나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51712 [1] 충청남도 당진시 원당동 600-16 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 원당동 600-16 제3층 제301호로서, 주위는 중소규모 공동주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

북측 인근으로 송산로가 통과하고 이를 통해 금암로 및 원당로 등과 연계되며, 북측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕(징크) 4층 건물 중 제3층 제301호로서, 외벽 : 징크판넬 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대로 이용 중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측의 아스콘포장 도로를 이용함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(당진3동04 일반형), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지임.

공부와의 차이

대지권의 목적인 토지의 공부상 지목은 "임야"이나 현황 다세대주택 건물의 부지로 이용 중 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권등기(2025.11.12.등기) 있음(임대차보증금 130,000,000원, 전입일자 2019.10.21. 확정일자 2019.10.10.). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서산지원 2025타경51712 (1) 사건으로 진행 중인 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 충청남도 당진시 원당동 600-16 3층301호이며, 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브 및 기타지붕(징크) 4층 건물 중 3층 301호로, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 150,000,000원이며, 토지면적은 79.50㎡ (약 24.05평), 건물면적은 67.08㎡ (약 20.29평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 채권자는 윤OO입니다.

1.1. 입지조건

본건이 소재한 충청남도 당진시 원당동 600-16 일대는 중소규모 공동주택, 단독 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

교통은 북측 인근으로 송산로가 통과하며, 이를 통해 금암로 및 원당로 등 주요 도로와 연계됩니다. 북측 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 부정형의 토지로 공동주택 건물의 부지로 이용 중이며, 북서측의 아스콘 포장 도로를 이용합니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한), 준보전산지입니다.

건축물대장상 공부상 지목은 "임야"이나 현황은 다세대주택 건물의 부지로 이용 중인 차이가 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (2022.11.18. 접수, 갑2)

본건의 핵심 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 순위 4번 주택임차권 등기 (2025.11.12. 접수, 권리자: 윤현식)

* 보증금: 130,000,000원

* 전입일자: 2019.10.21.

* 확정일자: 2019.10.10.

* 대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

* 주의사항: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 을구 순위 3번 전세권 설정 (2024.09.04. 접수, 권리자: 윤현식) - 말소 예정

* 갑구 순위 8번 강제경매 (2025.09.17. 접수, 권리자: 윤현식) - 본건 경매 사건이므로 말소 예정

* 기타 갑구 순위 1, 2, 4, 6, 7의 권리(소유권보존, 가압류, 소유권이전, 압류)들은 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 총 채권액은 492,369,558원입니다.

1.3. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 산재해 있어 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성이 양호하며, 송산로 등 주요 도로망과의 연계성도 갖추고 있습니다.

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 거래: 9,700만원 (전용면적 56.29㎡, 2016년식)

* 2026년 2월 거래: 11,500만원 (전용면적 65.68㎡, 2017년식)

* 2026년 3월 거래: 8,200만원 (전용면적 56.29㎡, 2017년식)

이를 기준으로 볼 때, 본건(전용면적 67.08㎡)의 시세는 대략 9,700만원에서 11,800만원 사이로 추정됩니다. 현재 감정가 150,000,000원 대비 최근 거래가는 낮은 편으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택 건물로서, 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 송산로를 통한 차량 이동도 용이합니다.

원당동 지역은 당진 시내와 연계되어 있어 생활 편의시설 이용에 큰 불편은 없을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으며, 준보전산지 지역에 인접하여 일부 녹지 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 대항력 있는 임차인 인수: 을구 4번 순위 윤현식 임차인은 보증금 130,000,000원에 대한 대항력을 가지고 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 높은 임차보증금: 인수해야 할 임차보증금 130,000,000원은 본건 감정가 150,000,000원의 상당 부분을 차지하며, 이는 매수인의 실질적인 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

* 감정가 대비 시세: 최근 거래가(8,200만원 ~ 11,500만원)와 비교할 때, 본건의 감정가 150,000,000원은 높은 편이며, 인수 보증금을 고려하면 투자 가치가 현저히 낮아질 수 있습니다.

* 지목 불일치: 공부상 지목이 "임야"이나 현황은 주거용 부지로 이용 중인 점은 향후 행정적 문제 발생 소지를 내포할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상 부담을 안고 있습니다. 또한, 최근 거래된 주변 시세가 8,200만원에서 11,500만원 수준인 점을 감안할 때, 인수 보증금을 제외한 실질적인 투자 비용이 부동산의 가치를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 본건은 투자가치가 매우 낮거나, 임차인과의 협상 등 특수한 상황이 아닌 이상 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인이 존재하여, 법적 절차를 통한 명도가 필요하며, 인수되는 보증금 때문에 실질적인 취득 비용이 높아져 일반적인 투자 관점에서는 매력도가 떨어집니다.

* 향후 당진시 지역 개발 계획 및 부동산 시장 상황 변화에 따라 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수는 있으나, 현재로서는 인수해야 할 부채 부담이 너무 커 투자 매력은 미미합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수해야 할 임차보증금(130,000,000원)이 최근 시세(최대 약 11,800,000원 추정)를 초과하므로, 재정적 손실이 예상되는 고위험 물건입니다. 따라서 입찰가를 산정함에 있어 대항력 있는 임차인의 보증금을 제외하더라도, 낙찰 후 총 지출이 시장 가치를 초과하지 않도록 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

최근 실거래가(전용면적 56.29㎡ 기준 최소 8,200만원, 최대 9,700만원)를 기준으로 본건(전용면적 67.08㎡)의 시세를 약 9,700만원 ~ 11,800만원으로 추정할 때, 인수 보증금 130,000,000원을 포함하면 총 매수 비용은 227,000,000원 ~ 248,000,000원 수준이 됩니다. 이는 감정가 150,000,000원보다 훨씬 높은 금액입니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 매우 낮게 책정될 수밖에 없으며, 재정적 손실 가능성을 감안한 금액입니다.

보수적으로 60,000,000원 ~ 80,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있으나, 이는 상당한 손실을 감수해야 하는 금액이며, 실제 경매 진행 상황(유찰 횟수, 최저 매각 가격 등)에 따라 입찰가 조정이 필요합니다.

본 물건은 1차 경매에서 감정가(150,000,000원) 이하로는 입찰이 성립되지 않거나, 입찰되더라도 낙찰되지 않을 가능성이 높습니다. 또한, 2차, 3차 유찰을 거쳐 최저 매각 가격이 하락하더라도 인수 보증금 부담으로 인해 투자 가치가 불투명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.