나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1400 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 219-10 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울산 · 평가일 2025.09.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼동면 작동리 소재 "중리마을" 내 동측부분에 위치하며 주위는 일반줕택과 뇽경지 및 임야지대로 형성되어 환경 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며 외곽지대의 간선도로인 "삼동로'에 인접하여 일반적 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

3필지 공히 부정형이며 기호(1)은 공장용지로서 일부는 평탄하나 일부는 경사지인 범면부분입니다. 기호(2)(3)은 완경사지의 자연림상태의 토지입니다.

인접 도로상태

기호(1)은 진입도로인 세로의 표장도로에 접하고, 기호 (2)(3)은 소로의 간선도로인 삼동로에 접하는 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 보전관리지역 [이하공란],가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,공장설립제한지역<수도법> [이하공란] 기호(3) : 농림지역 [이하공란],가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,보전산지<산지관리법>,임업용산지<산지관리법>,공장설립제한지역<수도법> [이하공란] 기호(4) : 계획관리지역, 보전관리지역 [이하공란],가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률>,공장설립제한지역<수도법> [이하공란]

제시목록 외의 물건

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 공장으로 벽체 : 하단-문양콘크리트 및 페인팅마감, 상단-판넬잇기 등. 기둥 : H-Beam 구조 지붕 : 철골트라스위 판넬잇기 창호 : 새시창호 바닥 : 하드너 및 에폭시 마감 일부 테코타일마감. 층고 : 약 9M

이용상태

공장건물로 이요중입니다.

설비내역

기타 설비내역 없습니다.

부합물 및 종물

해당 없습니다.

공부와의 차이

해당 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 없습니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 포함[별지 기계기구(공작물)감정평가명세표 참조]
2. 본 건 목록2 부동산의 등기부상 및 건축대장상의 면적은 1,320.38㎡이나, 실측면적은 1,319.5㎡임
3. 본 건 목록3, 4 토지는 자연림 자생하는 임야임

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1400 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 219-10 (울산광역시 울주군 삼동로 1259)

용도: 공장

감정가: 2,241,866,800원

토지 면적: 6,502.00㎡ (약 1,967평)

건물 면적: 1,320.38㎡ (약 399평) (실측 면적 1,319.5㎡)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO (신한은행)

1.2. 입지조건

주위환경: 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 소재 "중리마을" 내 동측 부분에 위치합니다. 주변은 일반 주택, 농경지, 임야 지대로 형성되어 있어, 공장 입지로는 다소 한적한 환경입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 출입이 용이하며, 외곽지대의 간선도로인 "삼동로"에 인접하여 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 형태 및 이용상태: 총 3필지로 구성된 토지는 공히 부정형입니다. 기호(1) 토지는 공장 용지로 일부는 평탄하나 일부는 경사지입니다. 기호(2) 및 (3) 토지는 완경사지의 자연림 상태입니다.

인접 도로상태: 기호(1) 토지는 세로의 포장도로에 접하고 있으며, 기호(2), (3) 토지는 소로의 간선도로인 삼동로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(1), (4) 토지: 계획관리지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역에 해당합니다.

* 기호(3) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 공장설립제한지역에 해당합니다.

건물 구조 및 이용상태: 일반 철골 구조 판넬 지붕 단층 공장으로, 층고는 약 9.36m입니다. 현재 공장 건물로 이용 중입니다.

1.3. 권리분석

권리 분석 개요: 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리인 신한은행의 근저당권(2018.06.29. 접수, 을1) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업자일자: 2018-04-20

* 대항력: 있음

* 임차인: 주식회사 자산솔라

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2020-12-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 최

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자일자: 2017-09-07

* 대항력: 있음

등기부상 권리관계:

* 토지 등기부채권 총액: 1,960,904,760원

* 건물 등기부채권 총액: 1,960,904,760원

* 말소기준권리: 을1 (2018.06.29.) 신한은행 근저당권 1,404,000,000원

인수 가능한 권리: 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 따라서 대항력 있는 임차인(정 , 최 )이 존재하나, 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권분석

주변 환경: 본 물건은 울주군 삼동면의 농경지 및 임야와 인접한 지역에 위치하며, 주위 환경은 전원적인 성격을 띱니다. 주변에 대규모 산업단지나 상업 시설이 밀집해 있지 않아, 조용한 입지를 선호하는 공장 운영에 적합할 수 있습니다.

1.5. 생활정보

편의시설 및 접근성: 본 건이 위치한 삼동면은 울산 시내권에서 다소 떨어진 지역으로, 대형 편의시설이나 관공서 등은 인근 읍면 또는 울산 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다. "삼동로"에 접하여 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

유동화 물건: 본 건은 자산 유동화 과정에서 발생한 경매 물건으로, 거래 구조가 일반적인 경매 물건과 다를 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

대항력 있는 임차인: 정상균, 최충득 임차인이 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금이 없는 것으로 처리될 가능성이 높습니다. 다만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

토지 이용 제한: 토지 중 일부(기호3)가 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 개발에 있어 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 기계기구 포함 매각의 경우, 별도 명세표 확인 및 상태 점검이 필수적입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼동면에 소재한 공장용 토지 및 건물로서, 총 감정가는 약 22.4억원입니다. 넓은 토지 면적과 공장 건물을 일괄 매각하며, 즉시 공장 운영이 가능한 설비(기계기구 포함)를 갖추고 있습니다.

교통 접근성은 양호하나, 주변 환경이 전원적이어서 산업 활동 외의 다른 용도로 활용하기에는 제약이 따릅니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 대항력 있는 임차인이 존재하며 토지 이용 계획상 일부 제한사항이 있습니다. 유동화 물건이라는 특성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 총 6,502㎡ (약 1,967평)의 넓은 토지 면적은 향후 증축, 재배치 또는 개발 시 유리한 조건이 될 수 있습니다.

즉시 가동 가능한 설비: 공장 건물과 함께 기계기구가 일괄 매각되므로, 별도 설비 투자 없이 즉시 생산 활동을 시작할 수 있습니다.

울산 지역 기반 사업: 울산광역시의 산업 기반과 연계 가능한 사업을 운영하려는 경우, 지역적 이점을 활용할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 분석이 필수적입니다.

* 현장 방문을 통한 건물 및 포함된 기계기구의 실제 상태, 가치 평가.

* 대항력 있는 임차인과의 명도 협상 가능성 및 예상 비용 산출.

* 울주군 삼동면 지역의 유사 공장 거래 사례 조사.

* 토지 이용 계획상 제한 사항을 고려한 실질적인 활용 가능성 및 가치 평가.

* 본 물건의 채권 총액 및 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려한 전략 수립.

인수 보증금은 0원으로 파악되므로, 감정가격을 기준으로 입찰가를 산정하되, 상기 분석 결과를 바탕으로 합리적인 입찰 전략을 수립하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.