나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1462 [1] 울산광역시 울주군 서생면 대송리 53-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세광 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 서생면 대송리 소재 "평동항" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량이용 가능하며, 일반적 교통상황은 시외곽지역으로 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형으로 평탄한 토지로 주상용 건부지로 이용 중입니다

인접 도로상태

북동측으로 약4~5미터 도로에 접합니다

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2024-06-13)

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 별첨 사진용지와 같이 냉동창고 1개가 소재하나, 이동이 용이한 동산으로 감정평가에서 제외하였습니다.

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항은 미상입니다. 2.기타; 없습니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 샌드위치판넬지붕 2층으로 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감 내벽 : 벽지바름, 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

근린생활시설(1층:주택)로 이용 중입니다

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 사진용지와 같이 제시외건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하여 감정평가하였으며, 제시외 건물은 소규모의 부합물로 토지에 미치는 영향은 미미한 편입니다

공부와의 차이

본건 건물 1층의 용도는 공부상 ‘제2종근린생활시설’이나 현황은 ‘주택’으로 이용 중이며, 본건 건물의 도로명주소는 등기사항전부증명서상 ‘울산광역시 울주군 서생면 간절곶해안길 71-1’로 표기되어있으나, 일반건축물대장상 2019년 6월 25일자로 도로명주소가 정정되었으며 현재의 도로명주소는 ‘울산광역시 울주군 서생면 평동길30’입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대사항:미상입니다 2.기타사항: 없습니다

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함. 제시외 저온창고 1동은 매각에서 제외
2.본건 건물 1층의 용도는 공부상 ‘제2종근린생활시설’이나 현황은 ‘주택’으로 이용중이며, 본건 건물의 도로명주소는 등기사항전부증명서상 ‘울산광역시 울주군 서생면간절곶해안길 71-1’로 표기 되어 있으나, 일반건축물대장상 2019년 6월 25일자로 도로명주소가 정정되었으며 현재의 도로명주소는 ‘울산광역시 울주군 서생면 평동길 30’임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1462 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 서생면 대송리 53-4 (현 도로명주소: 울산광역시 울주군 평동길 30)

용도: 근린주택 (공부상 제2종근린생활시설, 현황 1층 주택 이용)

감정가: 600,036,000원

토지면적: 312.00㎡ (약 94.4평)

건물면적: 149.46㎡ (약 45.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 제시외 저온창고 1동은 매각에서 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 온OOO (온양농업협동조합)

특이사항: 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재

주요 참고사항:

* 일괄매각. 제시외 건물 포함. 단, 제시외 저온창고 1동은 매각에서 제외됩니다.

* 본건 건물 1층 용도는 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다.

* 도로명주소는 등기사항전부증명서상 '울산광역시 울주군 서생면 간절곶해안길 71-1'로 표기되어 있으나, 일반건축물대장상 2019년 6월 25일 도로명주소가 정정되어 현재는 '울산광역시 울주군 서생면 평동길 30'입니다.

* 감정평가서 작성일: 2026년 7월 24일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 울산광역시 울주군 서생면 대송리 소재 "평동항" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 시외곽 지역으로 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 북동측으로 약 4~5미터 도로에 접하고 있습니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 부정형으로 평탄한 토지이며, 현재 주상용 건물 부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(축종별 거리제한 250m 미만 축종), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 3월 16일 접수된 온양농업협동조합의 근저당권 (을15) 입니다.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 484,118,050원

* 건물 등기부채권 총액: 474,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 28일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다. 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 박

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2010년 1월 28일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다. 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인: 주

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 1월 28일

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함됩니다. 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 미상이므로, 실제 인수 여부 및 금액에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인들의 보증금/차임 미상으로 인한 인수 가능성 존재)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건이 위치한 울산광역시 울주군 서생면 대송리는 주택과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 인근에 평동항이 있으며, 이는 지역 경제 활동의 일부를 나타낼 수 있습니다.

