나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9300 [1] 대구광역시 북구 태전동 1065-1 칠곡관음타운 106동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 '강북고등학교' 북동측 인근에 위치하며,주위로는 아파트단지,근린생활시설,단독주택,학교 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 제 차량의 진출입은 용이하며,인근에 간선도로가 통과하고 있어 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 제106동 제16층 제1601호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감 바닥 : 내장바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비.급배수설비,소화전설비,승강기시설,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음. ※엘리베이터는 2개층이 공동 사용함.

토지의 형상 및 이용상태

동향 완경사지대내 자체지반 계단식으로 등고 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약15m(왕복2차선)포장도로,북측으로 노폭 약6m정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

태전동 1065-1 :도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2017-08-29)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상 2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경9300 (1)

1.2. 소재지

대구광역시 북구 태전동 1065-1 칠곡관음타운 106동 16층 1601호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

288,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 67.96㎡ (약 20.56평)

* 토지지분: 67.9598㎡ (약 20.56평)

* 건물면적: 134.37㎡ (약 40.64평)

* 건물지분: 134.37㎡ (약 40.64평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

유아이제사십차유동화전문유한회사 (위임받은 채권자)

1.9. 특이사항

유동화 물건, 공동담보

1.10. 주의사항

특수물건정보: 유동화 물건, 공동담보

1.11. 건축물 정보

* 아파트명: 칠곡관음타운

* 주소: 대구광역시 북구 태전동 1065-1 (신주소: 대구광역시 북구 영송로 63)

* 사용승인일: 1995년 09월 29일

* 총 동수: 6개동

* 총 세대수: 772세대

* 전용면적: 59507.92㎡ (단지 전체)

* 총면적: 79968.414㎡ (단지 전체)

* 최고층: 20층

* 본건 층수: 16층 (106동 1601호)

* 주차대수: 총 346대 (지상 6대, 지하 22대 - 아파트 정보 기준 / 건축물대장상 옥외 346대, 실내 기계식 445대)

* 주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 태전동 소재 '강북고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등이 형성된 주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로 통과로 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로는 노폭 약 15m(왕복 2차선) 포장도로, 북측으로는 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 태전동 1065-1: 도시지역, 제3종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: (개요 없음)

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 집합건물 등기부 요약

* 등기구분: 갑1, 접수일자: 1995-12-01, 권리종류: 공유자전원의지분전부이전, 권리자: 조일민 외 1명, 말소: -

* 등기구분: 갑2, 접수일자: 1998-11-28, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 김군자, 말소: -

* 등기구분: 갑3, 접수일자: 2006-12-26, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 박준효 외 1명, 말소: -

* 등기구분: 갑4, 접수일자: 2013-06-26, 권리종류: 공유자전원지분전부이전, 권리자: 김능환, 말소: -

* 등기구분: 갑5, 접수일자: 2019-11-04, 권리종류: 소유권이전, 권리자: 문교영, 말소: - (매매)

* 등기구분: 을12, 접수일자: 2022-06-20, 권리종류: 근저당권, 권리자: 우리은행, 권리금액: 240,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

* 등기구분: 갑6, 접수일자: 2024-10-17, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 85,000,000원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑7, 접수일자: 2025-01-10, 권리종류: 가압류, 권리자: 우리은행, 권리금액: 87,094,638원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑8, 접수일자: 2025-01-14, 권리종류: 가압류, 권리자: 엔에이치농협캐피탈, 권리금액: 17,317,323원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑9, 접수일자: 2025-08-26, 권리종류: 가압류, 권리자: 케이비캐피탈, 권리금액: 89,120,873원, 말소: 말소

* 등기구분: 갑10, 접수일자: 2025-09-16, 권리종류: 임의경매, 권리자: 유아이제사십차유동화전문유한회사(양도인, 권리금액: 214,987,074원, 말소: 말소 (본 경매개시결정)

3.4. 채권 총액

총 518,532,834원

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 건은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등으로 구성된 주거 밀집 지역에 위치합니다. 대중교통 이용이 비교적 편리하며, 주변에 상업 및 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 칠곡관음타운

* 준공년도: 1995년

* 세대수: 772세대

* 주차대수: 총 346대 (지상 6대, 지하 22대 - 아파트 정보 기준 / 건축물대장상 옥외 346대, 실내 기계식 445대)

* 관리사무소 연락처: 053-324-3398

5. 생활정보

5.1. 교통

단지 인근 간선도로 및 도보권 내 버스정류장 등을 통해 대구 시내로의 이동이 용이합니다.

5.2. 교육

본건 북동측 인근에 강북고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 편의시설

주거 밀집 지역의 특성상 주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

5.4. 유해시설

주변 지역은 아파트, 주택, 학교 등으로 형성된 주거지역으로, 현재까지 파악된 정보 및 자체 검색 결과 특이한 유해시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건 및 공동담보

본 물건은 유동화 물건 및 공동담보로 진행되어 권리 관계가 복잡할 수 있습니다. 경매 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 채무 규모

총 채권액이 감정가 대비 상당히 높아, 경매 절차 중 채권자 간의 협의 또는 추가적인 법적 절차가 발생할 가능성이 있습니다.

6.3. 권리 관계

말소 기준 권리인 우리은행 근저당(을12) 외 다수의 가압류 채권이 존재합니다. 이들은 대부분 말소될 예정이나, 경매 절차를 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건 칠곡관음타운은 대구광역시 북구 태전동의 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 1995년에 준공되었으나, 전체적인 아파트 단지의 규모와 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다. 다만, 유동화 물건 및 공동담보 건으로 권리 분석에 신중을 기해야 하며, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다. 최근 실거래가와 감정가 사이에 다소 차이가 있어 시세 조사가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 주변 학군 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 134.37㎡ (약 40.64평)의 공급 면적을 가진 아파트로, 비교적 넓은 주거 공간을 제공합니다.

* 인수되는 보증금 부담이 0원이므로 명도 관련 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 288,000,000원입니다. 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 평형(84.96㎡, 약 25.69평)의 아파트가 2026년 5월 16,700만원, 2026년 6월 17,500만원에 거래되었습니다. 본건의 공급 면적(134.37㎡, 약 40.64평)은 해당 거래 사례보다 훨씬 크므로, 단순 면적 비례로 산정 시 시세가 더 높게 형성될 수 있습니다.

84. 96㎡(약 25.69평) 매물이 1.75억원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(134.37㎡)의 경우 per-㎡당 가격을 동일하게 적용하면 약 277,000,000원 (175,000,000원 / 84.96㎡ * 134.37㎡) 수준으로 추정해볼 수 있습니다. 감정가는 288,000,000원으로, 이는 최근 고가 거래 대비 소폭 높은 수준입니다.

다만, 유동화 물건 및 공동담보 물건으로서 경쟁이 치열하지 않을 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성도 있습니다. 채무 총액이 5.18억 원으로 감정가(2.88억 원)보다 현저히 높아, 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다.

현재로서는 감정가인 288,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 본건과 동일한 106동 1601호의 최근 실거래가가 파악되지 않았으나, 유사 면적(84.96㎡)의 최고가 거래액(17,500만원)을 기준으로 면적 비율을 적용했을 때 약 27,700만원으로 추정됩니다.

* 감정가 288,000,000원은 이 추정치와 유사하거나 소폭 높은 수준입니다.

* 유찰 가능성을 고려하여 27,000만원 ~ 28,800만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 물건의 내부 상태, 단지 내 다른 평형대의 실거래가 변동 추이, 그리고 주변 신축 단지의 가격 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.