나이스옥션 법원경매 포항 2025타경515 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면문화복지센터"북동측 인근에 위치하는 "청하대우네오빌" 제1층 제105호 단위세대로서, 부근 일대는 면소재지내 기존주택지대로서 단독주택, 다가구 및 연립주택 및 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 주거환경은 보통시됨.

교통상황

본건 연립주택단지까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가)철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층건중 제1층 제105호 단위세대로서 (사용승인일: 2017.12.29) - 외 벽: 몰탈위페인트, 스톤코트 등 마감 - 내 벽: 벽지 도배, 타일 붙임 등 마감, - 바 닥: 내장바닥재, 일부 타일 붙임 등 마감, - 천 정: 천정지 등 마감, - 창 호: 섀시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 남향 완경사지대에 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성된 "연립주택부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 남동측으로 폭 약 15~20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 실지조사 당시 거주인 폐문부재로 내부 및 구조 등을 확인하지 못하였으나, 동 유형 연립주택의 일반적인 구조 및 마감상태 등을 참고하여 감정평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 포항지원 2025타경515 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4번지, 청하대우네오빌 1층 105호이며, 용도는 연립주택입니다.

감정평가액은 141,000,000원입니다.

토지 면적은 107.57㎡ (약 32.54평)이며, 건물 면적은 81.08㎡ (약 24.53평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 구OOOOOOOOO이며, 공동담보 물건입니다.

건축물대장상 건물명은 "청하 대우네오빌"이며, 2017년 12월 29일에 사용 승인되었습니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상 4층 건물 중 제1층 제105호 단위세대입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면문화복지센터" 북동측 인근에 위치한 "청하대우네오빌" 제1층 제105호입니다.

주위 일대는 면소재지 내 기존 주택지대로, 단독주택, 다가구 및 연립주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스승강장 및 간선도로 등이 위치하여 전반적인 교통사정은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 26일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권금액 118,800,000원)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 본 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

등기부 요약상 소유권 이전 등기(이진경) 및 신탁 등기 말소 등기가 확인되나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항은 없으며, 지상권 등도 해당사항 없습니다.

총 등기부채권액은 118,800,000원입니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 포항시 북구 청하면 덕천리는 면소재지 내 주거지역과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

보고서 내용에 따르면 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용은 가능합니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 "비다펠리스2동" 및 "청하대우네오빌"의 유사 면적(66.43㎡ ~ 72.17㎡) 물건들이 2024년 말부터 2025년 중순 사이 118,000,000원에서 127,000,000원 사이에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 81.08㎡로, 유사 물건 대비 넓은 면적을 가지고 있어 면적 대비 시세 상승 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 면소재지 내 주택가에 위치하여 주거 환경은 보통입니다.

"청하면문화복지센터" 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

차량 접근성이 양호하고 인근 버스승강장 이용이 가능하여 교통 편의성은 보통 수준입니다.

본건은 역사문화환경보존지역에 해당하므로, 지역의 역사적 가치를 지니고 있으나, 경우에 따라 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 당시 거주자가 폐문부재로 인해 내부 상태 및 구조를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 물건의 실제 상태를 파악하는 데 제약이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 존재합니다.

특히, 가축사육제한구역에 해당하여 인근 축사로 인한 냄새, 소음 등의 문제가 발생할 가능성이 있으며, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 청하면 소재의 비교적 신축(2017년 준공) 연립주택으로, 넓은 전용면적(81.08㎡)을 보유하고 있습니다.

권리관계는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 소멸 예정이므로 권리상 인수 부담은 없습니다.

면소재지 내 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호합니다.

다만, 현장 실사 미비로 인한 내부 상태 확인의 한계와 가축사육제한구역 지정 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 투자 결정 시 신중한 고려가 필요합니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 분석하여 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연립주택: 2017년 준공으로 건물이 비교적 신축이라 즉시 거주 또는 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 넓은 실사용 면적: 전용면적 81.08㎡로, 유사 면적의 다른 세대보다 넓어 실거주 만족도가 높고 임대 시 유리할 수 있습니다.

* 생활 인프라 접근성: 면소재지 내 위치하여 기본적인 편의시설 및 교통 이용이 편리합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 141,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 연립주택(청하대우네오빌, 비다펠리스2동)의 최근 매매가는 전용면적 66.43㎡ ~ 72.17㎡ 기준으로 118,000,000원에서 127,000,000원 사이입니다.

본건은 전용면적 81.08㎡로, 다른 물건들보다 넓은 면적을 가지고 있습니다. 단순 면적 비례를 적용하면 130,000,000원 이상으로 추정됩니다.

감정가가 141,000,000원인 점과 유사 물건의 거래가액, 그리고 현장 실사 미비 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

가축사육제한구역 지정 등 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.