나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11448 [1] 경상북도 구미시 오태동 738 늘푸른아파트 1동 2층 211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.09.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 오태동 소재 '오태초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동 주택, 근린생활시설, 단독주택 등으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층건 내 2층 211호로서, 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창 호 : 새시창 구조입니다.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

단지 남동측 및 남서측으로 진·출입로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-23)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건은 현장조사 시 이해관계인 부재로 인하여 외부관찰, 동일단지 내 평가사례 및 탐문조사에 의하였으니, 업무 집행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 김천지원 2025타경11448 (1)

* 소재지: 경상북도 구미시 오태동 738 늘푸른아파트 1동 2층 211호

* 용도: 아파트

* 감정가: 58,000,000원

* 토지면적: 31.54㎡ (약 9.54평)

* 건물면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 삼OOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 경상북도 구미시 오태동 소재 '오태초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본 건은 공동 주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 일반적인 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다. 단지 내 진·출입로는 남동측 및 남서측에 소재하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 제2종일반주거지역으로, 소로2류 및 소로3류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인하실 필요가 있습니다.

* 주변시설: 오태초등학교가 인근에 위치하며, 일반적인 아파트 단지에 준하는 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 검색 결과, 유해성이 높다고 판단되는 시설은 인접해 있지 않은 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 3월 29일 접수된 삼성생명보험주식회사의 근저당권(을8, 채권액 60,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위인 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 권리상의 하자 없이 해당 부동산을 취득하게 됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김도훈(2012-06-20), 박춘섭(2016-03-29, 매매 금68,000,000원)

* 근저당권: 삼성생명보험주식회사(2016-03-29, 금60,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 현대카드(2022-02-22, 금7,403,589원), 신한카드(2022-03-15, 금5,425,901원), 우리금융캐피탈(2022-07-25, 금11,652,056원), 서민금융진흥원(2022-09-01, 금5,775,005원), 롯데캐피탈주식회사(2025-04-25, 금13,218,339원) - 모두 말소 처리되었습니다.

* 임의경매: 삼성생명보험주식회사(2025-09-23, 금25,044,743원) - 본 경매 개시를 결정한 권리입니다.

* 총 등기부채권 합계: 103,474,890원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 주의사항: 임대 관계는 현재 미상으로 확인되었습니다. 이는 실제 거주 중인 임차인이 있을 가능성을 시사하며, 해당 임차인의 보증금 및 차임이 미상이므로 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 관련 내용에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 구미시 오태동에 위치한 아파트 단지 내에 속해 있습니다.

* 주변에는 오태초등학교가 있으며, 단지 규모에 따른 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당, 병원 등)은 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 상업지구와는 거리가 있어, 주거 수요에 기반한 안정적인 지역 상권으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 아파트명: 늘푸른아파트 1차

* 준공년도: 1994년 10월 15일 (사용승인 기준, 약 30년 경과)

* 총 세대수: 255세대

* 건물 구조: 본 건은 철근콘크리트조 평슬래브지붕의 15층 건물 중 2층 211호입니다.

* 내부 설비: 위생 및 급·배수 설비, 승강기, 소방 설비, 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 116대 주차가 가능하며, 이 중 지상 2대, 지하 6대로 명시되어 있으나 이는 정보 오류일 가능성이 있습니다.

* 면적 정보:

* 토지면적: 31.54㎡ (약 9.54평)

* 건물 전용면적: 59.76㎡ (약 18.08평)

* 건물 분양면적: 해당 호수에 대한 구체적인 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 본 건의 임대차 관계가 불확실하고 보증금 및 차임 정보가 없어, 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. 장기적으로 재건축 또는 리모델링 사업 진행 여부에 따라 가치가 변동될 수 있습니다.

* 지역적 규제: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축물 이용 및 관리에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 경매 물건은 구미시 오태동 소재의 아파트로서, 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 소멸되므로 낙찰자는 안전하게 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하며 오태초등학교가 인접해 있어 기본적인 생활 환경은 양호하나, 1994년 준공된 노후 아파트라는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 주요 고려 사항입니다.

* 감정가는 58,000,000원으로 책정되었으나, 제공된 최근 실거래가 정보를 분석한 결과 동일 면적(59.76㎡)의 거래가는 3,900만원에서 4,100만원 수준입니다. 이처럼 감정가와 현재 시세 간 상당한 괴리가 존재하므로, 입찰가 산정 시 현재 시장 가치를 면밀히 반영하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 구미시의 주거 지역으로 꾸준한 수요가 기대되는 위치입니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 선순위 권리가 소멸되어 안전한 물건입니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 시세 대비 감정가가 높아, 시장 가격에 맞춰 입찰 시 수익 창출 가능성을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 58,000,000원이나, 제공된 2026년 4월 및 5월의 실거래 데이터를 보면 동일 면적(59.76㎡)이 각각 4,100만원(1층)과 3,900만원(7층)에 거래되었습니다.

* 이는 감정가가 현 시세보다 약 30~40% 높게 책정되었음을 시사합니다.

* 임대 보증금 인수 금액이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상이라는 리스크와 건물의 노후도를 감안해야 합니다.

* 따라서, 최근 시세(약 3,900만원~4,100만원)를 기준으로 하되, 입찰 경쟁률, 낙찰 후 명도 예상 비용, 향후 시장 변화 가능성 등을 종합적으로 고려하여 4,200만원에서 4,500만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다.

* 1층 매물이 7층 매물보다 높게 거래된 점은 특이사항으로, 해당 호수의 내부 상태, 향, 조망 등 추가적인 요인이 거래가에 영향을 미쳤을 수 있습니다. 따라서 본건의 가치를 정확히 판단하기 위해서는 현장 방문을 통한 면밀한 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.