* 상업 시설: 주택가 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설은 갖추고 있을 것으로 보입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 인근 지역(대송리, 진하리 등)에서는 일반 주택 외에도 상가 건물 매물이 거래되는 것을 볼 수 있으며, 이는 상업 활동의 잠재력을 시사합니다. (예: 진하해수욕장 앞 상가 건물 매매 사례 존재)

* 개발 현황: 울산광역시 울주군 서생면 지역에서는 신규 주택 건설 사업 계획 승인, 도시 관리 계획 변경 등 지역 개발 관련 소식이 확인됩니다. 이는 향후 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 일반적인 교통 상황은 시외곽 지역으로 보통 수준입니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 교육시설: 인근 학교에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 일반적으로 주거 지역이므로 초등학교 및 유치원 등 교육 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (예: 진하비취 아파트 인근 약 1km 내 어린이집 존재)

* 의료시설: 울산대학교병원, 울산병원, 중앙병원, 울산시티병원 등이 울산광역시 내에 위치해 있으나, 본건 소재지에서 직선거리 기준 약 30km 이상 떨어져 있어 응급 상황 발생 시 접근성에 대한 고려가 필요합니다. 비교적 가까운 곳으로는 울산기독병원(두동면, 약 20km 내외) 또는 정신건강의학과 진료를 위한 울산병원(남구, 약 20km 내외) 등이 있으나, 일반적인 생활 의료시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 요구됩니다.

* 편의시설: 평동항 인근으로 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑 시설이나 종합병원은 도심 지역에 위치해 있어 접근이 다소 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인 3명(박 , 박 , 주 )이 존재합니다. 이들의 임차 관계 및 보증금/차임 변제 여부에 따라 예상치 못한 인수 금액이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 용도 불일치: 건물 1층의 공부상 용도는 '제2종근린생활시설'이나 현황은 '주택'으로 이용 중입니다. 이는 추후 건축물대장 위반건축물 등재, 이행강제금 부과, 용도 변경 요구 등 행정적 불이익으로 이어질 수 있습니다.

* 도로명주소 변경: 공부상 주소와 현재 이용 중인 주소가 상이하여 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 서류 작업 시 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 제시외 건물 제외: 감정평가 시 제시외 저온창고 1동이 매각에서 제외되므로, 낙찰 후 해당 물건에 대한 소유권 관계 및 철거/이전 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 서생면 소재의 근린주택으로, 감정가 6억 360만원에 경매 진행 중입니다. 입지적으로는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역이며, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 말소될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 및 차임이 미상이라는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 공부상 용도와 현황 이용 용도의 불일치, 토지 이용 제한 등도 고려해야 할 사항입니다. 주변 지역의 실거래가 정보는 다양하게 나타나고 있으며, 토지 거래의 경우 면적에 따라 가격 편차가 큰 편입니다. (예: 임야, 창고, 과수 등의 토지 거래 사례에서 평당 가격이 다양하게 나타남). 대송리 422-6번지 138평 원룸/빌라가 26.2억에 거래된 사례는 주변 시세 파악에 참고할 수 있으나, 본건과 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인으로 인한 법적 분석 및 명도 대응 전략 수립 시, 잠재적 이익 확보 가능성이 있습니다.

* 건물 1층의 현황 이용(주택)이 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 다르지만, 일부 용도 변경 또는 원상 복구 후 재임대/재매각을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 자연녹지지역, 자연취락지구 등에 속해 있어, 향후 지역 개발 시 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

* 주변에 평동항 등 지역 기반 시설이 존재하여, 지역 경제 활동과 연계된 사업 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 600,036,000원입니다.

현재 인수해야 할 보증금이 명시된 금액은 0원이지만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금 및 차임이 미상으로 파악되어 인수 여부에 대한 면밀한 조사와 법률적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 이 부분이 가장 큰 변수로 작용할 수 있습니다.

잠재적 리스크와 권리 관계, 임차인과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있습니다.

* 권장 입찰가 범위: 420,000,000원 ~ 540,000,000원

위 입찰가 범위는 현재 제시된 정보만을 바탕으로 산정한 것으로, 현장 조사, 임차인과의 직접 면담, 공적 장부 재확인 등 추가적인 정보 수집 및 분석 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 특히, 미상 임차인의 보증금 규모와 인수 조건이 확정되면 예상 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다.

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