나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21997 [1] 경상남도 거제시 연초면 오비리 669-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 거제오비일반산업단지 및 학교, 주택, 원룸, 농경지 등으로 형성된 근교농촌지역 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 사다리형 평지의 토지로서, 현황'농경지' 등으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 북측 및 서측으로 노폭 약4~5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기반시설부담구역(2021-12-09), 지구단위계획구역(건축행위등 지구단위계획상 추가 제한사항 도시계획과 확인요청), 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(오비초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오비초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계:미상임, (2)기 타:-.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세정보

사건번호: 통영지원 2025타경21997 (1)

소재지: 경상남도 거제시 연초면 오비리 669-3

용도: 답

감정가: 292,105,000원

토지면적: 517.00㎡ (약 156.4평)

토지지분: 517㎡ (약 156.4평)

건물면적: 0.00㎡ (해당 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 도봉새마을금고

매각대상: 토지매각

1.2. 토지감정요항표 요약

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 "오비초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 거제오비일반산업단지, 학교, 주택, 원룸, 농경지 등으로 형성된 근교 농촌지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로서, 현황 농경지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지는 북측 및 서측으로 폭 약 4~5미터 내외의 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 제2종일반주거지역

* 기반시설부담구역(2021-12-09)

* 지구단위계획구역 (건축행위 등 지구단위계획상 추가 제한사항은 도시계획과 확인 요청 필요)

* 중로2류(폭 15m~20m) (저촉)

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 절대보호구역 (오비초등학교 병설유치원)

* 절대보호구역 (오비초등학교)

1.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

특이사항: 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.4. 등기부 요약

* 갑2: 2008-09-19 소유권이전 (정재연)

* 갑6: 2011-10-17 소유권이전 (김현숙) - 임의경매로 인한 매각 (2011타경2168)

* 을12: 2021-02-09 근저당권 (도봉새마을금고, 240,000,000원) - 말소기준권리

* 갑8: 2025-09-22 임의경매개시결정 (도봉새마을금고, 145,051,070원) - 본건 경매 (2025타경21997)

총 등기부채권액: 240,000,000원

1.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (개요 정보 없음)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 거제오비일반산업단지와 인접한 지역에 위치하며, 오비초등학교와 병설유치원이 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 주변에 주택, 원룸, 농경지가 혼재되어 있어 근교 농촌 지역의 특성을 보입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이한 위치이며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 북측 및 서측으로 약 4~5미터 폭의 포장도로가 접해 있어 차량 통행에 불편함이 적을 것으로 예상됩니다.

2.3. 토지이용계획 및 규제

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 용도 활용이 가능합니다.

* 다만, 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 저촉되는 부분이 있어, 건축 또는 개발 시 해당 도로 계획과의 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

* 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 건축 행위 등에 대한 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다. 이는 관할 도시계획과 확인이 필요합니다.

* 가축사육제한구역 및 오비초등학교, 병설유치원의 절대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 및 축산업 관련 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 채권 분석

본건 경매는 도봉새마을금고의 근저당권(을12, 2021-02-09, 240,000,000원)을 말소기준으로 진행됩니다.

경매 신청 채권액은 145,051,070원입니다.

말소기준권리인 근저당권보다 선순위인 권리는 없습니다. 따라서 본 경매 절차가 정상적으로 완료되면 을12 근저당권 및 갑8 임의경매개시결정 등기 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 지상권 개요 정보가 없어 해당 부분은 추가 확인이 필요합니다.

모든 임차인이 인수될 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

물건지 인근에 거제오비일반산업단지가 위치하고 있어, 이는 지역 경제 활성화 및 직주근접 수요 발생 가능성을 시사합니다.

다만, 산업단지의 특성에 따라 소음, 분진, 교통량 증가 등 환경적 영향에 대한 검토가 필요할 수 있습니다. 현재까지 제공된 정보나 일반적인 검색 결과에서 해당 물건지 바로 인근에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 납골당 등)이 직접적으로 언급되지는 않았습니다.

4.2. 잠재적 수요

주변의 주택, 원룸 등은 배후 수요를 형성할 수 있으며, 산업단지 종사자들을 위한 임대 수요 또한 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

오비초등학교와 병설유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

인근에 주택 및 원룸이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 거제시 시가지 방향으로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도로 저촉 문제

중로2류(폭 15m~20m) 도로와의 저촉 문제는 건축 인허가 시 큰 장애물이 될 수 있으며, 용도 변경 또는 개발 시 해당 도로 계획과의 정합성을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 지구단위계획 및 개발 제한

지구단위계획구역으로 지정된 경우, 건축물의 용도, 높이, 밀도, 배치 등에 대한 세부 계획이 적용됩니다. 계획 내용을 정확히 파악하지 못할 경우, 원하는 개발이 어려울 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

6.3. 농경지 상태

현재 농경지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역으로 용도지역은 변경되어 있으나, 실제 개발을 위해서는 지목 변경, 형질 변경 등의 절차와 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

가축사육제한구역, 절대보호구역 등 다양한 토지 이용 제한 사항은 향후 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 연초면 오비리 소재 토지로, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 주거지로서의 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 오비초등학교와 인접하여 교육 환경이 우수하며, 거제오비일반산업단지가 근거리에 있어 직주근접 수요 발생 가능성도 있습니다.

그러나 중로2류 도로와의 저촉, 지구단위계획구역 지정에 따른 세부적인 건축 제한, 가축사육 및 교육 환경 보호구역 등 다수의 토지 이용 제한 사항은 개발 추진 시 면밀한 검토와 행정 절차가 필수적입니다. 현재 농경지 상태이므로 개발을 위한 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차인은 없어 비교적 깔끔한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교육 환경

오비초등학교 및 병설유치원이 인접해 있어, 자녀가 있는 세대의 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

거제오비일반산업단지가 인근에 있어, 관련 종사자들의 주거 수요를 흡수할 가능성이 있습니다.

8.3. 권리관계의 명확성

말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 인수할 임차인이나 보증금이 없어 권리관계가 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 292,105,000원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

본 물건은 도로 저촉, 지구단위계획, 다수의 토지 이용 제한 등 개발에 있어 확인해야 할 사항이 많고, 농경지 상태에서 주거지역으로 개발하기 위한 추가적인 시간과 비용이 예상됩니다. 또한, 주변 산업단지의 영향도 고려해야 합니다.

따라서, 이러한 제약 조건들을 고려하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다. 구체적인 입찰가는 현장 조사, 지구단위계획 및 도로 저촉 관련 상세 확인, 인근 부동산 시장 동향 등을 종합적으로 분석한 후 결정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 추정치이며 추가 정보 확인 후 조정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.