하되, 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 지상에는 후첨 ‘지적 및 건물개황도’에 도시한 바와 같이 제시 외 물건(컨테이너 , 용도: 화장실 및 창고) 1개 동이 소재하여 개략적 실측 후 거래사례비교법으로 평가함. 제시 외 물건으로 인하여 영향받는 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란 에 별도로 기재함. 3) 본 건 및 인접지(581도) 지상에 걸쳐서, 철거된 건물의 잔재가 존재함. 이로 인하여 영향 받는 토지의 가액은 ‘토지·건물 감정평가명세표’ 비고란에 별도로 기재함. 4) 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 본 건 건물과 제시 외 물건의 위치 및 지적 경계 등의 정확한 확인에는 전문적인 지적측량이 필요하니 유의 바라고, 본 건 지상 의 수목 및 구축물 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지 평가 시 고려하여 평 가함. 다만, 해체 및 이동이 용이한 금속 구조물은 평가 외로 함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목조 슬레이트지붕(현: 칼라강판지붕) 단층 건물로서(사용승인: 1946.04.05.), 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 몰탈 노출 마감, 내벽: 벽지 마감 외, 창호: 목재 및 PVC 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 난방설비(유류보일러, 정상 작동 여부 확인 요함) 등이 갖춰져 있 음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바람.

공부와의 차이

① 의뢰목록상의 면적과 실측 면적이 상이함. ② 의뢰목록상의 구조는 '목조 슬레이트지붕'이나 기준시점 현재 '목조 칼라강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 1) 본 건 건물은 공유지분 건물로서 공유지분 간의 정확한 위치·경계 확인이 어려우므로 전 체 건물을 대상으로 평가하되, 면적은 공유자 지분 비율에 따라 사정함. 2) 본 건 건물의 의뢰목록상의 면적과 실측 면적이 상이한바, 본 평가에서는 실측 면적을 기 준으로 평가함.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한함.
제시외 물건(감정서상 ㄱ) 및 철거된 건물 잔재 매각 제외.
[목록 1] 최저매각가격은 제시외 물건 및 철거된 건물 잔재로 인하여 영향받는 가격임.
위 지상 해제 및 이동이 용이한 금속 구조물과 적치물 매각 제외(감정서 참고).
[목록 2] 공부상 '목조 슬레이트지붕'이나 현황 '목조 칼라강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

* 소재지: 경상남도 거제시 연초면 명동리 425 (새 주소: 경상남도 거제시 명동2길 12-1)

* 구분: 단독주택

1.2. 면적 및 건물 정보

* 토지 면적: 440.00㎡ (약 133.1평)

* 건물 면적: 33.06㎡ (약 10.0평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각 (토지 지분 146.652㎡, 건물 지분 11.02㎡)

1.3. 경매 정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21985 (1)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 감정가: 1,770.931 만원 (17,709,310 KRW)

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사

* 주의사항: 일괄매각. 지분매각. 공유자우선매수신고는 1회에 한함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본 건은 경상남도 거제시 연초면 명동리에 소재하며, '명하회관' 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 단독주택, 농경지, 묘지 및 임야 등으로 형성된 산간 농촌지대임.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근 가능하며, 제반 대중교통 이용 상황은 보통임.

* 본 건 북측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접함.

* 지적도상 본 건 북서측으로 도로(581 도)에 접하나 기준시점 현재 도로 미개설 상태임.

2.3. 토지 이용 및 지형

* 본 건은 남서측 하향 완경사 지세 내에 위치함.

* 자체 지반은 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지 및 일부 법면 등으로 이용 중임.

2.4. 토지 이용 계획

* 농림지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한), 농업보호구역, 상수원보호구역, 상수원보호기타(환경정비구역)임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

* 갑1: 2000-11-10 소유권이전 (윤철순)

* 갑2: 2025-09-03 소유권이전 (김미선 외 2명, 상속)

* 갑3: 2025-09-19 강제경매 (농업협동조합자산관리회사, 121,339,654원)

* 건물 등기부:

* 갑1: 2000-11-10 소유권보존 (윤철순)

* 갑2: 2025-09-03 소유권이전 (김미선 외 2명, 상속)

* 갑3: 2025-09-19 강제경매 (농업협동조합자산관리회사, 121,339,654원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 금창민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-06-17

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라 직접적인 인수 금액 부담은 없을 수 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

3.3. 말소기준권리

* 말소기준권리: 2025-09-19 접수된 농업협동조합자산관리회사의 강제경매개시결정 등기 (갑3)

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본 건은 산간 농촌지대에 위치하며, 주위 환경은 단독주택, 농경지, 묘지, 임야 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 활동이나 집객 시설보다는 전원 생활 및 농업 활동이 주를 이루는 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

* 주변 지역은 산간 농촌지대로, 대규모 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 부족할 수 있으며, 차량을 이용한 접근이 필요할 것으로 예상됩니다. (추가적인 주변 시세 분석 결과, 연초면 지역 내에서 아파트 및 빌라 매물은 다수 확인되나, 본건과 유사한 단독주택 또는 토지 매물 정보는 많지 않아 지역 내 부동산 동향 파악에 한계가 있습니다.)

