나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9262 [1] 경상북도 영천시 고경면 창상리 263-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 고경면 창상리 소재 "큰동네마을" 남서측 인근에 위치하며 주위는 동류형의 전원주택지대 및 기존 농촌마을, 농경지 등이 혼재하여 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 진입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

1)사다리형에 가까운 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 나지 상태 입니다. 2, 3, 8)기호 4, 6)의 진입도로 입니다. 4, 6)사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호 2, 3, 8)이 기호 1, 4, 6)으로 진입하는 폭 약 5 ~ 6m의 포장도로의 일부입니다.

토지이용계획 및 제한상태

1, 4, 6, 8)제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)입니다. 2)자연녹지지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)입니다. 3)자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한300m(전 축종 사육제한)입니 다.

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

기호 4)의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "대"입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

5-가, 7-나)철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 건물로서 외 벽 : 화강석, 인조석, 징크판넬, 드라이비트 등 마감 내 벽 : 내부인테리어, 벽지, 타일 등 마감 바 닥 : 내장바닥재, 장판지, 타일 등 마감 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

5-가, 7-나)주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스공급 및 난방설비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각, 조경수 및 조경석 매각 포함

AI 물건분석

1.1. 물건기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9262 (1)

소재지: 경상북도 영천시 고경면 창상리 263-4 외 2필지 (263-7, 263-8 포함 추정)

용도: 단독주택

감정가: 899,639,800원

토지면적: 1368.00㎡ (약 413.81평)

건물면적: 331.40㎡ (약 100.25평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사거성에너지외 1명

특이사항: 공동담보

주의사항: 일괄매각, 조경수 및 조경석 매각 포함

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 영천시 고경면 창상리 소재 "큰동네마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 동류형의 전원주택지대 및 기존 농촌마을, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접 도로의 폭은 약 5~6m의 포장도로로, 본건으로 진입하는 도로의 일부입니다.

토지 이용 계획상으로는 일부 필지가 제1종일반주거지역, 일부는 자연녹지지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(전부제한 300m, 전 축종 사육제한)에 해당합니다.

토지 현황은 일부 "대"(대지)로 이용 중이며, 이는 공부상 지목인 "전"과 차이가 있습니다.

건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 외벽은 화강석, 인조석, 징크판넬, 드라이비트 등으로 마감되었습니다.

내벽은 내부 인테리어, 벽지, 타일 등, 바닥은 내장 바닥재, 장판지, 타일 등, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

건물에는 위생 및 급배수 설비, 가스 공급 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 시설 검색 결과, 본건은 농촌 마을에 위치하며, 인근에 기본적인 생활 편의 시설(소규모 상점, 마을회관 등)이 있을 것으로 예상됩니다. 대규모 편의 시설이나 상업 지구는 차량 이동이 필요합니다. 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 주변 환경 조사가 필요합니다.

2.1. 권리분석

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주식회사거성에너지외 1명입니다.

말소기준권리는 2019년 12월 24일 접수된 청운신용협동조합의 근저당권(채권액 385,000,000원)입니다.

이하 "말소기준권리"보다 후순위로 등기된 권리들(근저당권, 강제경매개시결정 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 460,000,000원으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권 개요만 명시되어 있으나, 현재 해당 물건에 지상권이 설정된 사실은 확인되지 않습니다.

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 현재 등기부상으로 별도의 임차인 정보는 확인되지 않으며, 보증금이나 차임이 미상인 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

3.1. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 일반적인 도심 상권과는 다른 특성을 가집니다.

주위 환경은 전원주택지대와 농경지가 혼재되어 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다.

주변 시세 분석을 위해 유사 지역의 단독주택 매매 정보를 조사한 결과, 영천시 고경면 일대의 전원주택은 토지 규모, 건축 연도, 건물 상태, 조망 등에 따라 가격 편차가 크지만, 대체로 3억 원대부터 10억 원 이상까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건의 감정가(약 9억원)는 지역 내에서 상당한 수준의 가치를 반영하는 것으로 보이며, 이는 넓은 토지 면적과 현대적인 건물 상태, 혹은 특정 개발 계획과의 연관성 등을 시사할 수 있습니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 해당 지역의 실제 거래 사례 및 유사 물건에 대한 심층적인 조사가 필요합니다.

4.1. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 인근의 포장도로를 통해 주요 도로로 연결됩니다.

* 편의시설: 농촌 마을 내 기본적인 편의시설이 존재할 수 있으며, 영천 시내 등 주요 상업 지역까지는 차량 이동이 필요합니다.

* 주거환경: 조용한 전원생활을 누릴 수 있는 환경이며, 주위 농경지 및 주택단지로 인해 쾌적한 자연환경을 기대할 수 있습니다.

5.1. 잠재적리스크

* 농촌 지역의 제한적인 교통 및 편의시설: 대중교통 이용이 불편하고, 도심의 각종 편의시설 접근성이 떨어질 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 일부 필지가 자연녹지지역으로 지정되어 있어 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 특정 업종 운영에 제약이 있을 수 있습니다.

* 소유권 이전 관련 사항: 등기부상 "갑1"구분으로 2016년 8월 12일 접수된 공유자 지분 전부 이전(매매) 건이 말소 예정 목록에 명확히 포함되지 않은 점은 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 일반적인 경매 절차상 말소기준권리 이전의 소유권 관련 등기는 매각으로 소멸되는 것이 원칙입니다.)

* 미상 임대관계: 건물 및 토지의 임대 관계는 미상으로, 현황 조사 시 실제 점유 관계 확인이 중요합니다.

6.1. 종합의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 2층 단독주택으로, 조용한 전원생활을 원하는 수요자에게 적합합니다. 비교적 최근에 건축되었거나 현대식으로 리모델링되었을 가능성이 있으며, 철근콘크리트 구조로 내구성이 우수합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 교통 및 편의시설 접근성이 다소 떨어질 수 있으며, 토지 이용 계획상의 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 최종 권리 분석은 현장 조사 및 법원 서류 확인을 통해 최종 확정해야 합니다.

7.1. 투자포인트

* 넓은 토지 면적: 413평이 넘는 넓은 토지는 향후 활용 가치가 높으며, 전원주택으로서의 쾌적성을 극대화합니다.

* 현대적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 2층 건물로, 건축 연도가 비교적 최근이거나 잘 관리되었을 가능성이 높습니다.

* 일괄매각 대상: 토지와 건물이 함께 매각되어 별도의 명도 절차나 분쟁의 소지가 적습니다.

* 조경수 및 조경석 포함: 별도의 조경 비용 없이 즉시 활용 가능한 조경 시설이 포함되어 있습니다.

8.1. 예상입찰가

본 물건의 감정가는 899,639,800원입니다.

유사 물건의 시세 및 주변 환경, 본 물건의 현황 등을 종합적으로 고려할 때, 첫 경매 기일 기준으로 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 예상할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 6억 3천만 원에서 7억 2천만 원 사이로 추정됩니다.

다만, 이는 시세 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 참여 전에는 반드시 현장 방문을 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 최근 실거래가 및 유사 물건의 경매 진행 현황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

본 예상 입찰가는 인수 보증금이 없다는 점을 반영한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.