나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1111 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을병 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 단독주택, 연립주택 및 학교 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 북측 근거리에 시내버스승강장 및 대구도시철도2호선 만촌역이 소재하는 등 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층건 중 1층 103호 단위세대로서, - 외벽 : 화강석 붙임, 치장벽돌 및 드라이비트 등 마감, - 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감, - 바닥 : 내장바닥재 및 타일 등 마감, - 창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

연립주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대에 위치하는 부정형의 토지로서 차체지반은 대체로 등고 평탄하며, 연립주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구산업정보대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (에셀나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정화중,정화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>농지법제8조적용, (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경1111 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 247,000,000원

1.2. 소재지 및 토지/건물 현황

1.2. 1. 토지

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1

용도: 연립주택 부지

면적: 148.81㎡ (약 45.01평)

토지지분: 148.8125㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 2. 건물

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1 1층103호

용도: 연립주택

면적: 77.03㎡ (약 23.29평)

건물지분: 77.028㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층 지상4층 건물 중 1층 103호

사용승인일: 2014년 01월 27일

건물명: 만촌동 대송전원주택(대송종합건설)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 연립주택 및 학교 등으로 형성된 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 출입이 가능합니다.

북측 근거리에 시내버스 승강장이 있으며, 대구도시철도 2호선 만촌역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

자연녹지지역

소로3류(폭 8m 미만)(접합)

가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

상대보호구역 (대구산업정보대학, 에셀나무유치원, 오성중고등학교, 정화중/정화여자고등학교)

농지법 제8조 적용

(하천) 관련 사항은 건설과(666-2922, 2991) 확인 필요.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 대상 권리

말소기준권리는 2014년 06월 18일 접수된 대구대서신용협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 늦은 을구의 근저당권(을2) 및 경매개시결정(갑5)은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있습니다.

다만, 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 대가 등)은 명확하지 않아 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리 (임차인 현황 포함)

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

따라서 임차인으로 인한 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

갑구: 소유권 이전 (이선자, 2014.06.18), 소유권 이전 신탁 등기 말소 (대송종합건설주식회사).

을구: 대구대서신용협동조합 근저당 (273,000,000원, 말소기준권리), 비엔케이캐피탈주식회사 근저당 (12,100,000원, 말소).

갑구: 임의경매개시결정 (대구대서신용협동조합, 212,696,054원).

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 학교들이 다수 분포하고 있습니다.

주변에 상업시설이 밀집되어 있지는 않으나, 생활에 필요한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

단지 내 또는 인근에 각종 편의시설(마트, 병원, 은행 등)에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 대중교통 이용이 편리하여 생활권 내 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

만촌역 인근으로 상업 시설 이용이 가능합니다.

5. 건물 및 단지 정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건축 구조: 철근콘크리트구조

지붕: (철근)콘크리트

외벽: 화강석 붙임, 치장벽돌 및 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 등 마감

바닥: 내장바닥재 및 타일 등 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비

5.2. 단지 정보

총 세대수: 16세대

건축 연도: 2012년

본건은 1층 103호로, 전용면적 77.03㎡ (약 23.29평)입니다.

6. 시세 분석 및 예상 입찰가

6.1. 유사 물건 시세 분석

최근 2026년 6월 거래 사례를 보면,

만촌동 961-20 소재 거명(961-20) (2002년식, 71.57㎡)이 110,000,000원에 거래되었습니다.

만촌동 1077-2 소재 한백기화타운(102) (1995년식, 58.96㎡)이 187,000,000원에 거래되었습니다.

만촌동 1091-12 소재 성동(A) (1992년식, 66.83㎡)이 140,000,000원에 거래되었습니다.

참고: 제공된 JSON 데이터 중 일부는 '다세대' 주택으로, 본건 '연립주택'과 직접적인 비교에 다소 차이가 있을 수 있습니다. 또한, 거래 시점 및 층수, 상태 등에 따라 가격 편차가 발생합니다.

본건과 가장 유사한 '연립' 주택인 한백기화타운(102) (1995년식, 58.96㎡)이 187,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2012년식, 77.03㎡)은 건축 연도가 신축이고 면적이 더 넓으므로 시세가 더 높을 가능성이 있습니다.

다만, 제공된 다른 '다세대' 주택 거래 사례(110,000,000원, 140,000,000원)를 보면, 단지별, 건물별 편차가 클 수 있습니다.

6.2. 감정가 대비 시세 분석

감정가는 247,000,000원입니다.

건축 연도(2012년) 및 면적(77.03㎡)을 고려했을 때, 최근 거래된 유사 면적의 주택 가격보다 높은 수준으로 책정된 것으로 보입니다.

다만, 실제 시장가치는 유사 물건의 최근 거래가격을 기준으로 판단하는 것이 더 중요합니다.

6.3. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 247,000,000원입니다.

유사한 연립주택 거래 사례(187,000,000원)와 다세대주택 거래 사례(110,000,000원 ~ 140,000,000원)를 종합적으로 고려하고, 본건의 건축 연도(2012년)를 감안할 때, 대략적인 적정 시세는 180,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 추정됩니다.

유찰 가능성과 권리 부담(지상권 등)을 고려하여, 보수적으로 접근한다면 180,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최근 거래된 유사 건물(한백기화타운, 187,000,000원)과의 비교 시, 본건의 입찰가는 185,000,000원 내외로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 법적/행정적 제한

자연녹지지역, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 등에 포함되어 있어 건축이나 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

농지법 제8조 적용 대상이며, 하천 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 권리상 특이사항

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

지상권의 구체적인 내용이 미상인 점은 큰 위험 요소입니다.

7.3. 기타 (미상 정보 등)

건물 이용 상태는 연립주택으로 이용 중이나, 실제 내부 상태 및 수리 필요 여부는 직접 확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

8. 종합 의견

본건 대구광역시 수성구 만촌동 소재 연립주택은 2012년 건축된 비교적 신축 건물로, 만촌역 인근에 위치하여 교통이 편리한 편입니다. 주변 학군도 양호한 지역에 속합니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 임차인으로 인한 인수 부담도 없습니다.

다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있어, 이 부분에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 또한, 자연녹지지역 등의 토지 이용 제한도 고려해야 합니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 대비 시세는 적정한 수준으로 판단되나, 실제 시장 가치는 지상권 등 인수 부담 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

9. 투자 포인트

비교적 신축 건물 (2012년 건축)

대구 지하철 2호선 만촌역 역세권

말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 권리관계 명확성

임차인 부담 없음

수성구 내 양호한 입지

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.