5.2. 교육시설

* 제공된 정보 및 검색 결과만으로는 인근 교육시설에 대한 구체적인 정보를 확인하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

* 본 건은 토지 및 건물 지분 매각으로 진행되므로, 다른 공유자들과의 관계 설정 및 향후 재산권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

* 공유자 우선매수 신고가 가능하며, 이는 입찰 과정에 변수가 될 수 있습니다. 공유자 우선매수신고는 1회에 한함.

6.3. 대항력 있는 임차인

* 임차인 금창민은 대항력이 있으며, 전입일자가 2014-06-17로 말소기준권리보다 선순위에 해당합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 직접적인 인수 금액은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.4. 공부와의 차이 (건물 구조 및 면적)

* 건물 등기부 상 공부상 '목조 슬레이트지붕'이나 현황은 '목조 칼라강판지붕'임.

* 건물 의뢰목록상의 면적과 실측 면적이 상이하나, 평가에서는 실측 면적을 기준으로 함.

6.5. 제시외 물건 및 철거 잔재

* 지상에 컨테이너(용도: 화장실 및 창고) 1개 동이 제시외 물건으로 소재함.

* 본 건 및 인접지 지상에 걸쳐 철거된 건물의 잔재가 존재함.

* 해제 및 이동이 용이한 금속 구조물과 적치물은 매각에서 제외됨.

* 최저매각가격은 이러한 제시외 물건 및 철거 잔재로 인해 영향받는 가격임.

6.6. 미확인 임대차 관계

* 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.7. 토지 경계 불분명

* 본 건 토지와 인접 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 확인을 위해서는 전문적인 지적 측량이 필요할 수 있음.

6.8. 도로 관계 (미개설 도로)

* 지적도상 본 건 북서측으로 도로(581 도)에 접하나, 기준시점 현재 도로 미개설 상태로, 도로 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.9. 혐오시설 관련

* 주변에 혐오시설이 존재한다는 구체적인 정보는 검색되지 않았습니다. (단, 검색된 자료들은 혐오시설의 일반적인 정의 및 사례에 대한 내용을 포함하고 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적으로 위치한다는 증거는 없습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면의 산간 농촌지대에 위치한 단독주택 지분 매각 건입니다. 감정가는 1,770.931 만원이며, 토지 440㎡(약 133.1평), 건물 33.06㎡(약 10.0평)의 지분만 매각 대상입니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 차량 접근은 가능하나 도로 상태 및 미개설 도로 등의 문제가 일부 존재합니다. 권리 관계상 말소기준권리보다 선순위의 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 0원)이 존재하며, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고 가능성 등 명도 및 소유권 행사 과정에서 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 공부상 건물 구조와 현황이 상이하고, 제시외 물건 및 철거 잔재가 존재하는 점 등도 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 저렴한 감정가로 토지 및 주택 지분을 확보할 기회.

* 지분 매각 특성상 전체 소유권 취득보다 낮은 초기 투자 비용 가능성.

* 향후 지역 개발 가능성 또는 토지 활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해 주변 유사 물건의 시세 분석을 수행하였습니다. 연초면 명동리 지역의 단독주택 및 토지 실거래가 정보가 제한적이며, 특히 본건과 같이 지분 매각이면서 대항력 있는 임차인, 공부와의 차이, 미개설 도로 등의 복합적인 리스크를 가진 물건의 직접적인 비교 사례를 찾기 어려웠습니다.

검색된 자료들을 종합적으로 고려할 때, 연초면 지역의 토지 매매 사례 중 100평대 토지가 6천만원에서 3천만원대까지 다양하게 거래된 사례(매매 6600만원, 3500만원 등)를 확인할 수 있습니다. 이는 본건 토지 면적 133.1평에 대한 시장 가격을 간접적으로 추정하는 근거가 됩니다.

그러나 본건은 단독주택 건물 지분과 함께 매각되며, 위에 명시된 다수의 잠재적 리스크(지분매각, 대항력 임차인, 공유자 우선매수, 도로 문제 등)를 수반하므로, 감정가 1,770.931 만원 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1,300만원 ~ 1,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 감정가의 약 73% ~ 85% 수준에 해당하며, 투자 위험 대비 수익성을 고려한 보수적인 접근입니다. 입찰 참여 전, 현장 답사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 재검토하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.