나이스옥션 법원경매 포항 2025타경505 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대구 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 포항시 북구 청하면 덕천리 "청하면행정복지센터" 북동측 약 400m 지점에 소재하는 연립주택 "청하 대우네오빌" 1층 103호 단위세대로서, 면소재지 외곽의 간선도로변에 소재하며 북측은 농경지대이며, 남측 일대는 면소재지의 중심도로변 상가지대와 후면 주택지대로 형성되어 있으며 환경 양호함.

교통상황

제반 차량 출입 용이하고, 대중교통사정 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층건 중 3층 303호 단위세대로서, 외 벽 : 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅 등 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감. 바 닥 : 마루, 타일 등 마감. 창 호 : 하이샷시 유리창 등. (사용승인일 : 2017.12.29.)

이용상태

연립주택 - 잠금장치 등으로 내부조사는 하지 못함.

설비내역

위생·급배수 설비, 옥내 소화전, 승강기 및 가스보일러 난방시설 등

토지의 형상 및 이용상태

대략 사다리꼴의 토지로 남향 경사지대에 평탄하게 조성된 연립주택부지임.

인접 도로상태등

남동측 폭 약 20m, 북측 폭 약 10m 의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> - 접도구역 저촉 면적 약17.6%이나 지상 건물에는 영향 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 잠금장치 및 점유자 부재로 확인하지 못함. 2) 기 타 : 본건은 잠금장치 및 점유자 부재로 내부 조사가 불가하여 외부에서의 개략적인 조사와 통상적인 관리상태를 상정하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

사건번호: 포항지원 2025타경505 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 1층 103호

용도: 연립주택

감정가: 120,000,000원

건물명: 청하 대우네오빌

준공일자: 2017년 12월 29일

1.2. 면적 정보

토지 면적: 88.14㎡ (약 26.7평)

건물 전용 면적: 66.43㎡ (약 20.1평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.3. 경매 정보

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협 (수OOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 약 400m 지점에 위치합니다. 면소재지 외곽의 간선도로변에 자리하고 있으며, 북측은 농경지대, 남측은 면소재지의 중심 상가지대 및 주택지대로 형성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 여건

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통해 지역 내 이동이 편리합니다. 대중교통 사정도 편리한 것으로 평가됩니다. 남동측으로 폭 약 20m, 북측으로 폭 약 10m의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역에 포함되어 있습니다. 접도구역으로 인한 저촉 면적이 약 17.6%이나, 지상 건물에는 영향이 없는 것으로 확인됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 경매 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2021년 5월 24일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(105,600,000원)입니다. 매각으로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 임의경매개시결정 등기(구룡포수산업협동조합)를 포함한 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 105,600,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 원태봉

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 422,000원

* 전입일자/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 11월 19일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 배당신고를 하였으므로, 법원 배당 절차에 따라 보증금 일부 또는 전부를 배당받을 수 있습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 주변 시설

본건은 면소재지 중심부와 인접한 지역으로, 청하면행정복지센터를 비롯한 기본적인 관공서 시설 이용이 편리합니다. 또한, 상가지대가 형성되어 있어 소매점, 음식점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 북측의 농경지대는 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 시세 동향

최근 거래 사례를 종합해 볼 때, 본건과 유사한 규모의 연립/다세대 주택 거래가는 12,500만원에서 12,700만원 사이에서 형성되고 있습니다.

* 청하대우네오빌 (동일 건물) 3층 66.43㎡: 2025년 1월 3일, 125,000,000원

* 청하대우네오빌 (동일 건물) 2층 72.17㎡: 2025년 7월 10일, 127,000,000원

* 비다펠리스2동 (인근 건물) 3층 72.17㎡: 2024년 12월 31일, 118,000,000원

* 비다펠리스2동 (인근 건물) 2층 72.17㎡: 2025년 7월 10일, 127,000,000원

5. 잠재적 리스크

5.1. 내부 상태 미확인

본건은 잠금장치 등으로 인해 내부 조사를 진행하지 못했습니다. 따라서 정확한 내부 상태, 마감재, 설비의 작동 여부 등을 파악하기 어렵습니다. 외부 조사 및 일반적인 관리 상태를 상정하여 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

5.2. 토지 이용 제한

접도구역 등으로 인한 일부 토지 이용 제한이 있으나, 건물 자체에는 영향이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등은 향후 건축 행위나 개발에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

5.3. 임차인 보증금 (대항력 없음)

임차인 원태봉 씨는 대항력이 없으나, 보증금 10,000,000원이 존재합니다. 법원 배당 절차에 따라 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 낮으나, 임차인과의 원만한 협의가 중요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 준공(2017년)된 연립주택으로, 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것이 가장 큰 장점입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다. 면소재지 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 주거 환경 또한 무난한 편입니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 최신 준공 연립주택으로 건물 노후도가 낮습니다.

* 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 인수 금액은 0원입니다.

* 면소재지 인근으로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 인근 실거래가를 고려할 때, 현재 감정가 대비 시세 차익의 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

최근 동일 건물(청하대우네오빌) 3층 66.43㎡의 거래가가 125,000,000원임을 고려할 때, 본건(1층 66.43㎡)의 감정가 120,000,000원은 시세 대비 적정하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 1층이라는 점과 내부 상태 미확인 리스크를 고려해야 합니다.

주변 거래 사례의 최고가인 127,000,000원 이하, 그리고 가장 유사한 조건의 거래가인 125,000,000원을 기준으로 삼되, 입찰 경쟁률 및 물건의 특수성을 감안하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

정확한 내부 상태 확인이 어렵다는 점을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

인수 보증금이 없어 총 입찰가 전액이 낙찰가로 간주되므로, 예상 입찰가는 115,000,000원 ~ 125,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.