나이스옥션 법원경매 경주 2025타경529 [1] 경상북도 경주시 마동 961-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 마동 "큰마을" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

사다리형 토지로서 자체 등고 평탄한 편이며 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 4미터 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(2023-06-08)(일부제한(200)), 온천지구 (온천원보호지구)

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건의 의뢰목록상 지목이 "답"이나, 현황"대"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가): 일반목구조 기와지붕 단층건으로서, 외벽: 치장벽돌 등 마감 내벽: 벽지, 타일 등 바닥: 타일 등 창호: 샷시창호 및 목재창호 등.

이용상태

단독주택임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도 참조.(기호㉠)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 없음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 및 본건 지상 소재 야외욕조 포함
2. 정석희(공사대금: 45,000,000원), 권우택(공사대금: 20,000,000원), 최영호(공사대금: 18,000,000원), 정재석(공사대금: 30,000,000원)이 2025.11.25. 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.
3. 유창근(공사대금 5,400,000원), 장길수(공사대금: 6,400,000원)가 2025.11.27. 유치권신고를 하였으나 그 성립여부는 불분명함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경주지원 2025타경529 (1) 사건으로 경상북도 경주시 마동 961-2번지에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 677,028,000원이며, 토지면적은 501.00㎡(약 151.57평), 건물면적은 91.62㎡(약 27.71평), 제시외 건물면적은 3.00㎡(약 0.91평)입니다. 매각대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 포 입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경주시 마동 "큰마을" 남서측 인근에 위치하며, 주변으로는 농경지와 단독주택들이 형성되어 있습니다. 차량 접근이 가능하며 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 자체 등고가 평탄한 사다리형으로 현재 건부지로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 4미터 도로와 접하고 있습니다. 토지이용계획상 생산녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 온천지구(온천원보호지구)에 해당합니다. 공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2025년 2월 14일 접수된 포항수산업협동조합의 근저당권(을19, 채권액 324,000,000원)입니다. 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리는 없는 것으로 확인되어, 원칙적으로 경매를 통해 소멸될 권리들을 제외한 나머지 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 본건에는 다음과 같은 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부는 불분명하여 인수 또는 추가적인 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

* 정석희 (공사대금 45,000,000원), 권우택 (20,000,000원), 최영호 (18,000,000원), 정재석 (30,000,000원)이 2025년 11월 25일 유치권 신고를 하였으며, 총 113,000,000원입니다.

* 유창근 (공사대금 5,400,000원), 장길수 (6,400,000원)가 2025년 11월 27일 유치권 신고를 하였으며, 총 11,800,000원입니다.

총 유치권 신고액은 124,800,000원에 달합니다.

소유권은 김 (2012.03.23)에서 우 (2024.05.01 매매 200,000,000원)로 이전되었습니다.

임차인 현황상 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 경주시 마동 지역은 농경지와 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다. 상업 시설보다는 전원생활 또는 주거 기능에 중점을 둔 지역으로 판단됩니다. 차량 접근성이 양호하고 인근 도로망을 이용한 이동이 가능합니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않아, 주거 환경의 쾌적성은 높다고 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

본건의 정확한 주변 편의시설, 교육 시설, 의료 시설 등에 대한 상세 정보는 추가적인 현장 조사 및 외부 자료 검색이 필요합니다. 다만, "큰마을" 인근에 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

종합적인 외부 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 심각한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 경주 지역 일부에서 바이오가스 생산 시설 건립 계획 등이 언급되고 있어, 관련 계획의 구체적인 입지와 본건과의 거리를 파악할 필요는 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권: 다수의 유치권 신고가 존재하며, 그 성립 여부가 불확실하여 낙찰자가 인수하거나 추가 비용을 부담해야 할 위험이 있습니다. 총 신고액은 124,800,000원입니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 공부상 지목이 "답"이나 현황은 "대"로 이용 중인 점은 건축 관련 법규 적용이나 행정 처리 시 확인이 필요할 수 있습니다.

* 건축 연한: 건물 사용승인일이 2025년 1월 24일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 항상 존재합니다. (표시된 'useAprDay'가 사용 승인일이라면, 2025년 1월 24일 준공으로 매우 신축에 가깝습니다.)

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경주시 마동에 위치한 토지 501㎡, 건물 91.62㎡ 규모의 단독주택으로, 감정가는 6억 7,702만 8천원입니다. 신축에 가까운 건물 상태와 넓은 토지 면적은 장점으로 볼 수 있습니다. 그러나 총 1억 2,480만원에 달하는 유치권 신고가 존재하며, 이의 성립 여부에 따라 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 토지 지목과 현황 불일치 문제 또한 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 501㎡의 토지 면적은 향후 증축, 재건축 또는 개발 시 큰 이점을 제공할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2025년 1월 24일 사용승인된 건물은 즉각적인 거주 또는 임대가 가능하며, 리모델링 비용 부담이 적습니다.

* 지역 잠재력: 경주시는 관광 도시로서의 위상과 함께 지속적인 개발이 이루어지고 있어, 마동 지역의 장기적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제시된 JSON의 주변 시세 정보는 '다세대' 주택으로, 본건 '단독주택'과는 건물 유형, 토지 면적, 그리고 거래 금액(7,500만원, 5,000만원으로 표기된 경우) 등에서 직접적인 비교가 어렵습니다. 따라서 해당 정보만을 기준으로 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 반영하기에는 한계가 있습니다.

본 물건의 감정가는 677,028,000원입니다. 그러나 124,800,000원에 달하는 유치권 신고액의 성립 여부가 불분명한 점은 낙찰가의 상당 부분을 잠식할 수 있는 잠재적 리스크입니다. 유치권 금액 전액을 인수한다고 가정할 경우, 낙찰가는 감정가 대비 큰 폭의 할인이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 잠재적 리스크를 감안한 예상 입찰가는 520,000,000원에서 580,000,000원 사이로 판단됩니다. 특히, 유치권 문제가 명확하게 해결되지 않은 상황에서는 보수적인 접근이 필요하며, 최종 입찰가는 유치권의 실제 인정 여부 및 범위에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 해당 물건의 유치권 성립 여부를 면밀히 조사하고, 관련 법적 검토를 반드시 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.