나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12392 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2050 쌍용역푸르지오 102동 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.09.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘쌍용역’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재한 공동주택지대임.

교통상황

본건 아파트단지 내 지상 및 지하주차장까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층 중 12층 1204호로서 사용승인일은 2006년 10월 31일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 PVC새시이중창임.

이용상태

공동주택(아파트)(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 현관, 발코니 등)임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 부정형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 아파트용지임.

인접 도로상태등

본 단지는 서측으로 중로에 접하고, 남측과 북동측으로 소로에 접하며, 단지내 도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용푸르지오아파트), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) ▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(엔젤유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

천안지원 2025타경12392 (1)

소재지

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2050 쌍용역푸르지오 102동 12층1204호

용도

아파트

감정가

226,000,000원 (2억 2천 6백만원)

토지면적

43. 48㎡ (약 13.15평)

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

84. 97㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

농OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치

본 건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 소재하며, 지하철 1호선 쌍용역 남서측 인근에 위치해 있음. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 공동주택 지역임.

* 교통상황

단지 내 차량 진출입이 용이하며, 지하 및 지상 주차 공간이 마련되어 있음. 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됨. 단지는 서측으로 중로, 남측 및 북동측으로 소로에 접하고 있어 도로망과의 연계성이 양호함.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(쌍용푸르지오아파트)으로 지정되어 있음. 또한, 소로 2류 및 중로 1류에 접하고 있음.

가축사육제한구역, 상대보호구역(나사렛대학교, 엔젤유치원)에 해당함.

* 주변 환경

쌍용역 푸르지오 아파트 단지이며, 주변에 다수의 아파트 단지 및 상가, 학교 등이 위치하여 생활 편의성이 높음.

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

말소기준권리는 2006년 12월 28일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(156,000,000원)임.

* 등기사항 요약

본 건의 등기부등본 상 소유권 변동, 근저당, 가처분, 압류, 임의경매개시결정 등 다양한 권리 변동이 확인됨.

* 소유권보존: 마하나임하우징 (2006-11-30)

* 소유권이전: 박병만 외 1명 (2006-12-28)

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (156,000,000원, 2006-12-28) - 말소기준권리

* 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (14,000,000원, 2015-05-27)

* 가처분: 메리츠캐피탈주식회사 (2020-01-29)

* 가처분: 아주캐피탈주식회사 (2020-05-25)

* 가처분: 효성캐피탈주식회사 (2020-10-19)

* 압류: 평택시 (2024-10-07)

* 압류: 화성세무서장 (2024-11-11)

* 압류: 동청주세무서장 (2025-05-19)

* 임의경매개시결정: 농협은행주식회사 (90,850,040원, 2025-09-11)

* 권리 소멸 여부

말소기준권리인 을1 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정임. 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있음.

* 인수되는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않음.

* 임차인 현황

임대관계는 현재 미상임. 인수되는 보증금은 합계 0원이나, 금액이 미상이라도 명도 과정에서 주의가 필요함.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 속한 쌍용동 일대는 쌍용역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 배후 수요가 풍부함.

* 대형마트, 병원, 학교 등 생활 편의 시설이 인접해 있어 거주자들의 만족도가 높을 것으로 판단됨.

* 안정적인 주거 수요를 바탕으로 하여 부동산 가치 상승 여력이 있음.

1.4. 생활정보

* 아파트명

쌍용역푸르지오

* 단지 정보

주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 2050

사용승인일: 2006년 10월 31일

총 동수: 4동

총 세대수: 291세대

전용면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

단지 전체 면적: 33,588.96㎡

주차대수: 총 149대 (지상 4대, 지하 8대, 기타)

최고층: 15층

* 주요 시설

관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 4대, 지하 3대)가 있음.

* 참고

본 건의 정확한 분양 면적 정보는 제공된 자료에서 직접적으로 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미확인

임대차 관계가 명확히 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. 비록 인수 보증금은 없으나, 명도 저항 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

* 건축 연도

2006년에 준공되어 20년차를 넘어가고 있어, 향후 시설 유지보수 및 수리 관련 비용이 발생할 수 있음.

* 주차 공간 부족

총 세대수 291세대 대비 주차 가능 대수가 149대로, 세대당 주차 공간이 다소 부족한 편임 (세대당 약 0.51대).

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 핵심 입지인 쌍용역 인근에 위치한 아파트로, 역세권 프리미엄과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있다는 장점이 있음.

권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 낙찰자는 안전하게 소유권을 취득할 수 있음.

다만, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 비교적 오래된 건축 연도, 주차 공간의 부족 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지

지하철 1호선 쌍용역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 상업 시설, 편의 시설, 학교 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높음.

* 안전한 권리관계

모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 권리 분석상 하자가 없음.

* 시세 대비 경쟁력

최근 실거래가와 비교 시, 적정 낙찰가 확보 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

* 지역 발전 가능성

천안시의 지속적인 개발 및 인프라 확충 계획에 따라 지역 가치가 상승할 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

해당 면적(84.97㎡)의 최근 매매가는 2026년 6월 기준 22,200만원에서 22,500만원 사이에 형성되어 있음.

본 건의 감정가는 22,600만원으로, 최근 실거래가 수준과 유사하거나 소폭 높은 가격임.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 낙찰가 산정에 있어 추가적인 차감 요소는 없음.

* 예상 입찰가

최근 실거래가, 감정가, 물건의 층수(12층) 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 22,000만원에서 22,600만원 범위로 예상됨.

안정적인 투자를 목표로 할 경우, 최근 거래가격을 기준으로 보수적으로 22,300만원 을 예상 입찰가로 제시함.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 명도 예상 비용, 시장 상황 등을 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.