나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12571 [1] 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 9층902호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해울감정 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 중구 남외동 소재 "남외초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "삼환나우빌아파트2단지" 105동 9층 902호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 체육시설, 각급 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 9층 902호로서 외벽 : 치장석붙임 등 마감 내벽 : 벽지바름 및 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시창 등입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로 아파트 및 업무시설의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 및 주변 가로망상태 보통인 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(남외운동장지구), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(2021-06-08)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12571 (1)

소재지: 울산광역시 중구 남외동 508-1 삼환나우빌아파트2단지 105동 9층902호

용도: 오피스텔

감정가: 112,000,000원

토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

토지지분: 16.4646㎡ (약 4.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.98㎡ (약 13.60평)

건물지분: 44.98㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 명시된 주의사항 없음

특수물건정보: 대항력있는 임차인, 선순위 임차권

2. 입지조건

본 건은 울산광역시 중구 남외동에 위치하며, 남동측 인근에 남외초등학교가 소재하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 체육시설, 각급 학교 등으로 형성되어 있어 정주 환경이 양호한 편입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 무난한 편입니다. 단지 내 및 주변 가로망 상태 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건에는 대항력 있는 임차인 이주형 씨가 거주 중이며, 선순위 임차권이 등기되어 있습니다.

임차인 현황:

- 임차인: 이 (이주형)

- 보증금: 110,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2022년 08월 10일

- 확정일자: 2022년 07월 18일

- 대항력: 있음

- 말소기준권리: 2024년 09월 05일자 울산광역시 중구의 압류 등기입니다.

- 인수되는 권리: 을구 7번 주택임차권(이주형, 보증금 110,000,000원, 전입일자 2022.08.10, 확정일자 2022.07.18)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 보증금 전액이 변제되지 아니할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

- 기타 채권: 갑구 6번(중구 압류), 갑구 7번(강서세무서 압류), 갑구 8번(이주형 강제경매) 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본 물건은 공동주택 및 업무시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 남외초등학교 등 교육시설이 위치하고 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 아파트 단지 내에 위치하여 주거 기능과 오피스텔로서의 업무 기능이 복합적으로 작용하는 지역입니다.

5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트구조의 12층 건물 중 9층에 위치한 오피스텔입니다. 외벽은 치장석붙임 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 시공되었습니다. 건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 및 화재 탐지 설비 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 구비되어 있습니다. 삼환나우빌아파트2단지 전체에는 총 444대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 이 중 417대는 실내 자동 주차 시스템입니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 보증금 110,000,000원 인수 부담입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 잔액은 낙찰자가 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 임차인의 배당 현황 및 실제 인수될 보증금 규모를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 울산광역시 중구에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 보증금 110,000,000원을 인수해야 하는 점이 큰 부담으로 작용합니다. 이는 감정가 112,000,000원 및 최근 거래 사례(최고 117,000,000원)와 비교했을 때, 실질적인 취득 비용이 상당히 높아질 수 있음을 시사합니다. 최근 거래 가격의 하락 추세도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

비록 임차인 인수 부담이라는 큰 리스크가 존재하지만, 적절한 가격에 낙찰받는다면 향후 시세 상승을 통한 수익을 기대해 볼 수 있습니다. 해당 물건의 가치는 잠재적인 시세와 임차인 보증금 인수액의 균형점을 찾는 데 달려있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 100,000,000원에서 117,000,000원 수준으로 판단됩니다. 그러나 임차인에게 110,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 점을 감안할 때, 낙찰자가 실질적으로 부담해야 하는 금액은 입찰가에 인수 보증금이 더해진 금액이 됩니다.

감정가 112,000,000원에서 인수해야 할 보증금 110,000,000원을 제외하면, 순수하게 입찰자가 인수할 수 있는 지분은 2,000,000원 정도로 추정됩니다. 이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 2,000,000원으로 산정합니다. 이는 매우 보수적인 입찰가이며, 낙찰을 위해서는 추가적인 조사와 전략이 필요합니다.

* 실질 총 취득 예상 비용: 예상 입찰가 + 인수 보증금 (약 2,000,000원 + 110,000,000원 = 112,000,000원)

상기 예상 입찰가는 물건의 권리 관계 및 시장 상황을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 현장 조사 및 법률 검토를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 혐오시설 정보:

제공된 감정평가 요약 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 주변에 특별한 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 낙찰 전 반드시 직접 현장을 방문하여 주변 환경을 면밀히 조사하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.