나이스옥션 법원경매 포항 2025타경517 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 3층305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하면 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하는 '청하대우네오빌' 제3층 제305호단위세대로서, 부근일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통 사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제305호 단위세대로서, - 외벽: 몰탈위 페이팅, 스톤코트 등 마감 - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감 - 바닥: 바닥재 및 타일 등 마감 - 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 남향 경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '연립주택 부지'임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15~20미터 내외, 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역 <도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라처리))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및 참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본 물건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4, 청하대우네오빌 3층 305호에 소재하는 연립주택입니다.

사건번호는 포항지원 2025타경517 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 구OOOOOOOOO입니다.

주요 특징으로는 공동담보 물건입니다.

1.1. 1.면적 및 감정가

감정가는 143,000,000원입니다.

토지 면적은 107.57㎡ (약 32.54 평)이며, 토지 지분 면적도 107.5727㎡ (약 32.54 평)입니다.

건물 면적은 81.08㎡ (약 24.53 평)이며, 건물 지분 면적도 81.0828㎡ (약 24.53 평)입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.1. 2.기타 기본사항

건물은 철근콘크리트구조 슬라브 지붕의 4층 건물 중 3층 305호 단위세대로 이용 중입니다.

내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 바닥재 및 타일, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상은 사다리형에 가까우며, 남향 경사지대 내 자체 지반은 대체로 평탄하게 조성되어 있습니다.

건축물대장상 총 세대수는 23세대이며, 건물 준공일은 2017년 12월 29일입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하면 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

본 물건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남동측으로는 폭 약 15~20미터 내외, 북측으로는 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 및 계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역), 접도구역, 역사문화환경보존지역(5구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본 요약에 따르면, 소유권은 이진경에게 있으며, 2018년 7월 31일 소유권이전 등기가 경료되었습니다.

2021년 3월 25일자로 신탁등기 말소 관련 소유권이전(3번)이 있었습니다.

말소기준권리는 2021년 3월 25일자 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권액 118,800,000원)입니다.

이후 2025년 9월 17일자 구룡포수산업협동조합의 임의경매(말소)가 등기되어 있습니다.

등기부상 채권 총액은 118,800,000원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 정석대 씨가 있으며, 보증금 5,000,000원, 차임 550,000원에 2021년 4월 7일 전입 및 확정일자를 받았습니다.

그러나 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

배당신고일자는 2025년 11월 17일입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리 및 지상권은 해당사항이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (매매/임대)

최근 주변 유사 물건의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 동향이 파악됩니다.

2025년 7월, 동일 단지로 추정되는 '비다펠리스2동'(대지면적 94㎡, 건물 전용면적 72.17㎡)이 127,000,000원에 거래되었습니다.

2024년 12월, 같은 '비다펠리스2동'은 118,000,000원에 거래되었습니다.

2025년 1월, '청하대우네오빌'(대지면적 88.1359㎡, 건물 전용면적 66.4323㎡)은 125,000,000원에 거래되었습니다.

4.2. 동일 건물/단지 거래 분석

본 건과 같은 '청하대우네오빌' 단지의 3층, 전용면적 66.4323㎡(약 20.09평) 물건이 2025년 3월 18일 125,000,000원에 거래되었습니다.

이는 평당 약 6,222,000원 수준입니다.

본 건은 건물면적이 81.08㎡(약 24.53평)으로, 비교 대상 물건보다 면적이 더 넓습니다.

4.3. 시세 기반 가치 평가

최근 유사 물건의 거래가액과 면적을 고려할 때, 본 건(81.08㎡)의 시세는 최소 130,000,000원에서 150,000,000원 수준으로 추정됩니다.

2025년 3월 거래된 인근 청하대우네오빌 66.43㎡ 물건의 평당 가격(약 622만원)을 적용하여 본건 면적(24.53평)에 환산하면 약 152,630,000원까지도 가능할 것으로 보입니다.

감정가 143,000,000원은 이러한 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 공공기관

본 건 인근에는 '청하면 행정복지센터'가 위치하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 편의시설

주변 도로망을 통해 포항 시내 및 인근 지역으로의 접근성이 양호합니다.

간선도로 및 대중교통 시설과의 접근성도 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 행위 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6.2. 물리적/내부 상태 미확인

감정평가서상 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상황을 직접 확인할 수 없어, 동유형 물건의 표준적 이용 상황을 상정하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관련 불확실성

임차인 현황에서 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 비록 현 임차인은 대항력이 없으나, 추가적인 임대차 관계나 유치권 존재 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 보입니다. 현재까지 확인된 혐오시설은 없으나, 최종 입찰 전 주변 환경에 대한 추가적인 현장 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 포항시 북구 청하면에 위치한 연립주택으로, 감정가 143,000,000원에 경매로 나왔습니다.

건물면적 81.08㎡(약 24.53평)으로, 주변 유사 물건의 최근 거래가를 분석한 결과, 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높을 것으로 추정됩니다.

임차인은 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

다만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 복합적인 토지이용계획 상의 제한 사항 등은 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 위치적 장점

청하면 행정복지센터 인근에 위치하며, 도로망 접근성이 양호하여 지역 내에서 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

8.2. 건물 상태 및 관리

철근콘크리트 구조의 연립주택으로, 2017년 준공되어 비교적 신축에 속합니다. 승강기 등 기본 설비가 갖춰져 있습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승 요인

주변 유사 물건의 가격 상승 추세와 본 건의 면적을 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 143,000,000원이며, 최근 주변 실거래가 및 면적을 고려했을 때 현 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

특히, 동일 건물 내 전용면적 66.43㎡ 물건이 125,000,000원에 거래되었고, 이를 본 건의 면적 81.08㎡에 적용 시 약 152,630,000원의 가치를 산정할 수 있습니다.

임차인 인수 보증금이 없다는 점과 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 점을 감안할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다.

현 시세 및 향후 시장 전망을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 145,000,000원에서 150,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.