나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9278 [1] 대구광역시 남구 대명동 470-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대림 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "남명초등학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 기존주 택지대입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 남향 완경사 지대에 자체 지반 평탄하게 조성되어 있으며 주거용 건부 지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 3m의 보도블럭포장도로와 일부 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(녹색환경과 문의바람), 상대보호구역(대구 남명초등학교, 세부사항은 남부교육청 별도확인)입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 "건물감정평가요항표" 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-가)세멘블록조 기와지붕 단층 건물로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 바닥지, 타일 등 마감 창 호 : 새시창호 2-나)세멘블록조 슬래브지붕 단층 건물로서 외 벽 : 몰탈위페인팅 내 벽 : 몰탈위페인팅, 타일 등 마감 바 닥 : 시멘트몰탈, 타일 등 마감입니다.

이용상태

2-가)주택 2-나)변소입니다.

설비내역

위생, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외건물 기호 "ㄱ) ~ ㄷ)"이 소재하는 바 경매 진행시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인 하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
지분매각. 공유자의 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9278 (1)

소재지: 대구광역시 남구 대명동 470-15

용도: 단독주택

감정가: 90,709,240원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 93.90㎡ (약 28.4평)

토지지분: 46.95㎡ (50%)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 56.70㎡ (약 17.2평)

건물지분: 28.35㎡ (50%)

건물 제시외면적: 28.40㎡

1.3. 매각 대상 및 주의사항

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분매각. 공유자의 우선매수는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

1.4. 감정평가 요약

토지감정요항표:

* 위치 및 주위환경: 대구광역시 남구 대명동, "남명초등학교" 북동측 인근, 기존 주택지대

* 교통상황: 차량 진입 가능, 제반 교통사정 보통

* 형태 및 이용상태: 사다리형 토지, 남향 완경사, 자체 지반 평탄, 주거용 건부지 이용

* 인접 도로상태: 남서측 폭 약 3m 도로 일부 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

건물감정평가요항표:

* 건물의 구조: 세멘블록조 기와/슬래브 지붕 단층 건물 (주택 및 변소)

* 이용상태: 주택, 변소

* 설비내역: 위생, 급배수, 난방 설비

* 부합물 및 종물: 제시외 건물 'ㄱ) ~ ㄷ)' 소재

* 공부와의 차이: 없음

* 기타: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 대구광역시 남구 대명동 소재 "남명초등학교" 북동측 인근에 위치한 주택 밀집 지역에 속합니다.

2.2. 교통 접근성

단지 인근까지 차량 진입이 가능하며, 자체 지반이 평탄하게 조성되어 있습니다. 남서측으로 폭 약 3m의 도로와 접하고 있어 차량 통행은 원활한 편입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 남명초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주택가로서 기본적인 편의시설(상점, 소규모 식당 등)이 분포하고 있습니다.

2.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-28

대항력: 있음

* 임차인 박 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 명시되어 있으나, 해당 물건에 등기된 지상권은 확인되지 않습니다.

3.3. 말소기준권리

을3, 2024-10-02, 근저당, 주식회사센트럴삼성대부, 30,000,000원 (본 건의 말소기준권리입니다.)

3.4. 등기부 총 채권액

토지 등기부채권 총액: 222,478,767원

건물 등기부채권 총액: 222,478,767원

3.5. 권리분석 종합

본 건은 토지 및 건물 지분의 50%를 매각하는 물건입니다. 대항력 있는 임차인(박 )이 존재하나 보증금 및 차임이 0원으로 확인되어 특별한 주의가 요구됩니다. 또한, 공유자 우선매수 신고가 가능하므로 입찰 전 공유자 관계를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

주변 연립다세대 및 다세대 주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 삼아맨션 (1978년식, 51.471㎡): 2026년 7월 9일, 7,500만원 (약 145.7만원/㎡)

* 가람홈즈 (1997년식, 24.85㎡): 2026년 7월 3일, 1,000만원 (약 40.2만원/㎡) - 해당 거래는 특이사항으로 보임

* 삼각파크빌 (2003년식, 75.265㎡): 2026년 7월 1일, 12,300만원 (약 163.4만원/㎡)

4.2. 본건과의 비교

제공된 주변 시세는 연립다세대 및 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태가 다릅니다. 그러나 동일 지역 내 주택 거래 시세 흐름을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 삼각파크빌의 사례(약 163.4만원/㎡)를 적용할 경우, 본건의 전체 면적(건물 56.70㎡ + 토지 93.90㎡ = 150.60㎡)을 기준으로 환산하면 전체 부동산 가치가 약 2억 4천 5백만원 이상으로 추정될 수 있습니다. 이는 감정평가액(전체 1억 8천 1백만원 수준)보다 높은 수치입니다.

4.3. 상권 특성

본건은 제2종일반주거지역 내에 위치하여 단독주택 및 다세대 주택 등의 주거 용도로 이용되고 있습니다. 남명초등학교가 인접해 있어 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

남명초등학교가 인근에 위치하여 통학이 용이합니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

주택가 지역으로 기본적인 편의시설이 갖추어져 있으며, 차량 이동 시 대구 시내 주요 상업 시설 접근도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지와 건물의 50% 지분만 매각되므로, 낙찰 후에도 나머지 지분 소유자와의 협의가 필요하며, 이는 향후 재산권 행사 및 매각에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

전입일자(2022-12-28) 기준 대항력이 있는 임차인(박 )이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 임대차 관계의 실질적인 내용 및 보증금 변제 여부에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 법적 분쟁을 야기할 수 있는 주요 리스크입니다.

6.3. 공유자 우선매수권

등기부상 명시된 공유자는 본 건의 낙찰가와 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 낙찰이 무효가 되므로, 공유자의 매수 의사를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.

6.4. 제시외 건물

일괄매각 대상에 제시외 건물 28.40㎡가 포함되어 있으나, 이는 공부상 등록되지 않은 건물로 법적 소유권 및 처리 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 남구 대명동에 위치한 단독주택의 50% 지분 매각 물건입니다. 남명초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 자리하고 있으며, 감정가는 90,709,240원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재, 지분 매각이라는 점, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 제2종일반주거지역에 해당하며, 남명초등학교 인접 등 주거 환경이 양호합니다.

* 향후 100% 지분 확보 시 가치 상승 기대: 지분 매각 물건의 특성상, 추후 나머지 지분을 취득할 경우 단독주택으로서의 온전한 가치를 활용할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저가 매수 기회: 위험 요소를 고려하여 적정 가격에 낙찰받을 경우, 시장 가치 대비 낮은 비용으로 자산을 확보할 수 있는 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원), 공유자 우선매수권 등 다수의 위험 요소를 고려해야 합니다. 이러한 위험성을 반영하여 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 감정가 (50% 지분): 90,709,240원

* 주변 시세 (인근 다세대/연립 평균 적용 시): 전체 부동산 가치 약 2억 1천 9백만원 ~ 2억 4천 5백만원 추정 (50% 지분 약 1억 9백만원 ~ 1억 2천 2백만원)

* 위험 요소를 감안한 예상 입찰가 범위:

감정가 대비 70~80% 수준에서 산정하는 것을 권장합니다.

이는 보증금 0원의 임차인으로 인한 명도 리스크, 지분 매각으로 인한 재산권 행사 제약, 공유자 우선매수 가능성 등을 종합적으로 고려한 금액입니다.

이에 따라, 예상 입찰가 범위는 약 63,000,000원 ~ 73,000,000원 수준으로 제안합니다.

입찰 전 반드시 임차인 현황, 공유자 관계, 명도 가능성 등을 최종 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.