나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9255 [1] 경상북도 경산시 신천동 250 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 덕일 · 평가일 2025.10.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 신천동 소재 "니지" 서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 주택, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형의 토지로서, '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 농림지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(다중 이용시설 등 500M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(저수지상류100M), 경산시 고시 제2024 -174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사 육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 농업보호구역(경상북도 고시 제2018-57호(2018.2.22))<농지법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 본건 지상에 별지 '사진용지'와 같이 이동가능한 LPG저장탱크 및 조립식창고 가 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서, -외벽: 치장벽돌마감, 페인트마감 등, -내벽: 벽지마감, 일부 타일마감 등, -바닥: 실내바닥재마감 등, -창호: 샷시창호 등임.

이용상태

(가): 단독주택

설비내역

위생 및 급배수설비, LPG공급설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1의 공부상 도로명주소는 '원효로 443-21'이나, 건축물대장상 도로명주소는 '원효로 423-21'임. 이동가능한 LPG 저장탱크 및 조립식창고 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 경상북도 경산시 신천동 250번지에 위치한 단독주택입니다. 공부상 도로명주소는 '원효로 443-21'이나, 건축물대장상 도로명주소는 '원효로 423-21'로 상이한 점이 있습니다. 또한, 현황 조사 시 이동 가능한 LPG 저장탱크 및 조립식 창고가 소재하나, 해당 물품은 매각에서 제외됩니다. 경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 임OO입니다. 공동담보로 본건이 포함되어 있습니다.

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 400.00㎡ (약 121.00평)

* 건물 면적: 139.72㎡ (약 42.26평)

* 건물 제시외 면적: 42.50㎡ (약 12.86평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕 2층 단독주택입니다.

* 건물 이용 현황: 단독주택으로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 436,447,100원

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9255 (1)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

* 주의사항: 일괄 매각이며, 제시외 건물(42.50㎡)을 포함합니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상북도 경산시 신천동 소재 "니지" 서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 동측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변 지역은 주택, 공장, 농경지 등이 혼재되어 있어 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 위한 편의시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 검색 결과, 경산시 지역 내에서 혐오시설 관련 민원이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건 소재지인 신천동 250번지 인근에 특정 혐오시설이 집중적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 물건의 토지 및 건물 등기부등본 요약본에 따르면, 다수의 소유권 이전 및 근저당권, 강제경매, 가압류 등이 등기되어 있으나, 모든 권리가 말소 예정으로 기재되어 있습니다. 말소기준권리는 을13(토지)/을3(건물) 접수일자 2020-06-16, 대구은행의 근저당권(218,500,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소되지 않고 인수되는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다. 지상권에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 경매 낙찰 시 임차인으로 인한 추가 인수 부담이 없음을 의미합니다. 다만, "임대관계: 미상임"이라는 기재로 보아, 실제 점유하는 임차인이 있을 가능성은 있으나, 그 보증금 및 차임은 미상으로 추정됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 주거, 공장, 농경지가 혼재된 지역에 위치하여, 주변 상업 기능은 제한적일 것으로 보입니다. 차량 접근이 가능한 수준이므로, 경산시 시내 중심 상권 또는 인근 지역 상업 시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

4.2. 상권 특징

소규모 주택 및 농경지가 혼재된 지역 특성상, 주거 중심의 상권으로 형성되어 있을 가능성이 높습니다. 대규모 유통시설이나 상업지구와의 접근성이 중요한 판단 요소가 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

경산시에는 영남대학교가 위치해 있으며, 초·중·고등학교 및 다수의 학원, 교습소가 분포하고 있습니다. 본건으로부터 가까운 거리에 위치한 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설

검색 결과, 경산시에는 홈플러스, 이마트 등 대형마트와 CGV 등 여가 시설이 위치하고 있습니다. 또한, 남매지, 경산생활체육공원 등 휴식 및 여가 공간이 조성되어 있습니다. 본건과의 거리는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 말소될 예정으로 보이나, 인수되는 권리(지상권 등)가 명확히 파악되지 않은 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점은 실제 점유자 파악 및 명도 협상 시 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 물리적/법적 리스크

* 주소 불일치: 공부상 도로명주소와 건축물대장상 도로명주소가 상이하여 등기 및 행정 처리 시 혼선이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 대한 법적 제한 사항이 존재합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물(42.50㎡)은 매각에 포함되나, 이동 가능한 LPG 저장탱크 및 조립식 창고는 제외됩니다. 이 제외되는 물건의 소유권 및 철거 문제로 인한 분쟁 가능성은 낮아 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 경산시 신천동에 위치한 2층 단독주택으로, 토지 400㎡, 건물 139.72㎡ 규모입니다. 감정가는 4억 3천 6백만 원대이며, 모든 등기 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 인수 부담이 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 토지 이용 제한 사항(농림지역, 가축사육제한구역 등)과 주소 불일치, 임대관계 미상이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 주변 환경은 주택, 공장, 농경지가 혼재된 지역으로, 상권은 발달하지 않았으나 교통 접근성은 보통 수준입니다.

8. 투자 포인트

* 모든 등기 권리 소멸 예정: 낙찰 시 복잡한 권리 관계를 인수할 부담이 없습니다.

* 임차인 인수 부담 없음: 인수 보증금 합계 0원으로, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 단독주택으로서의 활용 가능성: 토지 면적이 넓어(400㎡) 향후 리모델링 또는 증축 등 다양한 활용 방안을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 436,447,100원입니다. 주변 지역의 연립, 다세대, 빌라 등 유사 부동산의 시세 분석 결과, 최근 거래 사례가 많지 않고 개별성 있는 단독주택의 경우 실거래가를 통한 정확한 시세 파악이 어렵습니다. 또한, 본 물건은 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등에 속해 있어 토지 이용에 제한이 있습니다.

따라서, 현재 시점에서 일반적인 시장 상황 및 낙찰가율을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 349,000,000원 ~ 392,800,000원.

이는 일반적인 경매 시장의 낙찰가율 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 개별적 가치 평가 등에 따라 달라질 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 환경, 관련 법규 등을 종합적으로 검토한 후 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.