나이스옥션 법원경매 창원 2025타경749 [1] 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 365주차빌딩주건축물제1동 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부원 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 내 제1층 제101호외 19개호로서, . 외 벽 : 알루미늄 복합판넬 마감 등 . 내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 인테리어 마감 등 . 창 호 : 샷시창호 구조

이용상태

. 일련번호 1 ~ 3 : '근린생활시설(상호 : 한옥집)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 4 ~ 9 : '근린생활시설(상호 : 다이트한의원)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 10 : '근린생활시설'로서 기준시점 현재 공실 상태임. . 일련번호 11 : '근린생활시설(상호 : Havel Trdlo)'로 이용 중임. . 일련번호 12 : '근린생활시설(상호 : Whitelier)'로 이용 중임. . 일련번호 13 ~ 19 : '근린생활시설(상호 : 샤브올데이)'로서 벽체 철거후 일체로 이용 중임. . 일련번호 20 : '근린생활시설(상호 : 이코이스시)'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, '상업용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남측으로 폭 약 18m의 도로에 접하며, 동측 및 서측으로 폭 약 10m의 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(창원00부대이전부지지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m) (접함), 주차장, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지(2023-11-06)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임. 나. 기 타 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경749 (1)

* 물건종별: 근린상가 1층 101호

* 소재지: 경상남도 창원시 의창구 중동 779-2 (365주차빌딩 제1동 1층 101호)

* 건물구조: 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 1층

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 김OOOOOOO

1.2. 감정가

* 총 감정가: 3,171,000,000원

1.3. 면적

* 토지면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

* 건물면적: 135.49㎡ (약 41.00평)

* 토지지분: 38.1395㎡ (약 11.54평)

* 건물지분: 135.4853㎡ (약 41.00평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 창원시 의창구 중동 소재 '의창소방서' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 업무시설, 나대지, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로상태

* 본건의 남측으로는 폭 약 18m 도로, 동측 및 서측으로는 폭 약 10m 도로에 각각 접하여 차량의 접근성 및 이용이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 2024년 04월 18일 접수된 김해농업협동조합의 근저당권(을1)입니다.

* 등기부채권 총액: 총 9,462,103,154원으로, 경매 절차상 일반적인 채권 규모를 초과합니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권(김해농업협동조합, 대동농업협동조합), 갑구의 압류(창원세무서장, 창원시), 임의경매개시결정(김해농업협동조합), 가압류(우리금융캐피탈주식회사) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않으나, 구체적인 내용은 파악되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김현찬 (김 )

* 대항력: 있음 (2024년 04월 11일 전입/사업자 등록)

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025년 12월 12일

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 5,000,000원

* 권리분석상 인수 보증금 합계: 0원으로 기재되어 있습니다.

* 본 건의 임차인은 대항력이 있으나 확정일자가 없습니다. 따라서 배당을 통해 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 낙찰자가 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있더라도, 명도 과정에서 임차인과의 분쟁 및 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으므로, 철저한 재확인 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물용도 및 이용상태

* 건축물대장상 주용도는 '자동차관련시설'이나, 본건(101호)은 '근린상가'로 이용 중입니다.

* 해당 건물 내 일부 호실(1-3호, 4-9호, 13-19호)은 벽체 철거 후 일체로 이용되고 있으며, 10호는 현재 공실 상태입니다.

* 다수의 근린생활시설(한옥집, 다이트한의원, Havel Trdlo, Whitelier, 샤브올데이, 이코이스시 등)이 과거 또는 현재 운영 중이거나 운영되었던 것으로 파악됩니다.

* 다양한 업종의 상가가 혼재되어 있어 상권의 다양성을 보여줍니다.

4.2. 주변 상권

* 주변에 아파트 단지 및 주거 밀집 지역이 형성되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 의창소방서 인근 지역으로 유동 인구 및 차량 통행량이 있어 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 근린생활시설이 다수 입점해 있어 상업 기능이 비교적 활발한 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 본건 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

* (추가적인 마트, 병원, 학교 등 편의시설 정보는 현장 조사 시 확인 필요)

5.2. 주변 혐오시설

* 제공된 정보 및 주변 지역(창원시 의창구 중동 779-2)에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

* 다만, 창원시 성산구에는 생활폐기물 재활용처리시설, 분뇨처리장, 매립장 등이 위치한 지역이 있으나, 본건 소재지인 의창구 중동과는 거리가 있습니다.

* 지역 개발 계획, 국가산업단지 인접성 등 잠재적인 외부 요인에 대한 추가적인 현장 조사 및 확인이 권장됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 대항력 있는 임차인(김현찬)의 존재: 확정일자가 없어 배당을 받지 못할 경우, 보증금 전액(5천만원)을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재된 점에 안주하지 말고, 명도 과정에서의 분쟁 및 추가 비용 발생에 대비해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권): 내용이 불분명하여 인수 부담이 될 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 일부 공실: 10호가 공실 상태로, 임대 수익 창출에 제약이 있을 수 있습니다.

* 내부 구조 변경: 일부 호실이 벽체 철거 후 일체로 이용 중이므로, 원상복구 필요성 및 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 다수의 임차인: 여러 호실에 다양한 임차인이 존재할 경우, 향후 임대 관리의 복잡성이 증가합니다.

6.3. 지역 개발 관련 리스크

* 토지이용계획상의 규제: 준주거지역, 지구단위계획구역, 국가산업단지 등이 혼재되어 있어 개발 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다. (구체적인 영향은 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 건은 창원시 의창구 중동에 위치한 근린상가 1층 101호로서, 감정가는 31억 7천 1백만원입니다.

* 주변 아파트 단지와 상업 시설이 혼재된 입지로, 배후 수요 확보 및 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인(확정일자 미확인), 매각 불소멸 권리(지상권) 가능성, 일부 공실 및 내부 구조 변경 등은 주의 깊게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

* 높은 채권 총액 또한 경매 진행 과정에서 변동 가능성을 시사하므로, 최종 결정 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 인근 아파트 단지로 인한 고정 고객 확보가 용이합니다.

* 우수한 접근성: 주요 도로에 접해 있어 차량 접근성이 뛰어나며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 다양한 업종 활용: 근린상가로서 다양한 소매, 서비스 업종의 입점이 가능합니다.

* (향후 지역 개발 호재 등을 추가로 파악할 경우, 투자 가치가 더욱 높아질 수 있습니다.)

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되어야 합니다.

* 현재 명확하게 파악되지 않은 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등의 부담, 그리고 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 더불어, 주변 시세, 임대 수익률, 건물 상태, 향후 시장 전망 등을 면밀히 분석하여 투자 목적(시세 차익, 임대 수익 등)에 부합하는 입찰가를 개별적으로 산정하는 것이 바람직합니다.

* 현재로서는 추가적인 정보 수집 및 현장 조사를 통해 구체적인 입찰가 산출이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.