나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1444 [1] 경상남도 양산시 주진동 710 양산천년가더힐 102동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하성 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 (102동)(103동) 내 ①제6층 제602호 , ②제3층 제304호 및 19층건물 (106동) ③ 제2층 204호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 및 나일 마감 등 창호: 샤시 창호 등

이용상태

①,②,③ 공히 공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형에 가까운 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내부 및 외부 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임(등기사항전부증명서상 갑구에 ‘ 민간임대주택등기 가 되어 있음) 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 울산지방법원 2025타경1444 (1) 사건으로, 경상남도 양산시 주진동 710에 위치한 양산천년가더힐 102동 6층602호 아파트입니다. 건물은 2024년 1월 31일에 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조의 20층 건물 중 6층에 해당합니다. 감정가는 242,000,000원이며, 토지 면적은 52.22㎡ (약 15.8평)이고 건물 면적은 73.17㎡ (약 22.1평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 비봉기업이며, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 주진동 소재 "웅상도서관" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 나지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. 단지 내부 및 외부 도로망은 양호한 상태입니다. 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로 및 중로에 접하고 가축사육제한구역에 해당합니다. 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2024년 2월 5일 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 111,600,000원)입니다. 등기부등본 상 소유권보존 이후 우리은행 근저당, 비봉기업주식회사의 가압류 및 근저당, 비봉기업의 임의경매 개시결정 등기 등이 순차로 기재되어 있으며, 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,845,300,000원에 달합니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다. 임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대 관계는 미상이며 '민간임대주택등기'로 되어 있어 주의가 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 대항력 유무에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지를 중심으로 형성된 주거 지역 상권에 위치하고 있습니다. 인근에 웅상도서관이 있어 문화 시설 접근성이 좋으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 주거 외 상업 시설의 발달은 제한적일 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

양산천년가더힐은 2024년 1월 31일에 사용승인된 비교적 신축 아파트입니다. 총 9개 동에 625세대가 거주하며, 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다. 주차는 총 463대가 가능하며, 세대당 평균 약 0.74대로 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

최근 실거래가 분석(전용면적 73.17㎡ 기준, 2026년 7월):

* 215,000,000원 (3층)

* 200,000,000원 (12층)

* 207,000,000원 (18층)

최근 전월세 거래 분석(전용면적 73.17㎡ 기준):

* 2025년 3월: 보증금 222,000,000원 (월세 0원, 18층)

* 2026년 5월: 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원 (2층)

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 높은 채무 총액(1,845,300,000원)이 감정가(242,000,000원)를 훨씬 상회한다는 점입니다. 또한, 임대 관계가 미상이고 '민간임대주택등기'가 되어 있어 임차인 관련 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 세대당 주차 대수가 적어 주차 불편이 예상되며, 최근 실거래가가 감정가보다 낮은 점은 낙찰가율에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 아파트로 기본적인 거주 환경은 우수하나, 높은 채무 부담과 임대차 관계의 불확실성, 주차 공간 부족 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 최근 시세와 감정가 간의 괴리도 존재하여, 신중한 분석과 함께 경매 절차 및 현장 확인을 통한 면밀한 리스크 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

2024년 준공된 신축 아파트라는 점이 가장 큰 장점입니다. 웅상도서관 인근의 비교적 양호한 입지와 단지 내 편의시설도 긍정적인 요소입니다. 경매를 통해 시장가보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 노릴 수 있으며, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 아파트 최근 실거래가는 2026년 7월 기준으로 200,000,000원에서 215,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 감정가 242,000,000원은 현재 시장 가격보다 높은 편입니다. 따라서, 현 시세와 경매 진행 상황을 종합적으로 고려하여, 215,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 최종 입찰가는 경쟁 상황 및 물건에 대한 추가 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.