나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31208 [1] 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 에이동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 굿모닝 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 평거동 소재 '서진초등학교' 서측 인근에 위치하며 부근은 공동주택 및 단독주택, 아파트단지, 근린상가 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 대중교통의 운행횟수 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 내 1층 101호로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 용도로서, 현장조사시 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인이 곤란하여 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황을 고려하여 평가하였으니 경매 진행시 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보및탐지설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측, 북서측, 남동측으로 약 8미터 내외 폭의 도로에 접하며, 북동측으로 약 4미터 내외 폭의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역(평거2주택 지구단위계획구역), 소로1류 (폭 10m~12m)(평거1-26)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-30)(아이소크라테스유치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31208 (1)

소재지: 경상남도 진주시 평거동 742 하영그린맨션 에이동 1층101호

용도: 아파트

감정가: 101,000,000원

토지면적: 24.21㎡ (약 7.3평)

토지지분: 24.209㎡ (약 7.3평)

건물면적: 77.64㎡ (약 23.5평)

건물지분: 77.64㎡ (약 23.5평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1992년 7월 16일

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 진주시 평거동에 소재한 '서진초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 아파트 단지, 근린상가 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 운행 횟수를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

단지 북측으로는 약 8미터 폭의 도로, 북동측으로는 약 4미터 폭의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 소로2류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(아이소크라테스유치원)으로 지정되어 있습니다.

주변에는 서진초등학교가 근접해 있어 교육 환경이 양호하며, 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2018년 6월 7일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 등기부상의 을구 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 갑구의 소유권 이전 기록이 여러 차례 있으며, 말소기준권리보다 늦게 접수된 소유권 이전(갑2, 갑4) 및 임의경매(갑5) 등은 매각으로 소멸됩니다.

경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 파악된 바로는 없습니다.

임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 평거동은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 인근에 공동주택, 단독주택, 아파트 단지 등이 다수 분포하고 있습니다.

또한, 근린상가들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 지역 주민들을 위한 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

아파트명은 하영그린맨션이며, 1992년 7월 16일에 사용승인되었습니다.

총 2개 동, 198세대로 이루어진 아파트 단지입니다.

세대당 주차 공간은 지하 4대, 지상 1대, 총 70대로 확인되었으며, 198세대 대비 다소 부족할 수 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등의 부대시설이 갖추어져 있습니다.

본 물건인 1층 101호의 면적은 건물면적 77.64㎡(약 23.5평)입니다. 최근 거래된 유사 면적(전용면적 82.65㎡, 약 25평)의 경우 6,798만원에서 13,200만원 사이의 가격으로 거래되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 이용상태: 현장 조사 당시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 어려워 외부 관찰에 따른 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부는 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황 상 보증금 인수 부담은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 노후화: 1992년 준공된 건물로, 연식에 따른 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주차 공간: 198세대 대비 총 70대의 주차 공간은 다소 부족할 수 있어 주차 관련 민원이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 진주시 평거동에 위치한 하영그린맨션 아파트로, 주변에 학교와 근린상가가 있어 생활 편의성은 갖추고 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 1층이라는 점, 현장 확인 불가로 인한 내부 상태 미확인, 건물 노후화, 주차 공간 부족 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

특히, 1층에 대한 최근 거래가 7,800만원으로 파악되어 감정가 1억 1백만원 대비 낮은 가격이 형성되어 있음을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 아파트: 평거동은 꾸준한 수요가 있는 주거 지역입니다.

* 명확한 권리 관계: 소멸되는 권리가 많아 권리 분석에 대한 부담이 적습니다.

* 수리 후 시세 상승 기대: 내부 수리를 통해 1층의 단점을 보완하고, 최신 시세에 맞춘 가격으로 재임대 또는 매매 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건은 1층에 위치하며 건물 면적 77.64㎡(약 23.5평)에 해당합니다.

최근 1층에 대한 유사 면적(전용면적 82.65㎡, 약 25평)의 거래 가격이 7,800만원으로 확인되었습니다.

감정가는 101,000,000원이나, 1층이라는 점과 현장 확인 불가 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

이에, 적정 입찰가는 감정가의 85% ~ 90% 수준인 약 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이에서 검토하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

최종 입찰가는 물건의 정확한 상태 확인 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.