나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12578 [1] 경상남도 양산시 동면 석산리 1450-1 이편한세상남양산2차 203동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 “석산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제3층 제302호로서, (사용승인일:2013.05.27) 외벽 : 몰탈위페인트 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측, 남측으로 각각 중로에 접하며, 동측으로 보행자전용도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2016-11-30)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상. 2)기타사항:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 울산지방법원 2025타경12578 (1)

물건 종류: 아파트

소재지: 경상남도 양산시 동면 석산리 1450-1 이편한세상남양산2차 203동 3층302호

감정가: 422,000,000 원

토지 면적: 64.84㎡ (약 19.61 평)

건물 면적: 104.66㎡ (약 31.66 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사로 추정)

등기부채권 총액: 528,489,810 원

1.2. 아파트 개요

아파트명: e편한세상 남양산 2차

사용승인일: 2013년 05월 27일

총 동수: 17동

총 세대수: 999세대

최고 층수: 25층

본건 위치: 203동 3층 302호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 양산시 동면 석산리 소재 “석산초등학교” 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

2.2. 교통 상황

단지까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 북측 및 서측, 남측으로 중로가 접하고 동측으로 보행자전용도로가 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로2류, 중로1류 접합 지역이며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리는 2016년 11월 21일 접수된 소상공인자영업자새출발기금주식회사의 근저당입니다.

매각으로 인해 소멸될 권리:

* 각종 근저당권 (소상공인자영업자새출발기금주식회사, 한국자산관리공사 등)

* 각종 가압류 (경남신용보증재단, 농협은행)

* 경매개시결정 등기 (한국자산관리공사)

말소되지 않는 권리:

* 지상권: 구체적인 내용 확인 필요.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 양산시 동면 석산리는 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 다수의 아파트 단지와 상업시설이 밀집되어 있습니다.

인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 주변 상가 이용이 편리합니다.

4.2. 잠재력

안정적인 배후 주거 수요를 바탕으로 근린생활시설 등의 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

제1종지구단위계획구역 내에 위치하여 향후 도시 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 석산초등학교가 위치하여 자녀들의 도보 통학이 가능합니다.

5.2. 편의 시설

단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 일상생활의 편의성이 높습니다.

5.3. 주거 편의

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 총 1,360대의 주차 공간(지하 1,075대, 지상 285대)을 확보하고 있어 주차 편의성이 우수합니다.

* 승강기, 급배수, 위생, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 권리

감정평가서 요약에 “매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권”으로 명시되어 있습니다. 지상권의 내용 및 범위에 따라 본건의 활용 및 가치에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 확인 및 관련 권리 분석을 통한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 임대차 관계

임대관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서의 변수 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.3. 면적 정보 불일치 가능성

제공된 물건 기본 정보 상 건물 면적은 104.66㎡ (약 31.66 평)이나, 최근 매매 정보를 분석한 결과 전용면적은 84.8306㎡ (약 25.67 평)으로 파악되었습니다. 이는 공급 면적과 전용 면적의 차이일 수 있으나, 정확한 면적 확인 및 가치 평가 시 참고가 필요합니다.

6.4. 채무 총액 대비 감정가

본건의 등기부채권 총액은 528,489,810 원으로, 감정가 422,000,000 원 대비 높은 수준입니다. 입찰가 산정 시 이러한 채무 부담을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 양산시 동면 석산리의 “e편한세상 남양산 2차” 아파트로, 비교적 최근에 건축되어 주거 만족도가 높은 단지입니다. 석산초등학교와 인접하고 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 입지 조건이 양호합니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하의 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '지상권'과 같은 미확인 권리의 존재 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 합니다. 또한, 임대차 관계가 미상인 점도 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다.

최근 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 브랜드 아파트 단지: “e편한세상” 브랜드 아파트로 지역 내 인지도가 높습니다.

* 우수한 교육 및 생활 환경: 초등학교와 인접하며, 각종 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

* 권리관계 명확성 (예상): 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적습니다.

* 시세 대비 합리적 가격 가능성: 최근 실거래가를 반영하여 입찰가를 산정할 경우, 시장가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능합니다.

* 계획 관리 지역: 제1종지구단위계획구역으로 체계적인 도시 관리 하에 있어 향후 가치 상승 기대 요인이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 3층 매물(84.8306㎡)이 2026년 7월 18일에 310,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 422,000,000원이며, 총 채무액은 528,489,810원입니다.

잠재적 리스크(지상권, 미상 임대차 관계 등)를 고려하고, 최근 실거래가 수준을 반영하여 신중하게 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

이에, 본건의 적정 예상 입찰가는 약 315,000,000원으로 제안합니다.

이 예상 입찰가는 최근 시장 가격 및 본건의 특성을 종합적으로 고려한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 추가 정보 확인 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.