나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12130 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 780-3 신대동파크맨션 4층 401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동소재 신대동파크맨션 4층 401호로서 부근은 아파트, 학교, 근린시설, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 4층 401호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

연립주택로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(진해남중 진해중앙고)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(진해세화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문부재로 인하여 일반적 상태를 기준으로 기재하였으므로 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12130 (1)

채권자: 김OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경상남도 창원시 진해구 경화동 780-3 신대동파크맨션 4층 401호

신주소: 경상남도 창원시 진해구 병암북로8번길 9 (경화동)

용도: 연립주택

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 401호

사용승인일: 2000년 03월 15일

1.3. 면적 및 가격

감정가: 92,000,000원

토지면적: 44.32㎡ (약 13.42평)

토지지분: 44.32㎡ (약 13.42평)

건물면적: 75.29㎡ (약 22.77평)

건물지분: 75.29㎡ (약 22.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 소재하며, 주변은 아파트, 학교, 근린시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

대체적인 대중교통 사정은 보통시되며, 남동측으로 도로가 소재하여 차량 접근이 용이합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)(접함)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(진해남중, 진해중앙고, 진해세화여자고등학교), 비행안전제2구역(지원), 지원항공작전기지 등 관련 법규에 따른 제한사항이 있습니다.

* 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 09월 19일에 등기된 창원지방법원 강제경매개시결정(2025타경12130)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 9번 주택임차권(2025년 02월 18일 등기, 권리자: 김하은)이 존재합니다. 이에 따라 임차인의 보증금 95,000,000원은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김하은 (김 )

* 보증금: 95,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 12일

* 확정일자: 2023년 02월 01일

* 배당신고일자: 2025년 02월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상이며, 배당금에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 95,000,000원(주택임차권)입니다.

* 상권분석

4.1. 주변 건물 시세

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 썬라이즈빌라 (2003년식, 61.5㎡): 2026년 5월 7일, 60,000,000원 (약 975,610원/㎡)

* 삼부D (1984년식, 57.69㎡): 2026년 7월 3일, 45,000,000원 (약 780,048원/㎡)

* 우진그린빌라 (1995년식, 76.59㎡): 2026년 7월 6일, 96,000,000원 (약 1,253,494원/㎡)

4.2. 시세 분석

본 건(신대동파크맨션, 2000년식, 75.29㎡)은 주변 연립주택들과 비교 시, 건축 연도와 면적을 고려할 때 우진그린빌라와 유사한 시세 형성이 예상됩니다. 다만, 건물 노후도를 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 생활정보

5.1. 건물 내부 설비

본 건물은 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

* 교육시설: 부근에 진해남중, 진해중앙고, 진해세화여자고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 의료시설: 진해의원(신경과, 내과 등)이 있으며, 백내과의원, 공정형외과의원 등 다양한 의료시설이 창원시 진해구 내에 위치하고 있습니다.

* 기타: 대중교통 이용이 보통 수준이며, 주변에 아파트, 근린시설, 농경지가 혼재합니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역을 조사한 결과, 해당 주소지 인근에서 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

* 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김하은 씨의 보증금 95,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 감정가(92,000,000원)를 초과하는 금액으로, 실질적인 매입 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

6.2. 건물 노후화

2000년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 현장 조사의 한계

감정평가 당시 현장 조사 시 폐문부재로 인해 일반적 상태를 기준으로 기재되었으므로, 실제 물건 상태가 다를 수 있습니다.

* 종합 의견

본 건은 경상남도 창원시 진해구 경화동에 위치한 연립주택으로, 경매 절차를 통해 취득 가능합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금 95,000,000원 전액을 매수인이 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담입니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 감정가격을 상회할 가능성이 높으며, 투자가치는 신중한 검토가 필요합니다. 주변 개발 계획이나 교통 개선 등 추가적인 호재가 없다면, 임차보증금 인수 부담으로 인해 투자가치가 낮을 수 있습니다.

* 투자 포인트

* 진해구 경화동 내 연립주택으로, 해당 지역의 부동산 시장 동향에 따른 가치 상승 잠재력.

* 주변의 교육 시설 접근성 및 점진적인 지역 개발에 따른 미래 가치 상승 기대.

* 예상 입찰가

본 건의 현 시세는 주변 유사 물건의 매매 사례를 통해 추정할 때, 건물 자체의 가치는 약 84,000,000원에서 94,000,000원 수준으로 판단됩니다.

그러나 본 건은 매수인이 95,000,000원의 임차보증금을 인수해야 하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 실질적인 총 매입 비용은 '입찰가 + 95,000,000원'이 됩니다.

현재 감정가 92,000,000원으로는 임차인의 보증금을 전액 변제할 수 없는 상황이므로, 감정가 이하로 낙찰받더라도 총 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

이를 고려할 때, '인수 보증금'을 제외한 순수 입찰가 자체는 시장 가치를 반영하여 보수적으로 산정해야 합니다.

예상 입찰가: 40,000,000원 ~ 50,000,000원

참고: 위 예상 입찰가로 낙찰 시, 총 지출은 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원이 됩니다. 이는 본 건의 추정 시장 가치를 초과하는 금액일 수 있으므로, 입찰 참여 전 반드시 임차인과의 협상 가능성, 향후 시세 상승 여력, 추가적인 법률 자문 등을 종합적으로 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.