나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4133 [1] 경상북도 포항시 북구 두호동 61-4 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일감정 · 평가일 2025.12.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 '환호공원' 남측 인근에 위치하며, 인근은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

일련번호(1~4, 6~8, 10~20) : 본건까지 차량접근이 가능하며 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통임. 일련번호(5, 9) : 본건까지 차량접근이 불가능하며 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1,8,13) : 인접지대비 평지의 사다리 토지로서 전기타(주차장)으로 이용중임. 일련번호(2,6,7,10,11,15~19) : 인접지대비 완경사의 사다리 토지로서 전기타(주차장)으로 이용중임. 일련번호(3,12,20) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서 전기타(주차장)으로 이용중임. 일련번호(4,14) : 인접지대비 평지의 부정형 토지로서 전기타(주차장)으로 이용중임. 일련번호(5) : 인접지대비 완경사의 사다리 토지로서 공원 등으로 이용중임. 일련번호(9) : 인접지대비 완경사의 부정형 토지로서 공원 등으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1~4, 6~8, 10~20) : 남측으로 폭 20M 정도의 포장도로에 접함. 일련번호(5, 9) : 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,6,7,8,12,14,15,17,18) : 도시지역,자연녹지지역,주차장,가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(2,16) : 도시지역,자연녹지지역,주차장,가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(3) : 도시지역,자연녹지지역,주차장,가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(4) : 도시지역,자연녹지지역,주차장,중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(5) : 도시지역,자연녹지지역,궤도,근린공원(환호공원),중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(9) : 도시지역,자연녹지지역,궤도,중로1류(폭 20m~25m)(저촉),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(10,11,19,20) : 도시지역,자연녹지지역,주차장,가축사육제한구역(젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>, 일련번호(13) : 도시지역,자연녹지지역,주차장,중로1류(폭 20m~25m)(접합),가축사육제한구역(소 젖소 돼지 닭 오리 개 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,관광특구(포항영일만관광특구)<관광진흥법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

공부상 지목이 하천 및 전이나, 현황 전기타(주차장), 공원임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각. 공부상 지목이 하천 및 전이나 현황 전기타(주차장), 공원임. 목록5,9 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4133 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 두호동 61-4

용도: 전 (현황: 전기타(주차장), 공원)

감정가: 383,846,000원

토지면적: 1340.00㎡ (약 405.05평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 포OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 포항시 북구 두호동 소재 '환호공원' 남측 인근에 위치하며, 인근 지역은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 두호동 지역은 아파트가 밀집된 주거 지역으로, 영일대해수욕장 인근에는 각종 호텔과 식당이 밀집되어 있습니다.

2.2. 교통상황

일련번호(1~4, 6~8, 10~20) 토지의 경우, 차량 접근이 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

일련번호(5, 9) 토지의 경우, 차량 접근이 불가능하나 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로상태

일련번호(1~4, 6~8, 10~20) 토지는 남측으로 폭 20M 정도의 포장도로에 접해 있습니다.

일련번호(5, 9) 토지는 지적도상 맹지이나, 인접지를 경유하여 접근 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속해 있습니다.

주차장, 관광특구(포항영일만관광특구)로 지정되어 있으며, 일부 토지는 궤도, 근린공원(환호공원), 중로1류(폭 20m~25m)에 접하거나 저촉됩니다.

가축사육제한구역(지역 및 제한 종류 상이)으로 지정되어 있습니다.

영일만관광특구는 해양레저와 민간투자, MICE 산업을 결합한 복합해양레저관광도시 조성 사업의 중심지로 개발되고 있으며, 스페이스워크, 해상케이블카, 특급호텔 건립 등이 추진되거나 완료되었습니다.

2.5. 현황 이용상태

공부상 지목은 하천 및 전이나, 현황은 전기타(주차장) 또는 공원으로 이용 중입니다.

일련번호(1,8,13) 토지는 인접지대비 평지의 사다리 토지로 전기타(주차장)로 이용 중입니다.

일련번호(2,6,7,10,11,15~19) 토지는 인접지대비 완경사의 사다리 토지로 전기타(주차장)로 이용 중입니다.

