나이스옥션 법원경매 경주 2025타경530 [1] 경상북도 경주시 건천읍 천포리 419-1 서라벌명가아파트 제9층 제905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 천포리 소재 '서라벌명가아파트' 제9층 제905호로서, 부근은 아파트단지, 근린상가, 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 13층 중 제9층 제905호로서, 외벽: 몰탈위페인팅. 내벽: 벽지 및 타일 등. 바닥: 내장 바닥재, 일부 타일 등. 창호: 샷시창.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 업무시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북동측 포장도로를 주 출입로로 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(일부제한(200))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 본건은 시건장치 및 거주인 부재(수회 방문)로 내부구조 및 내부 마감재 등은 동단지 내 동유형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였는 바, 참고하시기 바람.

물건 비고

지분매각. 공유자 우선매수권 있음(행사제한 1회).

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경530 (1) 경주지원 경매물건으로, 경상북도 경주시 건천읍 천포리 419-1 서라벌명가아파트 제9층 제905호에 소재하고 있습니다.

본 물건은 아파트로 이용 중이며, 감정가는 58,000,000원입니다.

토지 면적은 33.48㎡ (약 10.13평)이며, 이 중 본건의 지분은 16.74㎡ (약 5.06평)입니다.

건물 면적은 84.84㎡ (약 25.67평, 전용면적)이며, 본건의 지분은 42.42㎡ (약 12.83평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분이며, 경매 구분은 청산을 위한 형식적 경매(부동산)입니다.

채권자는 박OOOOOO이며, 본 물건은 형식적 경매, 공유자 우선매수신고, 선순위 임차권, 지분 매각, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항을 가지고 있습니다.

건축물대장 정보에 따르면, 본 건물은 총 13층 규모의 철근콘크리트 구조 공동주택으로, 사용승인일은 2005년 8월 12일입니다.

2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 건천읍 천포리 소재 '서라벌명가아파트' 제9층 제905호에 위치합니다.

주변 환경은 아파트 단지, 근린 상가, 주택 등으로 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지의 북동측 포장도로가 주 출입로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획 상으로는 일반상업지역에 해당하며, 일부 가축사육제한구역(200m 이내)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행됩니다.

주요 권리 분석 내용은 다음과 같습니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 채권자 박OOOOOO의 임의경매 개시 결정 등기 (갑8)는 말소될 예정입니다.

* 매각으로 인수되는 권리:

* 을구 11번 주택임차권 (임차인: 이희준)은 보증금 37,500,000원으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 이 임차인은 2020년 2월 14일 전입, 2020년 2월 4일 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있습니다.

* 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 물건명세서상 임차보증금 잔액 인수 조항이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

* 기타 권리:

* 공유자 우선매수 신고가 있었으며, 공유자 우선매수권이 존재합니다 (행사 제한 1회). 이는 공동 소유 발생 가능성과 관련됩니다.

* 선순위 임차권이 존재하며, 대항력 있는 임차인이 있어 인수 부담이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 건천읍은 경주의 서부 관문 역할을 하며, 교통의 요충지입니다.

주변은 아파트 단지, 근린 상가, 주택 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 및 주거 기능이 이루어지고 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역에 포함되어 있어 향후 상업 시설의 발전 가능성도 존재합니다.

다만, 일부 지역은 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 상업지역에서 발생할 수 있는 소음이나 교통량 증가 등의 간접적인 영향은 고려할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고, 국도 4호선, 20호선, 중앙선 철도, 경부고속도로 등이 인접하여 경주시내 및 타 지역으로의 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

건천읍에는 농공단지 및 산업단지가 있어 일자리 접근성도 고려해볼 수 있습니다.

주변에는 역사 유적지와의 접근성도 있어 문화 및 관광 자원을 활용한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 낙찰 시 타 공유자와 공동 소유 관계가 형성됩니다. 이는 향후 재산권 행사에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 낙찰받은 지분을 공유자가 취득하게 되어 입찰이 무효가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수: 보증금 37,500,000원의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 배당 후 보증금 잔액을 매수인이 부담해야 하는 위험이 있습니다.

* 건물 내부 상태 불확실성: 시건장치 및 거주인 부재로 인해 수차례 방문하였음에도 불구하고 내부 구조 및 마감재 상태를 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태는 감정평가서의 일반적인 사항을 기준으로 기재되었으므로, 현장 확인이 필수적입니다.

* 가축사육제한구역: 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 포함되어 있어, 특정 업종의 건축이나 운영에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 청산을 위한 형식적 경매로, 지분 매각이 이루어지는 건입니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담, 그리고 내부 상태에 대한 불확실성 등 인수해야 할 권리와 확인해야 할 사항이 명확하게 존재하는 물건입니다.

교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 지분 매각으로 인한 공동 소유 및 임차인 인수 문제는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

* 공유자 우선매수권이 행사되지 않고, 임차인 보증금 잔액 인수 후에도 시세 차익을 기대할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

* 건천읍은 경주의 서부 관문이자 교통의 요충지로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,000,000원입니다.

입찰 시 고려해야 할 주요 사항은 다음과 같습니다.

* 인수되는 임차인의 보증금은 37,500,000원으로, 실제 매수인의 총 투입 비용은 입찰가에 보증금 잔액을 합한 금액이 될 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 일반적으로 감정가 대비 80%~120% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 건의 경우 지분 매각 및 인수 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 감정가인 58,000,000원을 기준으로 하되, 잠재적 위험 요소를 충분히 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 65,000,000원 범위로 제안하며, 투자자는 총 예상 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.