나이스옥션 법원경매 포항 2025타경510 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층206호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면민복지관" 북동측 인근에 위치하는 "청하대우네오빌" 2층 206호 구분건물로서 부근 일대는 단독주택, 연립 다세대주택, 노선 상가 및 농경지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 접근성 등 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건중 2층 206호 단위세대로서 외 벽 : 스톤코트, 몰탈위페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지, 일부타일등 마감. 바 닥 : 바닥재, 일부타일등 마감. 창 호 : 샷시창호 등.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, E/V설비, 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남측 하향지에 비교적 평탄하게 조성된 사다리형에 가까운 토지로 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 폭 약 10m, 동측 폭 약 20m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(청하생활04), 소로1류(폭 약 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따른 처리)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 본건은 이해관계인 부재 및 잠금장치 등으로 내부 현황, 이용상황은 외부 및 인근 주민을 통한 탐문 조사에 의하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경510 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 2층 206호

용도: 연립주택

감정가: 128,000,000원

토지 면적: 94.18㎡ (약 28.5평)

건물 면적: 70.99㎡ (약 21.5평)

매각 구분: 토지/건물 일괄매각, 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합 (경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면민복지관" 북동측 인근에 위치한 "청하대우네오빌" 2층 206호입니다.

주변 지역은 단독주택, 연립/다세대 주택, 노선 상가 및 농경지가 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

건물이 위치한 덕천리는 포항시 북구의 외곽 지역으로, 해안가와 인접해 있으며 전원적인 분위기와 일부 주거 및 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 간선도로 접근성 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

북측 약 10m, 동측 약 20m 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(폭 약 10m~12m), 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역) 등에 해당합니다.

외부 현황 조사에 따르면, 본건은 인근 주민 탐문을 통해 파악되었으며, 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 확인은 제한적이었습니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 청하면사무소, 청하초등학교, 포항동해병원 등이 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 해안과 가까워 해변 접근성이 좋을 수 있으나, 이는 개인 선호에 따라 장단점이 될 수 있습니다.

* 본 건과 직접적으로 관련된 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 대규모 공장 단지 등)은 직접적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 특성상 소규모 농경지 및 축사 등이 혼재되어 있을 가능성은 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 06월 01일 접수된 수협엔피엘대부주식회사 근저당권 (을3)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 말소기준권리인 근저당권 (을3) 이하 모든 권리(말소예정사항)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 구룡포수산업협동조합의 임의경매개시결정등기(갑5)는 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 7,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2025-10-14

* 확정일자: 확인됨 (받았다고 함)

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

* 임차인: 지

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 450,000원

* 전입일자: 2025-10-14

* 확정일자: 2023-05-12

* 배당신고일자: 2025-11-17

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 대항력이 없는 임차인입니다.

인수 보증금 합계: 0원

전반적인 권리관계는 말소기준권리 이하로 정리되어 있어 낙찰자가 인수할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청하면 덕천리 지역은 전형적인 농어촌 지역의 특성을 가지면서도, 주택단지와 일부 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어진 곳입니다.

"청하대우네오빌" 단지 자체는 연립주택으로 형성되어 있으며, 주변으로 유사한 형태의 주택들이 분포하고 있습니다.

대규모 상업 시설이나 업무 단지가 밀집한 지역이 아니므로, 배후 수요는 지역 주민을 중심으로 형성될 것으로 보입니다.

인근 "청하면민복지관" 및 소규모 상가들을 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

경매 정보를 통해 파악된 주변 연립/다세대/빌라 시세는 2025년 거래 기준으로 약 1억 1,800만원에서 1억 2,700만원 사이에 형성되어 있습니다.

* 청하대우네오빌 162-4번지 3층 66.43㎡ 물건이 2025년 1월 3일 125,000,000원에 거래되었습니다.

* 비다펠리스2동 176번지 2층 72.17㎡ 물건이 2025년 7월 10일 127,000,000원에 거래되었습니다.

* 비다펠리스2동 176번지 3층 72.17㎡ 물건이 2024년 12월 31일 118,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 128,000,000원으로, 최근 유사 면적 및 층수 거래 사례와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

1.4. 생활정보

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로망을 통해 주요 간선도로 접근성이 보통입니다. 대중교통 이용은 주변 노선 버스 등을 활용할 수 있습니다.

편의시설: 청하면사무소, 청하면민복지관, 하나로마트(청하점), 청하 우체국 등 근거리에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

교육시설: 청하초등학교가 인근에 위치해 있습니다.

의료시설: 포항동해병원이 차량으로 접근 가능한 거리에 있습니다.

환경: 주변이 주거 지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 생활 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 상업 시설은 제한적입니다.

건물 정보: 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층에 위치하며, 급배수 및 위생 설비, 승강기, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공동담보 물건: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건의 경매 진행 여부 및 결과에 따라 본건의 매각 상황에 영향을 줄 수 있습니다.

이해관계인 부재 및 내부 조사 제한: 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 잠금장치로 인해 내부 현황 및 이용 상황을 외부 및 인근 주민 탐문에 의존하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 이는 실제 점유 여부 및 상태 확인 시 중요하게 고려해야 할 부분입니다.

토지이용계획 제한: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지이용계획 및 제한 사항이 있어 향후 건축이나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 임대관계가 미상으로 되어 있으며, 실제 점유자가 누구인지, 명도 저항 가능성은 없는지 추가 확인이 필요합니다. 다만, 권리분석상 임차인의 대항력은 없는 것으로 나타났습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 포항시 북구 청하면 지역에 위치한 연립주택으로, 비교적 최근에 준공된 건물(2016년 준공)이며 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능한 입지입니다.

권리관계가 단순하여 낙찰자가 인수할 권리 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 감정평가 당시 내부 확인이 제한적이었다는 점은 향후 명도 및 물건 상태 파악에 신중을 기해야 할 부분입니다.

주변 시세는 감정가와 유사하게 형성되어 있으나, 일부 거래 사례와의 비교 시 가격 판단에 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로, 장기적인 개발 또는 활용 계획 수립 시 이를 반드시 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

권리관계가 깨끗하여 명도 부담 외 특별한 권리 인수 위험이 없습니다.

비교적 최근 연식의 연립주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

청하면 지역의 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 해안 접근성이 있을 수 있습니다.

공동담보 물건으로 타 물건 대비 저렴하게 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, ㎡당 가격 및 층수 등을 고려할 때 118,000,000원에서 127,000,000원 사이에 시세가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

* 청하대우네오빌 162-4번지 3층 66.43㎡: 125,000,000원

* 비다펠리스2동 176번지 2층 72.17㎡: 127,000,000원

* 비다펠리스2동 176번지 3층 72.17㎡: 118,000,000원

본건은 2층이며 면적은 70.99㎡로, 2025년 7월 10일 거래된 2층 72.17㎡ (127,000,000원) 물건과 유사한 조건입니다.

권리 인수 보증금이 0원이므로, 이에 대한 부담은 없습니다.

안정적인 투자를 고려하여, 최근 최고가 거래 사례(127,000,000원) 및 감정가(128,000,000원)를 참고하여, 입찰을 희망하시는 분의 투자 성향에 따라 결정하되, 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 118,000,000원 ~ 125,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황 및 본인의 투자 목표에 맞춰 결정하시는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.