나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9286 [1] 대구광역시 수성구 사월동 650 시지3차서한이다음 103동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.09.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 사월동 '사월교' 북동측 인근에 위치하는 시지3차 서한이다음 아파트 로서 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 아파트까지 제반차량 출입 가능하며 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층건물(103동)중 3층 305호 단위세대로서 외벽 : 돌붙임, 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지 및 일부타일 등 바닥 : 내장 바닥재 및 일부타일 등 창호 : 이중샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생,급배수시설, 소방설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북서측 및 북동측으로 폭 약20미터, 남서측 및 남동측으로 폭 약10미터 전후의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1류(폭 20m~25m) (접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기 타 본건 아파트는 거주자의 폐문부재로 내부마감 상태는 동류형 아파트의 일반적인 사항을 기준으로 기재하였으니 경매업무에 참고 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9286 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 사월동 650 시지3차서한이다음 103동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 500,000,000원

토지 면적: 53.66㎡ (약 16.2평)

건물 면적: 98.17㎡ (약 29.7평) 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 만OOOOOO (만평새마을금고 추정)

아파트명: 시지3차 서한이다음

사용승인일: 2018년 11월 14일

총 세대수: 383세대

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 3층

주차 대수: 총 488대 (지하 469대, 지상 19대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 대구광역시 수성구 사월동 '사월교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통 상황: 본건 아파트까지 차량 출입이 용이하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다. 아파트단지는 북서측 및 북동측으로 폭 약 20미터, 남서측 및 남동측으로 폭 약 10미터 전후의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류(폭 10~12m), 중로1류(폭 20~25m), 중로2류(폭 15~20m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있으며, 현재 도시관리계획 입안 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 29일 접수된 만평새마을금고의 근저당권 (을5) 입니다.

* 인수 및 소멸 권리: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 모두 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 지상권은 매각으로 소멸되지 않으나 본건에는 해당사항 없음)

* 등기부채권 총액: 약 713,248,371원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,100,000원

* 전입일자: 2024년 11월 13일

* 확정일자: 2024년 9월 30일

* 배당신고일자: 2025년 10월 31일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 단독주택 및 상업시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조 및 마감: 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층에 위치하며, 외벽은 돌붙임 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 바닥은 내장재 및 타일, 창호는 이중샷시로 마감되었습니다.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 소방, 승강기, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 5대, 지하 5대) 등 다양한 편의시설이 있습니다.

* 주차: 총 488대(세대당 약 1.27대)의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

* 주변 환경: '사월교' 인근에 위치하며, 주변 교통 및 생활 환경은 대체로 양호한 편입니다. (검색 결과, 특정 혐오시설 관련 정보는 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 마감 상태 미확인: 거주자 부재로 내부 마감 상태를 확인할 수 없어, 입주 후 도배, 장판, 내부 시설 등 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역의 도시관리계획이 입안 중이므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 변경 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대구광역시 수성구 사월동에 위치한 시지3차 서한이다음 아파트로, 2018년 준공된 비교적 신축 아파트입니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 깔끔한 등기부 상태를 기대할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 매수인이 인수할 부담은 없습니다. 다만, 내부 마감 상태를 직접 확인할 수 없다는 점은 고려해야 할 사항입니다. 입지, 신축성, 권리 관계 등을 종합적으로 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 수성구의 우수한 입지: 대구 명문 학군으로 알려진 수성구에 위치하여 주거 선호도가 높습니다.

* 준신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 연식이 짧아 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 명확한 권리관계: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 편의시설 및 교통: 주변에 생활 편의시설과 교통망이 잘 갖추어져 있어 실거주 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 500,000,000원 대비 최근 실거래가 및 시세를 분석한 결과, 유사 면적 (약 85㎡)의 경우 375,000,000원 ~ 400,000,000원 선에서 거래가 이루어졌습니다. 본건은 98.17㎡ (약 29.7평)으로 면적이 더 넓고 3층이라는 점을 감안할 때, 해당 가격대를 상회하는 수준에서의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최근 2026년 5월 18일, 98.17㎡ 면적이 480,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 455,000,000원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.