나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1130 [1] 대구광역시 북구 침산동 473-1 침산테라스스퀘어 2층209호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람 · 평가일 2025.09.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 침산동 소재 "침산초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 각종 근린생활시설 및 아파트단지,학교,단독주택등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제차량 출입용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통 시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층 지상6층 건물중 2층 209호로서 외벽 : 외장 석재 및 알미늄부합판넬등 내벽 : 인테리어 및 일부 타일마감등 바닥 : 각종 타일마감등 창호 : 새시창호임.

이용상태

상가로 이용중임.

설비내역

위생설비.급배수설비,승강기설비,옥내소화전설비,화재탐지설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 구분상가 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 25미터,서측으로 폭약 20미터의 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

침산동 473-1 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-07-20)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 침산동 473-3 :도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(2017-07-20)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건의 내부확인은 이해관계인 부재 및 페문등으로 인하여 구체적 내부구조 및 수리 여부를 확인할수 없어 현장조사시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민 탐문등에 의거 동 유형 단위세대의 표준적 내부구조,사용자재등을 기준으로 평 가하였는바 경매지행시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1130 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서대구농업협동조합 (채권액 348,000,000원, 말소기준권리)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 북구 침산동 473-1, 침산테라스스퀘어 2층 209호

용도: 근린상가

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 237,000,000원

토지면적: 15.53㎡ (약 4.7평)

건물면적: 38.80㎡ (약 11.7평)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 대구광역시 북구 침산동에 위치하며, 침산초등학교 남동측 인근 지역에 자리하고 있습니다.

주변은 다양한 근린생활시설, 아파트 단지, 학교, 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로 및 접근성

건물은 북서측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 20미터의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소 기준

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 8일 접수된 서대구농업협동조합의 근저당권 (채권액 348,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 경매 절차를 통해 대부분 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약

집합건물 등기부 상 소유권 보존 등기일은 2018년 5월 17일이며, 주식회사 엠에스홀딩스 외 1명이 등기되어 있습니다.

이후 지분 이전 및 다수의 근저당, 압류, 임의경매 개시 결정이 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

총 채권액은 848,000,000원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임대차 관계에 대한 구체적인 정보는 미상으로 파악되며, 현장 확인 시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 수리 여부를 정확히 확인할 수 없었습니다.

따라서 임대 관계 및 실제 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 별도의 지상권 설정 내역은 확인되지 않아 본건 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 침산동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 발달한 지역입니다.

특히, 침산초등학교 인근 지역으로서 유동 인구가 꾸준히 발생하는 배후 수요를 확보하고 있습니다.

일반상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 근린생활시설 입점에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

4.2. 업종 적합성

제1종 근린생활시설로 분류되어 있으며, 주변 환경을 고려할 때 학원, 소매점, 음식점, 병의원 등 다양한 업종의 상가로 활용 가능합니다.

건물의 2층에 위치하여 접근성은 다소 제한될 수 있으나, 업종에 따라서는 충분히 경쟁력을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

아파트 단지, 학교 등 주거 및 교육 시설이 주변에 많아 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

본건 인근에 침산초등학교가 위치하고 있으며, 다른 교육 시설과의 접근성도 양호합니다.

5.3. 혐오시설

본건 주변 지역은 주거 및 교육 시설이 밀집한 지역으로, 일반적으로 알려진 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 직접적으로 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다.

다만, 지역 개발 계획이나 인허가 사항에 따라 향후 변동 가능성은 존재하므로, 계약 전 해당 지자체를 통해 최종 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 제약

현장 조사 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물의 정확한 내부 상태, 설비 현황, 수리 여부 등을 직접 확인할 수 없었습니다.

이는 실제 명도 또는 내부 수리 시 예상치 못한 추가 비용 발생의 리스크를 내포합니다.

6.2. 임대 현황 불확실성

임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 공실인지 임차인이 점유 중인지 여부와 그 조건(보증금, 월세)이 불확실합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 확인되지 않는다면, 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (단, 본건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있습니다.)

6.3. 기타 리스크

등기부상 채권 총액이 감정가를 초과하고 있어, 경매 낙찰 후 잔금 납부 및 소유권 이전 과정에서 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 침산동의 입지 좋은 상가 건물로, 주변 주거 및 교육 시설에 대한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

교통 접근성이 양호하고, 일반상업지역에 위치하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

다만, 내부 확인의 어려움과 임대 현황의 불확실성 등 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 채권 총액이 높아 경매 진행 상황을 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 초등학교 및 아파트 단지 인접으로 인한 고정 수요 확보

* 우수한 입지: 대로변 인접, 편리한 교통 및 접근성

* 상업지역 내 위치: 다양한 업종의 사업장으로 활용 가능한 유연성

* 합리적인 감정가: 시장 가치 대비 경쟁력 있는 초기 평가 금액

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 237,000,000원을 기준으로 하되, 향후 진행될 유찰 현황, 경쟁 입찰 상황, 그리고 본건의 잠재적 리스크(내부 상태 미확인, 임대 현황 미상 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

구체적인 예상 입찰가는 내부 상태 확인 및 임대차 현황 파악 이후, 최신 시장 동향을 반영하여 재산정하는 것이 바람직합니다.

현재로서는 감정가의 80% ~ 90% 수준을 잠정적인 참고 범위로 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.