나이스옥션 법원경매 경주 2025타경528 [1] 경상북도 경주시 천북면 물천리 산19-56 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대상감정 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경주시 천북면 물천리 소재 "속칭)물천마을" 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독 주택, 펜션 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

북츧 및 서측 하향 완경사지대에 자체 지반 평탄한 사다리형의 토지로서, 현황 "잡종지" 입 니다.

인접 도로상태

북측으로 폭 약5m의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역(2014-03-24), 가축사육제한구역(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>,공익용산지<산지관리법>,보전산지<산지관리법>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

본건 토지는 공부상 지목이 "임야"이나, 현황 "잡종지" 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상입니다. 2) 기타: 본건 지상에 수목(소나무 등) 다수 및 이동이 용이한 컨테이너 1동 소재합니다.

물건 비고

현황 '잡종지', 지상 수목 포함, 건축허가 및 착공되었고 토목공사가 되어있는 점 감안평가, 이동가능한 컨테이너 1동은 매각제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

경주지원 2025타경528 (1)

1.2. 소재지

경상북도 경주시 천북면 물천리 산19-56

1.3. 물건 개요

용도: 임야 (현황: 잡종지)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 912,410,000원

토지 면적: 3967.00㎡ (약 1200평)

건물 면적: 0.00㎡ (0평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경주시 천북면 물천리 소재 "속칭)물천마을" 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독 주택, 펜션 및 농경지로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 도로 상태

북측으로 폭 약 5m의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을13 근저당권 (접수일자: 2018-02-06, 채권자: 장량동새마을금고)

3.2. 등기사항 요약

본 건 토지에는 소유권 이전, 공유자 이전, 근저당권, 지상권, 소유권이전청구권가등기, 압류, 임의경매 등이 등기되어 있습니다. 말소기준권리인 근저당권(을13) 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, 등기사항 요약 상 갑9 소유권이전청구권가등기(김경태)는 말소되지 않고 인수될 가능성이 있어 추가적인 권리분석이 필요할 수 있습니다.

3.3. 채권자 및 채권 총액

경매 신청 채권자는 장OOOOOOO이며, 등기부채권 총액은 851,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황에 대한 정보는 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 물건명세서 참고사항에는 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없다고 명시되어 있으나, 등기사항 요약 상 갑9 소유권이전청구권가등기는 말소되지 않을 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건은 경주시 천북면 물천리 소재 "속칭)물천마을" 북측 인근에 위치하며, 주변 지역은 단독주택, 펜션 및 농경지가 혼재된 농촌 및 전원 지역의 특성을 보입니다. 상업 시설보다는 주거 및 농업 활동 중심의 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

제공된 정보만으로는 주변의 편의시설에 대한 구체적인 파악이 어렵습니다. 단독주택, 펜션, 농경지가 혼재된 지역 특성상, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을이나 시내를 이용해야 할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 현황과 공부상 지목 불일치

공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '잡종지'로 이용되고 있어, 향후 토지 이용이나 개발 시 지목 변경 관련 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 다만, 건축법상 도로에 포함된다는 점은 긍정적입니다.

6.3. 지상 수목 및 컨테이너

지상에 다수의 수목(소나무 등)이 포함되어 매각되며, 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각 제외 대상입니다. 수목의 가치 및 처리 방안을 고려해야 합니다.

6.4. 건축 및 토목 공사 진행

건축 허가 및 착공이 되었고 토목 공사가 진행된 점은 긍정적이나, 건축물의 최종 완공 여부, 인허가 사항의 적법성, 공사 완료 후 하자 발생 가능성 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 종합 평가

본 물건은 경주시 천북면 물천리에 위치한 토지 경매 물건으로, 공부상 지목은 임야이나 현황 잡종지로 이용 중입니다. 건축 허가 및 토목 공사가 진행된 상태로, 지상 수목을 포함하며 컨테이너는 제외됩니다. 주변은 주거 및 농경지가 혼재된 지역입니다. 보전녹지지역 등의 용도 제한이 있으나, 이미 건축 관련 공사가 진행된 점은 향후 개발 가능성을 시사합니다. 다만, 지목 불일치, 토지 이용 제한, 선순위 가등기 가능성 등은 잠재적 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

이미 건축 허가 및 토목 공사가 진행되어 있어, 토목 공사 비용을 절감하고 개발 진행이 용이할 수 있습니다. '속칭)물천마을' 북측 인근이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 내포합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 912,410,000원을 기준으로 하되, 현황과 공부상 지목 불일치, 토지 이용 제한, 잔여 공사 필요성, 선순위 가등기 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 개발 가능성 검토, 건축 관련 전문가의 현장 확인 등이 필요합니다. 현재로서는 제공된 정보만으로 구체적인 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

추가적으로, 지도 등 외부 지도 서비스나 검색 사이트에서 주변 시설을 검색하여 혐오 시설 유무를 파악하는 분석은 현재 수행할 수 없음을 알려드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.