나이스옥션 법원경매 포항 2025타경512 [1] 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4 청하대우네오빌 3층306호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕성리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건 까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 '제3층 제306호' 단위세대로서, 외벽 : 몰탈위페인팅, 스톤코트 등, 내벽 : 벽지, 타일 등, 바닥 : 장판지, 데코타일, 타일 등, 창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

'연립주택'으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, 남동향 하향 완경사지대 내 자체 지반 대체로 평탄하게 조성되어 있으며, '연립주택부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 15~20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-03)(청하생활04), 소로1류(폭 10M~12M)(접함), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>, 역사문화환경보존지역(5구역(포항시도시계획등 관련법률에 따라 처리))<역사문화의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 본 건은 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인하여, 내부 구조와 내부 현황 및 구조 변경의 유무 등의 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 인근 탐문조사 및 외부 관찰 등을 통하여 동 유형 내지 유사 유형 물건의 일반적인 상황 등을 상정하여 평가 하였으니, 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 포항지원 2025타경512 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 162-4, 청하대우네오빌 3층306호

건물명: 청하대우네오빌

용도: 연립주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층 건물 중 제3층 제306호

사용승인일: 2017년 12월 29일 (최초 사용승인일 기준)

1.2. 면적 및 공시지가

토지 면적: 94.18㎡ (약 28.49평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 70.99㎡ (약 21.47평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 94.1783㎡

건물 지분: 70.9868㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 131,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구룡포수산업협동조합

1.4. 권리 분석

본 건의 말소기준권리인 근저당권(수협엔피엘대부주식회사, 2021-02-02 접수, 채권최고액 105,600,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

감정평가요약 및 등기부 요약에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 집합건물 등기부요약 상 신탁 등기 관련 내용이 있으나, 소유권 이전 및 근저당권, 임의경매 모두 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

1.5. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 15,000,000원

차임: 450,000원

전입일자: 2024년 12월 30일

확정일자: 2025년 05월 19일

배당신고일자: 2025년 11월 25일

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인의 권리 관계 및 현황 파악에 주의가 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상북도 포항시 북구 청하면 덕천리 소재 "청하면행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

남동측으로 폭 약 15~20미터, 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 상권 분석

해당 물건은 연립주택 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근 지역은 전형적인 주거 밀집 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 서비스 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

농경지가 혼재된 지역 특성상, 전반적인 상권 규모는 크지 않으나 지역 내 고정 수요를 바탕으로 한 꾸준한 상권 활동이 예상됩니다.

4. 생활 정보

4.1. 편의 시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 청하면행정복지센터가 가까이 있어 공공서비스 이용이 편리합니다.

* 최근 매매 정보에 따르면, '비다펠리스2동' 및 '청하대우네오빌' 단지 주변으로 다양한 편의시설이 위치하고 있습니다.

4.2. 교육 시설

* 인근 지역에 유치원, 초등학교, 중학교 등이 소재할 것으로 예상되며, 상세 교육 시설 현황은 추가 확인이 필요합니다.

* 포항시 북구 청하면 지역은 전반적으로 교육 시설 접근성이 양호한 편입니다.

5. 잠재적 리스크

* 현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 현황 확인이 불가하여, 집합건축물대장과 외부 관찰 등을 통해 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 다를 수 있으므로, 사전에 철저한 현장 조사가 필요합니다.

* 토지이용계획 상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 접도구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당되어 향후 건축 행위 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임차인 김 씨는 대항력이 없으나, 전입일자 및 확정일자, 배당신고일자 등을 고려할 때 명도 진행 시 잠재적인 마찰이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보 물건의 경매 진행 상황 및 결과에 따라 채무 관계 변동 가능성을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 포항시 북구 청하면의 연립주택으로, 비교적 최근에 건축된 건물(2016-2017년경)이며, 아파트 대비 낮은 관리비와 함께 단독주택의 독립성을 일부 갖춘 주거 형태입니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 권리 관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

지역 내 고정 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 또는 실거주 목적으로 접근이 가능합니다. 다만, 주변 개발 계획 및 지역 경제 동향 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계와 인수되는 보증금(0원)으로 인한 낮은 명도 리스크.

* 비교적 신축급 건물(2016-2017년 건축)로 즉시 거주 또는 임대가 용이.

* 실거주 또는 안정적인 임대 수익을 위한 중저가 부동산 투자 대상.

* 지역 내 생활 편의 시설 및 행정복지센터 접근성이 양호.

8. 예상 입찰가

감정가 131,000,000원을 기준으로, 최근 실거래가(2025년 1월, 66.43㎡ 기준 125,000,000원) 및 동급 면적 거래가(2025년 7월, 72.17㎡ 기준 127,000,000원)를 고려할 때, 본 건은 125,000,000원에서 130,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

권리 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 경매 시장 분위기 및 참여 의사를 반영하여 최적의 입찰가격을 결정하시기 바랍니다.

적정 입찰가 범위: 125,000,000원 ~ 130,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.