일련번호(3,12,20) 토지는 인접지대비 완경사의 부정형 토지로 전기타(주차장)로 이용 중입니다.

일련번호(4,14) 토지는 인접지대비 평지의 부정형 토지로 전기타(주차장)로 이용 중입니다.

일련번호(5) 토지는 인접지대비 완경사의 사다리 토지로 공원 등으로 이용 중입니다.

일련번호(9) 토지는 인접지대비 완경사의 부정형 토지로 공원 등으로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 을1 근저당권 (포스산전주식회사, 2021-12-22 접수)이며, 권리금액은 1,000,000,000원입니다.

3.2. 말소 예정 권리

매각으로 인해 말소될 것으로 예상되는 권리는 다음과 같습니다.

* 을1 근저당권 (포스산전주식회사)

* 을2 근저당권 (정대승)

* 갑7 가압류 (서울보증보험주식회사)

* 을3 근저당권 (포항관광문화진흥협동조합외 9명)

* 갑8 강제경매 (포스산전주식회사) - 본건 경매개시결정 등기

* 갑9 가압류 (주식회사 엔에이피)

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 해당사항 없으며, '지상권개요' 역시 해당사항이 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 1,090,697,000원입니다.

3.5. 특이사항

* 공동담보 물건입니다.

* 공부상 지목은 하천 및 전이나, 현황 전기타(주차장) 및 공원으로 이용 중입니다.

* 목록 5, 9번 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 일괄매각 대상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 두호동 일대는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 및 업무시설이 혼재하는 복합 상권입니다. 인근 영일대해수욕장 주변으로는 다양한 상업 시설이 밀집되어 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

4.2. 개발 계획

본건은 포항영일만관광특구 내에 위치하며, 이 지역은 해양레저, 민간투자, MICE 산업을 연계한 복합 해양레저관광도시 조성 사업이 추진 중입니다. 스페이스워크, 해상케이블카, 특급호텔 등 다양한 관광 인프라 구축으로 지역 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설

인근에 아파트 단지가 밀집되어 있어 주거 환경이 형성되어 있습니다. 환호공원(국내 최대 체험형 조형물 '스페이스워크' 소재)이 인근에 위치하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.2. 교육시설

두호동에는 초등학교(포항동부초, 두호남부초) 및 고등학교(두호고)가 소재하고 있습니다. 중학교는 인근 창포동에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

목록 5번과 9번 토지는 지적도상 맹지로, 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 다만, 인접지를 경유하여 접근 가능합니다.

6.2. 공부상 지목과 현황 이용의 차이

공부상 지목이 하천 및 전으로 되어 있으나, 실제 현황은 주차장 또는 공원으로 이용되고 있어 향후 토지 이용 및 개발에 있어 지목 변경 등 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건의 진행 결과에 따라 본건 경매 절차 및 낙찰 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 관한 각종 도시계획상의 제한사항이 존재하므로, 관련 법규를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 포항시 북구 두호동에 위치한 토지 매각 건으로, 환호공원 인근의 비교적 좋은 입지에 자리하고 있습니다. 주변은 주거, 상업, 업무시설이 혼재되어 있으며, 영일만관광특구 개발과 함께 지역 발전 가능성이 높게 평가됩니다. 현황 주차장 및 공원으로 이용 중인 점, 일부 맹지인 점, 공부상 지목과 현황의 차이 등은 고려해야 할 사항입니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 모두 말소될 것으로 예상되나, 공동담보 물건인 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재

본건이 속한 영일만관광특구 일대는 대규모 해양레저관광도시로 개발 중이며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.2. 우수한 주변 환경

환호공원과 인접하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있으며, 영일대해수욕장 및 다양한 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

본건 토지의 감정가는 383,846,000원입니다.

9.2. 참고사항

본건은 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 말소 예정인 권리들로 인해 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 감정가 외 추가적인 시세 조사 및 현장 답사를 통해 정확한 투자 가치를 판단하시는 것을 권장합니다. 예상 입찰가는 현장 상황, 경쟁률, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.