나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22008 [1] 경상남도 고성군 거류면 당동리 174 새평지아파트 108동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 고성군 거류면 당동리 소재‘고성동중학교’북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리, 운행간격 등을 고려할 시 제반 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건내 5층 503호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 추정되며, 점유자의 폐문·부재로 인하여 외부관찰, 주위탐문 등에 의하여 파악하였으니 경매 진행시 참고 바람.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 소화전설비, E/V설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 녹지용지 , 주거용지(아파트용지) , 지구단위계획구역 , 중로1류(폭 20m~25m)(당동지구단위계획중로1-22)(저촉) , 중로2류(폭 15m~20m)(저촉), 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

통영지원 2025타경22008 (1)

1.2. 소재지

경상남도 고성군 거류면 당동리 174 새평지아파트 108동 5층503호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

91,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 52.60㎡ (약 15.91평)

* 토지지분: 52.60㎡ (약 15.91평)

* 건물면적: 74.90㎡ (약 22.66평)

* 건물지분: 74.90㎡ (약 22.66평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

서OOOOOOOOO

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인, 공동담보

1.10. 주의사항

해당 없음 (본 보고서 작성 시점 기준)

1.11. 특수물건정보

대항력있는 임차인, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 고성군 거류면 당동리에 소재하며, '고성동중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

단지 외곽으로 포장도로가 접해 있어 차량 이동이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지, 주거용지(아파트용지), 지구단위계획구역에 속하며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-07-11) 및 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2009-09-07

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 임대관계가 미상임을 고려하여, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다.

3.2. 집합건물 등기부 요약

* 최초 소유권 보존: 주식회사 새평지주택건설 (2007-01-17)

* 소유권 이전: 성동조선해양주식회사 (2007-01-23)

* 소유권 이전: 이정석 외 1명 (2009-12-31)

* 소유권 이전: 이정석 (2017-06-09)

* 근저당권: 통영축산업협동조합 (2017-02-03, 12,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 서울보증보험 (2024-04-16, 75,968,620원) - 말소 예정

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2025-06-09, 8,925,846원) - 말소 예정

* 가압류: 애큐온저축은행 (2025-07-08, 34,689,730원) - 말소 예정

* 강제경매: 서울보증보험주식회사 (2025-09-23, 86,279,145원) - 본 경매 사건

3.3. 말소기준권리

2017년 2월 3일 접수된 통영축산업협동조합의 근저당권입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

131,584,196원 (기록된 모든 채권 합산)

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 물건명세서 특이사항에 '지상권개요: 없음'으로 표기되어 있으나, 현장 확인 시 지상권 존재 여부 추가 확인 필요)

4. 상권분석

본 아파트 단지는 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다. 하지만 대규모 상업 시설이나 업무 지구와의 접근성은 다소 낮아, 지역 내에서의 소비 및 생활 패턴이 주로 형성될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 기본정보

* 아파트명: 새평지 늘푸른숲

* 주소: 경상남도 고성군 거류면 당동리 174

* 사용승인일: 2006년 12월 28일

* 총 동수: 8동

* 총 세대수: 375세대

* 최고층: 10층

* 본 물건 층수: 5층

* 주차 가능 대수: 총 303대 (지상 3대, 지하 19대, 옥외 303대)

5.2. 아파트 최근 매매/임대 정보 (단위: 만원)

* 2026년 4월 10일: 106동, 9층, 84.85㎡ (약 25.67평) - 9,000만원 (직거래)

* 2026년 4월 22일: 107동, 7층, 84.85㎡ (약 25.67평) - 6,300만원 (중개거래)

* 2026년 6월 8일: 1층, 123.52㎡ (약 37.36평) - 10,000만원 (중개거래)

* 2026년 4월 2일: 10층, 84.85㎡ (약 25.67평) - 보증금 1,000만원, 월세 50만원 (신규 계약)

* 2026년 3월 1일: 6층, 84.85㎡ (약 25.67평) - 보증금 3,000만원, 월세 40만원 (신규 계약)

* 2026년 7월 15일: 3층, 74.90㎡ (약 22.66평) - 보증금 4,000만원, 월세 15만원 (계약)

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 전입일자가 2009년으로 오래되었으며, 대항력이 있는 임차인이 거주 중입니다. 보증금이 0원으로 명시되어 있지만, 임대차 관계가 미상으로 기록되어 있어 명도 과정에서 예상치 못한 금전적 또는 시간적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 84.85㎡ (약 25.67평) 물건이 9층 9,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(74.90㎡, 약 22.66평)의 감정가 9,100만원은 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 특히 7층 물건이 6,300만원에 거래된 사례는 시장 가격 하락 가능성을 시사합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 고성군에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 준수한 단지 규모를 갖추고 있습니다. 하지만 대항력있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 임대차 관계가 불분명하여 명도에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다. 또한, 최근 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격의 잠재력: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 점을 활용하여, 향후 시세 상승 시 차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지로서 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있으며, 교육 시설이 인근에 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 소형 면적의 수요: 74.90㎡ (약 22.66평)의 전용면적은 1~2인 가구의 수요에 적합하여 꾸준한 임대 또는 매매 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보와 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 본 물건의 시세는 7900만원 ~ 8500만원 수준으로 판단됩니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 명도 리스크, 그리고 감정가 대비 시세 등을 고려하여, 합리적인 입찰가는 약 8,000만원 전후로 예상됩니다.

최종 입찰가는 본건의 권리관계, 임차인 명도 가능성, 그리고 본인만의 투자 전략 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.