나이스옥션 법원경매 김천 2025타경489 [1] 경상북도 구미시 구평동 474-4 부영아파트 804동 13층1304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.09.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 구평동 소재 "구평남부초등학교, 천생중학교" 동측 인근에 위치하는 ‘부영아파트’ 제804동 제13층 제1304호로서, 인근은 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로 기타 생활편의시설과의 접근성 및 편리성으로 보아 주위 환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 여건 은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬라브지붕 13층 건물 중, 제804동 제13층 제1304호 단위세대로서, - 외벽 : 몰탈 위 페인트칠 등 마감, - 내벽 : 몰탈 위 페인트칠, 타일 등 마감, - 바닥 : 타일 등 마감, - 창호 : 샷시 창호입니다.

이용상태

위생 설비 및 급·배수 설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 있습니다.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비 구비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 단지 부지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 장방형의 토지로‘아파트’부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 북측으로 보행자 전용도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2016-02-22)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 본건 건물은 현장조사시 일부 이해관계인 부재로 내부구조 및 마감재를 확인하지 못하였으며, 이에 대한 사항은 공부상의 용도에 따라 일반적인 이용 상황을 기준하였고, 구조변경 및 내부파손 등의 구체적 유무는 확인할 수 없었으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 김천지원 2025타경489 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 하*

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물정보

* 소재지: 경상북도 구미시 구평동 474-4 부영아파트 804동 13층 1304호

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트조 경사슬라브지붕 13층 건물 중 13층 1304호

* 사용승인일: 2003년 8월 25일

1.3. 면적 및 구조

* 토지면적: 34.37㎡ (약 10.4평)

* 토지지분: 34.37200000000001㎡ (약 10.4평)

* 건물면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 건물지분: 59.987㎡ (약 18.15평)

* 전용면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

* 분양면적: 약 83.88㎡ (약 25.37평) (804동 전체 면적 / 해당 동 세대수 기준 추정)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 130,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 "구평남부초등학교, 천생중학교" 동측 인근에 위치하며, 아파트, 근린생활시설, 공원, 학교, 임야 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 도로 계획이 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 경매 개시

* 채권자: 하*

* 경매개시결정: 2025타경489 (채권자 하나은행, 2025년 9월 22일 접수)

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 7월 15일자 하나은행 근저당권 (을3).

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,963,916,257원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 신

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2003년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 건의 경우 임차인이 존재하나 대항력이 없고 인수할 보증금이 없습니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 근린생활시설

* 단지 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 규모 및 부대시설

* 본건이 속한 구평8단지부영아파트는 총 5개동, 426세대로 이루어져 있습니다.

* 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 총 주차대수는 242대이며, 15대의 지하주차시설이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 구평남부초등학교와 천생중학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 편의시설

* 아파트 단지 주변에 생활 편의시설과의 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미확인 내부 상태

* 감정평가 당시 현장 조사 시 일부 이해관계인 부재로 내부 구조 및 마감재 확인이 제한되었습니다. 이에 따라 실제 내부 상태, 구조 변경, 파손 여부 등은 공부상 용도를 기준으로 판단하였으므로, 경매 진행 시 직접 확인이 필요합니다.

6.2. 높은 채권 총액

* 등기부채권 총액이 약 29억 6천만원으로 매우 높게 설정되어 있습니다. 이는 채무 불이행의 심각성을 나타내며, 경매 절차의 복잡성이나 이해관계가 많음을 시사합니다. 다만, 모든 등기부상의 권리는 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

6.3. 혐오시설

* 주변 환경 분석 결과, 본건 아파트 단지 주변에 직접적인 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 구미시 구평동에 위치한 아파트로, 편리한 교통 및 교육 환경을 갖추고 있습니다. 아파트 단지 내 편의시설 또한 양호하며, 시장 조사 결과 유사 평형 및 층수의 거래 사례가 존재합니다. 다만, 내부 상태 미확인, 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교, 중학교 등 교육 시설과 근린생활시설 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 수요: 59.99㎡ (약 18.15평)의 전용면적은 소형 아파트로서 꾸준한 수요층이 있습니다.

* 시장 대비 저평가 가능성: 유사층수 매매 사례(12,800만원) 대비 감정가(13,000만원)가 약간 높으나, 적절한 입찰 전략을 통해 시세보다 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 130,000,000원입니다. 최근 유사 평형 및 층수(13층)의 실거래가는 12,800,000만원 수준입니다. 임차인이 존재하나 대항력 및 인수 보증금이 없어 부담이 없습니다.

이러한 시장 상황과 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 115,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제안합니다. (입찰 시에는 현장 재확인 및 최신 시세 변동 추이 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.