나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12168 [1] 경상남도 김해시 부곡동 806-3 월산마을부영아파트 1201동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2024.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '월산중학교' 동측 인근에 위치하며 부근은 대단 위아파트단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며 위치 및 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕(경량철골조) 12층 건물내 5층 502호로서, - 외벽 : 몰탈위페인팅 - 내벽 : 폐문부재로 조사하지 못함. - 창호 : 아파트용 시스템창호 구조

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

건물내 제반 급배수 및 위생설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 되어 있 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접토지 등과 평탄하게 조성된 정방형에 유사한 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 남동측 도로를 통해 아파트단지 진출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지의 토지이용계획확인서상 도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 제1종지구단위계획구역(공동), 지구단위계 획구역(장유지구), 보행자전용도로(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12 m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기타사항 : 현장조사시 폐문부재로 내부 이용상태 등은 조사하지 못하였으며, 통상 적인 이용상태 및 외부관찰 등을 통해 평가하였으니 경매 입찰시 이점 유의하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 창원지방법원 2025타경12168 (1) 사건으로, 경상남도 김해시 부곡동 806-3번지에 위치한 월산마을부영아파트 1201동 5층 502호 아파트입니다.

물건의 용도는 아파트이며, 감정가는 159,000,000원입니다.

토지 면적은 48.53㎡ (약 14.68평)이고, 건물 면적은 80.75㎡ (약 24.43평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

본 건물이 속한 월산마을12단지부영아파트의 사용승인일은 2001년 12월 22일입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '월산중학교' 동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통수단의 운행 횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건 토지는 남동측으로 폭 약 20미터 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 이를 통해 아파트 단지 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 25일 접수된 을9 근저당권(채권최고액 30,000,000원)입니다.

등기부 상 채권 총액은 195,000,000원입니다.

주요 권리 분석 사항은 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 9월 20일

* 확정일자: 2022년 9월 20일

* 배당신고일자: 2024년 9월 24일

* 대항력: 있음

* 비고: 을10 주택임차권 등기 (2024년 9월 24일, 165,000,000원)

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (단, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 10번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하지 않는다고 명시되어 있어, 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 기타 권리사항

* 갑5, 갑6: 소유권이전 등기

* 갑7, 갑8: 압류 (말소됨)

* 갑9: 강제경매 (말소됨)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 10번 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 월산마을12단지부영아파트는 2001년에 준공되어 약 25년 경과한 아파트 단지입니다.

해당 물건은 1201동 5층에 위치하며, 전용면적 80.75㎡ (약 24.43평)입니다.

최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 동일 면적대의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 8일 거래: 177,500,000원 (8층)

* 2026년 6월 7일 거래: 145,000,000원 (10층)

* 2026년 6월 2일 거래: 140,000,000원 (15층)

이를 종합해 볼 때, 최근 시세는 140,000,000원에서 177,500,000원 범위에 형성되어 있으며, 평균 매매가는 약 154,166,667원 수준입니다.

감정가는 159,000,000원으로, 최근 거래 시세와 유사한 수준입니다.

주변에 월산중학교가 있고, 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보

* 아파트명: 월산마을12단지부영아파트

* 주소: 경상남도 김해시 부곡동 806-3

* 준공연도: 2001년 12월 22일

* 최고층: 15층

* 해당 층: 5층

* 세대수: 335세대 (총 6개동)

* 주차 대수: 총 230대 (지하 12대, 지상 3대)

* 주변 편의시설

* 교육시설: 월산중학교 (동측 인근)

* 상업시설: 단지 내 근린생활시설 및 인근 상업지역 이용 가능

* 교통: 차량 접근 용이, 대중교통 이용 편리

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 송 씨는 2022년 9월 20일에 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 165,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, 권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어 이에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 만약 실제로 보증금을 인수해야 한다면, 이는 상당한 부담이 될 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 조사하지 못했습니다. 실제 내부 상태, 구조, 하자 여부 등이 외부 관찰이나 일반적인 이용 상태와 다를 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 2001년 준공 아파트로, 약 25년 경과로 인해 향후 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 부곡동의 대단지 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 생활 환경이 양호합니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 165,000,000원 인수 가능성입니다. (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.)

또한, 폐문으로 인한 내부 조사 불가도 잠재적 불안 요소로 작용할 수 있습니다.

이러한 리스크들을 면밀히 검토하고, 정확한 권리 관계를 파악한 후에 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 대단지 아파트 단지 내에 위치하여 지역 내에서 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

* 시세 대비 낙찰 가능성: 최근 거래 사례와 감정가를 고려했을 때, 권리 관계를 명확히 파악하고 보증금 인수 부담이 없을 경우, 시세 범위 내에서 합리적인 입찰을 통해 투자가 가능할 수 있습니다. (단, 보증금 인수 여부에 따라 투자 가치가 크게 달라집니다.)

* 강제 경매 물건: 채권자의 강제 경매 신청으로 진행되는 건으로, 법적 절차가 명확하게 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 159,000,000원

최근 매매가 범위 (2026년 6월): 140,000,000원 ~ 177,500,000원

잠재적 인수 보증금: 165,000,000원 (권리분석 상 '인수 보증금 합계: 0원' 표기, 실제 인수 여부 별도 확인 필수)

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 권리분석 상의 정보를 바탕으로, 보증금 인수 부담이 없다고 가정하고 시장 가격과 감정가를 고려하여 입찰가를 산정합니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 15층 매물이 140,000,000원에 거래되었고, 8층 매물이 177,500,000원에 거래된 점을 감안하면, 층수 및 내부 상태에 따라 가격 변동성이 있습니다.

감정가인 159,000,000원을 기준으로, 경쟁 입찰 및 내부 상태 등을 고려하여 보수적으로 입찰가를 책정합니다.

따라서, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 165,000,000원 범위 로 제안합니다.

그 중 155,000,000원 을 권장 입찰가로 고려할 수 있습니다.

만약 대항력 있는 임차인의 보증금 165,000,000원을 실제로 인수해야 한다면, 총 실질 매수가는 입찰가에 해당 보증금을 더한 금액이 되므로, 매우 신중한 접근과 함께 시세 대비 현저히 낮은 금액으로 낙찰받아야 수익을 기대할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.